弘揚浙商精神 決勝新時期轉型

文／胡安東

（本文作者系中國房地產業協會名譽副會長）

每一段歷史時空，都需要精神導航。

浙商作為我國最有影響力的商幫之一，在我國商業社會乃至經濟發展中曾發揮了“先行者”的作用。浙系房地產商在中國房地產業發展進程中有著舉足輕重的地位，并涌現出一批優秀的品牌開發企業，成為行業的中堅力量。面對新時期新要求，新浙商精神在房地產界亦熠熠生輝，在創新、擔當和果敢轉型中，闖出了自己的道路，承擔起新的歷史使命。

從企業案例看浙商精神

以中梁、綠城和開元三家代表性房企為例，我想用一匹黑馬、一匹駿馬、一匹白馬“三匹馬”分別比喻，對浙系房企加以解讀。

第一匹是“黑馬”——中梁。發軔于溫州的中梁地產有明顯的溫州地緣性特征，凸顯出改革開放的精神思路。尤其讓人印象深刻的是放權共享資源，“一盤一策”的營銷思路很新穎。厚積薄發，近幾年來一躍而成為行業黑馬，并于今年成功上市，成為全行業矚目的焦點之一。從強勁的發展勢頭不難預判，中梁以后也會從黑馬變成“千里馬”。

第二匹是“駿馬”——綠城。綠城是業內一個標桿性企業，在房地產開發模式探索中，綠城的經營理念十分領先，概念新穎。跳出行業本身，綠城致力于構建理想生活，把自身定位于“理想生活綜合服務商”，以優質的產品和服務引領行業。締造美麗建筑，筑造美好生活，在這條道路上一路領先，收獲無數口碑，是業界名副其實的一匹“駿馬”。

第三匹是“白馬”——開元。房地產發展至今，不管走什么路線，終歸需要回歸到平衡點。產業要保持資源的平衡、投資的平衡和利潤的平衡。開元從一家房地產企業，轉型做酒店和旅游地產，創造出卓然的業績。利潤、現金流十分穩健，充分發揮了高鐵“一小時生活圈”效應，在假日經濟紅利中分得一杯羹。從城市人群年輕化、需求年輕化的經濟學角度考慮產業布局，這家公司的模式同樣值得關注。現在回過頭來以更開闊的思路思考房地產企業的創新，這條路讓其得以保持“白馬”的姿態。

三家企業各有特色，發展道路各有千秋，均有值得業界學習研究的地方。

向浙商精神學什么？

浙商精神有很多標簽，諸如慣常觀念普遍認可的善學習、勇創新、守誠信、重擔當等。在新時期，浙商精神尤其是浙系房地產開發企業的精神，也被賦予了新的內涵。

首先，浙商精神一貫給人敢于冒險的印象，但實際上也蘊含著非常小心求證的特征，這在變幻的市場形勢中十分重要。大膽探索、小心求證，是房地產開發企業十分寶貴的一種品質。在大膽設想的同時，可有效防控風險，保持謹慎小心的行事作風，對目前的房地產行業尤其重要。冒險需要把握好“度”，需要有效防控風險保持穩健，這種精神值得弘揚。

第二，浙商的低調值得學習。項目要先干起來，而不是先“吹”出來。很多人提出對成功的項目進行復制，我不是很認同該觀點：復制是簡單重復，對于現代企業來說遠遠不夠。企業要根據不同的生態環境、不同的城市風貌做項目開發。比如同樣做親子活動項目，但每個項目的稟賦和資源都不一樣。浙商精神摒棄簡單模仿，重視自己的原創和亮點。實事求是，因地制宜，是企業生存和發展不可忽視的重要基因。

第三，浙商強調穩健路線。中梁強調分到家、包到家、機制送到家。這和歷史上曾經出現的“溫州承包”有延續性，對發展節奏有可控制的“韁繩”。中梁在質量和效益的問題上有深入的研究，整體實行穩健的作風。同樣，開元集團目前在旅游行業躋身前20名，成績得來不易。作為服務型企業，積累了豐富的產業資源之后再返回房地產業，更容易有話語權。

新時期，新市場

目前，國家對房地產行業實行因城施策差異化調控，包括土地政策、投資政策、銷售政策，都存在差異性。很多開發商對此都有較深刻的感受，也在靈敏應變，紛紛尋求適合自身業務拓展的城市。從市場層面來看，可以用八個字形容：

速緩。速度緩慢，增幅在下降，從投資、開發、銷售等數據上看，房地產開發速度在明顯下降。

錢緊。現在房地產企業普遍面臨償債高峰、融資困難等問題，央行也把房地產列入限制放貸的行業。并且在信托等其他融資渠道，日趨收窄，很多業界同仁對行業未來表示擔憂。在“錢緊”大背景下，對資金依賴程度較高的房地產開發企業無不開始思考未來走向。

