經濟高質量發展下的房地產估價需求探討

文/魯厚榮 上海上資房地產估價有限公司 上海 200443

1、經濟高質量發展及其對房地產估價的影響

經濟高質量發展是黨的十九大提出的新形勢下我國經濟由高速增長向高質量發展的重大戰略轉型，并明確在今后一個時期內作為我國確定發展思路、制定經濟政策、實施宏觀調控等重大決策的根本遵循，這一戰略舉措將著力于經濟發展的內在品質和高技術含量，進一步增加經濟活力、增強市場競爭力和創造力，實現民族復興中國夢的偉大目標，對我國經濟社會方方面面產生廣泛而深遠影響。

經濟高質量發展將改變以前粗放式的發展模式，以科技創新、品質提升、環境友好為引領的新的發展模式。對房地產估價來講，必將改變或淘汰傳統估價中不適的業務類型和經營模式，隨之催生一批新型估價需求、創新發展模式，在給房地產估價帶來重大發展機遇的同時，也提出了前所未有的挑戰，對房地產估價將產生深刻的影響。必然引起每個估價機構和估價從業人員的關注和思考。

2、針對房地產估價發展問題，需重視需求側著力

房地產估價行業經歷20年的砥礪前行，為我國經濟社會的發展做出了貢獻，特別是在促進房地產市場公平交易、維護司法公正、保障金融資產安全、維護社會穩定、保護公共及當事人權益等方面發揮了重要作用。房地產估價作為市場經濟體系中不可或缺的現代服務業，目前基本構建與我國經濟發展相適應的估價制度、規范和標準體系。估價業務需求涵蓋了房地產抵押、房屋征收、稅收征收、司法評估、房屋租賃、保險等領域。但不容否認房地產估價還存在不少發展中問題：主要有：（1）尚依賴估價資質的稀缺和行政許可所形成的政策性估價業務；（2）低端業務同質化嚴重，存在惡性競爭。以高估低評、降低收費等不正當競爭手段迎合委托方，獲取估價業務的問題時有發生；（3）進取心普遍不足，容易滿足于程序性估價需求，高端估價咨詢業務人才缺乏。長期下去對估價行業發展不利，甚至有損行業聲譽和公信力。

近年來，不少估價有識之士已認識到問題的存在，并嘗試在創新業務模式、延伸業務鏈范圍、加強新技術應用等方面，通過改善估價供給側，來擴展業務品種，提高經營能力，雖取得一點成效，但顯然還不夠。恰逢我國經濟實現高質量發展轉型的重要機遇期，不應忽視其所孕育的機遇和巨大市場潛力。需要更新發展觀念，適應我國經濟高質量發展的大勢，從估價服務的需求端著力，探討高質量發展下的新型估價業務需求及與之相關聯的高端咨詢服務，提升我們專業服務能力，實現真正面向市場“場景”下，滿足市場對高品質估價服務的需求，切實解決房地產估價的發展問題。

3、經濟高質量發展政策及其估價需求的機會

隨著我國經濟高質量發展已經進入實質性實施階段，近期國家出臺的一系列促進經濟高質量發展的政策措施，梳理分析相關政策措施，有利于發現與房地產估價需求機會相聯系的政策要點，有的放矢，主要有這樣幾個方面：(1)繼續做好深化供給側結構性改革,產業結構調整方面政策所帶來的評估需求；(2)實施鄉村振興戰略，農村土地經營承包權抵押，農村集體土地建設用地流轉等農村房地產及相關權益的評估需求；（3）實施區域協調發展戰略，產業重新規劃布局，區域聯動，協同發展等帶來的市場需求；（4）中央“要下決心解決好房地產市場問題”，加快建立多主體供應、多渠道保障的租售并舉的住房制度政策所催生的新型評估業務，包括租金評估需求；（5）隨著國家“一帶一路”戰略推進，沿線國家、地區及覆蓋和輻射的廣大區域，其對應著前所未有市場空間和需求規模，也給我國房地產估價高端海外服務，甚或“中國估價標準”走出去提供極佳的平臺。

另外，從地方各省、市地區來看，都在積極推進和落實高質量發展戰略的具體政策措施。以上海為例，上海作為中國經濟發展最重要的標桿城市，國家賦予上海新的使命和任務，圍繞上海建設全球卓越城市，代表國家參與國際競爭，密集出臺了多項政策措施，推動上海經濟產業高質量的發展。《關于促進資源高效率配置推動產業高質量發展的若干意見》【滬府發（2018）41號】、《關于本市全面推進土地資源高質量利用的若干意見》【滬府規〔2018〕21號】、《關于支持浦東新區改革開放再出發實現新時代高質量發展的若干意見》（2019年6月25日）。深刻領會高質量發展的政策內涵，結合本地區發展實際，能挖掘估價需求的機會所在。

