房地產工程項目運營管理的相關問題與對策

文/孫華強 葛洲壩（蘇州）房地產開發有限公司 江蘇蘇州 215000

房地產項目在發展管理過程中，是容易受到市場沖擊的一個項目，，他的發展也關乎了市場經濟的穩定。房價如果過度上漲，就會增加民眾的購房負擔。為了滿足民眾實際額購房需求，需要建立正確的購房調控管理體系，合理的對房地產項目進行開發。提升項目管理經驗，正確對待房地產項目中的開發管理問題。

1、當前房地產企業發展中遇到管理現狀

1.1 缺乏項目前期的策劃

在我國二十一世紀早期，房地產企業靠著低價拿地，較少的投入迅速開發房產項目，銷售價格不斷的上升，利潤增加，而在此期間許多非房地產企業也看到了房地產行業的巨大市場，紛紛加入到房產行業中來，造成行業的混亂；與此同時，房地產行業的運營成本不斷增加，許多企業由于缺乏管理經驗，缺少相應的項目前期策劃，造成后期房產項目難以進行下去，形成了許多的爛尾樓盤。

1.2 缺乏項目管理體系

企業缺乏完善的項目開發管理體系，小企業更是幾乎沒有管理，拿到項目后將樓盤全部外包，并且通過頂賬房屋的形式進行開發，這種模式既影響到了房產項目的整體質量，也給企業帶來了極大的風險。

1.3 資金投入不足

房產項目需要投入巨大的成本，需要企業有很強的籌集資金能力，有些企業為了擴大經營規模，囤地，擴張，預售，外包，一旦某個環節出現問題就會導致資金鏈斷裂，給予企業致命的打擊。在這種情況下企業只有通過提高自身的管理水平，增強投資者的信心，提高籌集資金能力，才能保證房產項目的順利進行。

2、房地產項目管理中存在的具體問題

2.1 項目施工進度管理問題

由于我國大部分地區的房地產項目在管理過程中都存在不夠規范的情況，很容易導致房地產項目施工管理無法發揮出應有的作用。在房地產項目施工的過程中，由于與土建施工部門管理混亂，導致房地產項目施工管理效果不理想。由于房地產項目施工越來越復雜，相關的管理人員流動性也比較大，容易導致施工管理存在銜接不流暢的情況，造成房地產項目施工進度受到影響。

2.2 項目施工成本管理問題分析

由于一些項目管理人員自身素質達不到要求,無法有效落實施工管理的各項具體措施，如項目管理人員對施工圖紙了解不全面，沒有對具體的施工項目進行深入分析，無法制定合理的施工方案及施工措施，影響房地產項目的順利施工。

2.3 項目施工安全管理問題分析

目前大多數的施工管理人員自身的安全管理意識不高,為了獲得更多的利潤拼命的趕工期。對于所需的機械設備、勞動防護工具配備不全，導致施工現場存在安全管理隱患。當前我國絕大多數的建筑施工依然以農民工為主，這就導致建筑員工的整體素質較低，導致建筑施工安全管理的正常運轉受到影響。建筑安全管理體系是整個建筑施工項目管理體系重要組成部分，但是由于目前的建筑施工項目發展迅速，原有建筑安全管理體系與時代脫軌，導致安全管理監督體系存在的問題越來越多。而且這些問題也會導致整個施工現場安全管理效率受到影響，在實際施工操作中，大多數的施工企業由于缺乏必要的安全監督管理體系，甚至沒有將安全管理體系在實際監管中運用，所以導致安全施工受到影響。

3、房地產項目管理中解決問題的有效對策

3.1 加強計劃進度的管理

要以房地產項目目標要求為基礎進行施工進度計劃的編制，將施工進度計劃落實。房地產的項目部在班組建議計劃的前提下，以施組計劃為標準對生產計劃進行年、季、月的分類，務必嚴格遵守生產計劃方案。完成生產計劃的下達后，分別對年、季、月計劃進行科學的布置，進行執行措施；隨后詳細的細化月生產計劃，作業班組技術負責人要對全面的制定當月生產計劃，保證執行措施的嚴謹性和具體性，保證生產任務落實到位，突出重點任務。接到計劃后，作業班組要迅速的將信息順利的傳輸給每個參與部門，除此之外，作業班組應該做到每日召開交班會，與相關人員進行工程存在問題的溝通，交換處理方法。同時，作業班組應該進行工序分析，建立獎罰制度。

3.2 加強質量控制

對于房地產工程的項目管理而言，影響施工質量的因素只要是施工材料設備、施工人員等，所以，應該對這幾方面進行嚴格的把控。施工材料是影響施工質量最基本的因素，只有保質施工材料的質量，才能從根本上保證施工質量。因此，要嚴格把控施工材料管理。在施工材料的采購環節，材料的提供商務必提供出廠合格證書，采購人員需要在源頭保證材料質量。在施工材料進場中，要對材料進行抽樣調查，只有符合質量標準，方可入場。進入施工場地之后在進行檢測，質量不合格的材料禁止使用，從而保證施工材料的質量。對于施工機械而言，施工機械是工程進行不可或缺的物質前提，但是施工機械在使用中能夠涉及操作人員的人身安全，因此，需要施工人員嚴格掌握機械設備的操作方法，保證施工機械的施工性能，在進行設備使用之前進行檢測和養護，保證施工的安全性。

3.3 加強成本控制與管理

成本控制工作是一項極具系統性和綜合性的工作，開展起來是比較繁瑣和復雜的，所以這項工作的開展需要施工單位所有人員的共同參與，因為團結就是力量，在大家的共同努力之下，成本控制工作會更有效率。

3.4 確保安全文明施工

安全施工管理是房地產工程項目管理的重中之重。近幾年，很多農民工涌入到城市中的各行各業，特別是建筑行業。但是，農民工的文化知識水平有限，施工素質和施工專業性都不是很高，導致影響工程的整體質量。所以，施工單位需要對施工人員進行專業知識培訓和定期的施工技能培訓，提高施工人員的安全意識，樹立安全第一的施工原則，不斷落實每個參與人員的安全生產責任制，明確建筑師工程中的施工人員的施工責任，落實誰的問題誰處理施工原則。只有不斷提升施工人員的施工技能和安全意識，保證其是持證上崗，才能從基本上保證施工質量。同時，施工單位的領導層要要以身作則，做好安全施工的指導和示范作用，加強對安全施工的宣傳，保證施工過程和氛圍的安全性和文明的氛圍。

隨著我國經濟的轉型升級，房地產市場也應進行相應的調整，有關房地產企業只有徹底改變傳統的管理意識，積極尋求更加先進的管理方法，才能使房地產項目的管理水平得到進一步提升，從而實現房地產企業的更快發展。