失衡。現在房地產市場冷熱不均現象明顯，市場呈失衡態勢，一些中西部地區資源枯竭型和人口凈流出的城市，房地產市場越來越冷。人口集中、產業較為發達的城市，如杭州、南京、武漢等長三角區域中心城市，以及一些省會城市，人口一直在增長。從調查數據看，杭州近五年呈現人口正增長態勢，每年有超80萬的凈流入人口，對房地產市場的需求規模很大。針對這些高質量和年輕化人群，本地開發企業亦推出適合的系列產品，市場反饋良好。市場平衡打破之后，從企業層面，紛紛嘗試跳出房地產，開拓復合型產業，比如兼做旅游運營企業，行業邊界越來越模糊。再如綠城推出理想小鎮項目，不再單純地做地產開發，更是在轉型做生活方式運營商。從國家層面，失衡也催生了調整平衡的重大課題。我國在堅定執行房住不炒的思路下，采取因城施策調控，致力于構建長效機制，推動經濟結構轉型升級、邁向高質量發展的戰略十分堅定。長期來看，將走向均衡協調的發展通道。

轉型。我們日前做了一個調查，數據顯示，和去年同期相比，養老地產6月份數據上漲了12%，健康住宅的該數據是23%，百年住宅則超40%，還有綠色住宅、文旅地產等的發展，都處在上漲階段。傳統房地產正在被一些新型業態替代。從房地產自身來講，住房需求向幾個方面集中：一是向中心城市和省會城市集中；二是向城市群和都市圈、衛星城集中；三是住房需求向發展型和改善型集中。這“三個集中”是非常明顯的特征，開發企業也競相展開應對。

房地產業轉型的三點建議

習近平總書記指出，全面深化改革，就要激發市場蘊藏的活力。市場活力來自于人，特別是來自于企業家。黨的十九大報告提出，激發和保護企業家精神，鼓勵更多社會主體投身創新創業。企業創新、產業轉型是眼下房地產業的主旋律，新時期房地產開發普遍尋求轉型，對此有幾點建議。

一是從“平方米”之“量”向“立方米”之“質”轉型。

以前房地產開發貫穿著“平方米”概念，即一定要大體量、大規模和高速度。在龐大的住宅開發中，平方米是最重要的考量維度，卻忽略了“立方米”維度的思考。立方米由長、寬、高等多維度組成。長度——房地產企業要追求長久可持續發展；寬度——眼光和視野要放寬，做產品要重視復合型特質的打造；高度——行業要追求高品質、高質量的發展。總之，房地產開發企業一定要跳出“平方米”的“泥潭”，跨入“立體式、立方米”的發展時期。

二是從簡單建造居住空間到打造豐富多元的生活空間轉型。

很多大企業比如萬科、保利等，紛紛提出要做美好生活服務商、美好居住生產商……從建造簡單的物理空間供居住，以快節奏為主線，到逐步轉型為慢生活服務，是一個質的轉變，系產品供給側的根本性變革。今天的開元為“慢生活”服務，通過服務、開發提供度假產品，為生活節奏快的焦慮群體締造慢生活方式。服務于慢生活，也是我國擴大內需的一個重要方面，最典型的就是“假日經濟”現象。以后的假日時間會越來越長（目前德國休息日為132天），當一個國家和社會發展到較高的文明階段，必然會出現這樣的趨勢，為“慢生活”服務也將成為主流。這就是從居住空間到生活空間的轉變。

三是房地產開發要從“單色調”向“多姿多彩”轉變。

以前房地產業是粗放型發展，黑白灰組成一座建筑，產品粗獷，能耗量大。今后，房地產開發要考慮植入“多姿多彩”的內涵，可以概括提煉為“赤橙黃綠青藍紫”的彩虹色調。

赤，核心是體現國家意志，比如目前的保障房、舊城改造等，體現紅色基因，執行國家政府主導的思路。浙系開發商大多都表現出強烈的政治敏感，能根據政策調整好策略和方向。橙，代表朝陽產業，健康住宅、文旅產品、特色小鎮都具有橙色特征，有著美好的前景。黃，代表著產業的穩健發展，在今后，養老地產、智能化地產將穩健前行。綠，寓意健康，體現在綠色住宅、低碳建筑等實體中，綠色概念近年來得到了從政府到產業界充分的重視。青，可以理解為建造更多適合年輕人、大學生、新移民的青年公寓、長租公寓，這種結構的住宅體系有很大的市場需求。倡導租售并舉，提供適合年輕人生活方式的公寓，是業界企業需要重點關注的一個方向。藍，主要內涵是推廣鋼結構產品，推進住宅產業化進程。當然，同時我國也需要一些紫色的神秘色彩，需要高端的產品，滿足特定人群的生活需求，從而推進高端住宅產業的發展。

從平方米轉型到立方米的建設，從居住空間到生活空間轉變，從單色調房地產開發到多姿彩的整體運營與服務，對目前的行業發展十分關鍵。浙系開發企業在這條路上做了卓有成效的探索，浙商精神強調低調，但有效的經驗值得推廣，企業也要以開放的心態，為行業進步做出無私貢獻。