4、高質量發展下房地產估價的需求探討

在梳理了國家、地區針對經濟高質量發展的政策基礎上，從以下幾方面深入探討房地產估價需求：

4.1 立足傳統估價基礎，升級服務需求

立足于估價現實基礎，深入探討房地產估價市場的升級服務需求，高質量發展不是對傳統估價業務摒棄。在高質量發展的要求下，需對傳統業務的不斷深化，將傳統業務做專、做精、做得更好。比如對于原抵押估價，不能只滿足于貸前抵押物的價值評估，值得注意的是金融部門對貸中、貸后的風險管理也有強烈的延伸需求，包括：押品重估、動態風險預警評估等深層次服務需求；傳統的房屋征收估價也可以向整個建設過程的前端、后端延伸。前端包括：征收地塊前期的征收成本測算、風險評估、方案策劃、項目顧問和政策咨詢等服務需求，后端可參與建設項目的全壽命周期的相關服務需求。在傳統業務的基礎上，不斷深化客戶的相關高端需求，提升房地產估價服務品質。

4.2 注重新技術應用，提升服務效率，滿足不斷增長的快捷服務需求

在估價服務品質提高的同時，注重科技應用于估價技術和評估服務。近年以互聯網、大數據、人工智能為標志的信息技術在估價領域得到了較好應用，如地理信息系統，自動估價，特別是住宅類標準化程度較高的估價對象，比較適合新技術應用于批量估價。隨著不同客戶對效率要求的提高，快捷服務已提上日程，也改變之前對估價速度慢的詬病。目前政府著力解決中小企業的融資難、融資貴問題，簡化程序，降低企業融資成本，可利用計算機輔助估價技術、批量估價、自動作業系統等提升效率。利用無人機技術應用于大型估價項目勘查取證、實物量清點等，大幅度提高作業效率，滿足不斷增長的快捷服務需求。

4.3 經濟高質量發展催生新型估價需求

經濟高質量發展催生出新的估價需求，房地產估價也始終與經濟發展緊密相連。

（1）實施鄉村振興戰略，結合土地承包權、經營權、農村集體土地流轉，對于房地產估價是一片尚未開發的廣闊新天地，需探索農村土地、房屋估價新需求、新模式。

（2）實施區域協調發展戰略，如東部地區的長三角經濟一體化，粵港澳大灣區經濟體，中部振興戰略等，結合國家戰略和發展大勢，在區域間的產業調整轉移，區域融合孕育出的估價需求。

（3）租售并舉的住房制度改革所帶來的租金評估與咨詢等，為解決房地產市場租售發展的不平衡，保持房地產的持續均衡發展，租售并舉是住房制度改革的又一重大轉變。在我國住房租賃市場算剛剛起步，與發達國家相比有很大提升空間，住房租賃市場也是開拓估價業務的重要新領地。其業務需求可以涵蓋住房租賃經營、管理的全過程：一是住房租賃企業融資中估價需求，包括：自持住房資產的抵押、租賃住房資產證券化（REITS）、租賃收益權質押、租賃企業資產或股權融資轉讓等估價需求；二是對閑置低效的非居房屋，如廠房、商業、辦公用房等在政策規劃允許下，改建變性為租賃住宅所帶來的估價需求；三是租賃運營管理中估價需求，包括對初始租賃房源的租金定價、出租經營時市場租金評估，保障性公租房、廉租房等租金的估價；四是涉及企業或為政府管理部門提供的租賃市場監測、調控和管理中估價需求及相關咨詢，如租金動態監測、市場租金指導價制定、租金價格指數編制等。

4.4 服務國家經濟發展大勢，探索高端估價需求

服務于國家經濟發展大勢，在估價服務品質和技術勝任能力上，必須與之相匹配，在高質量發展中謀求自身的高質量發展，提供高端服務。所謂的高端估價需求，就是難以標準化，可比性較弱的估價項目，其技術的復雜程度高，更具有獨特性、特殊性和不可替代性特點。如復雜經營業態的大型商場綜合體、機場、歷史古建筑等疑難項目；服務于“一帶一路”涉外項目，其適用不同于國內的法律、估價標準、估價流程。這需要跟進國家經濟發展和對外投資一道走出去，展現中國解決方案和中國標準。

4.5 高質量發展下資產運作和企業整合帶來的估價需求

高質量發展必然帶來經濟結構的調整，市場化資本運作和企業整合增多，包括：政府、央企、平臺公司、國企混改、收并購等資本運作和企業整合所帶來的評估需求；以及投融資、資產管理、產業多元化發展等所帶來的估價機會。

結語：

以上深入探討了經濟高質量發展催生出的房地產估價需求機會，但要形成有效需求，還取決于捕捉市場機會及與之相匹配的專業勝任能力。隨著我國經濟發展實質性進入高質量發展階段，基于專業化的高端服務將是房地產估價行業發展的最好選擇。提高專業服務品質，積極對接市場需求，抓住經濟發展的重要機遇期，推動自身持續、健康發展的同時，助力中國經濟高質量發展。