淺析不動產權籍調查與地籍調查的關系

文/張晨宇 煙臺市不動產登記中心 山東煙臺 264003

1、不動產權籍調查與地籍調查相關概念界定

1.1 不動產

所謂不動產是指具有不能移動或移動后影響其物理性質或經濟價值的物體，其包括附著在土地上的房屋、林地等附著物。[1]

1.2 權籍調查

權籍調查是指為查明宗地、房屋、林地、宗海等不動產附著物的狀況信息，以宗海和宗地為單位，對其進行調查和測量，可將其細分為不動產權屬調查和不動產測量兩個模塊。[1]

1.3 地籍調查

國家依據法定程序，運用權屬調查和地籍調查的方法，對每個宗地的權屬、具體位置、邊界線、用途、數量和等級的劃定等具體情況進行摸底調查，并運用圖和簿來表述調查情況，在基礎上為土地登記、證書的核發提供依據，滿足我國土地登記相關要求的系列調查工作。根據調查工作的先后次序和重點其被劃分為權屬調查和地籍測量，按照調查區域的級別又分為城鎮地籍調查和村莊地籍調查。[1]

2、不動產權籍調查與地籍調查的區別

2.1 法律法規依據不同

從可依據的法律法規的研究視角來看，不動產權籍調查所依據的法律法規與地籍調查相比在范圍上要廣。權籍調查相關工作者可遵循《物權法》《不動產登記暫行條例》[2]等法律法規，而地籍調查相關工作者可遵循的法規主要有《物權法》與《土地管理法》，后者與前者相比可遵循的法規明顯較少。

2.2 技術規程的差異

從調查技術規程的研究角度來分析，權籍調查與地籍調查相比，在技術規程上權籍調查要遵循的技術規程相對較多。在調查過程中權籍調查可遵循的主要有《海籍調查規范》《地籍調查規程》《房產測量規范》[3]等技術規程，而地籍調查可遵循的主要有《地籍調查規程》，通過比較不難發現前者比后者可遵循的技術規程明顯較多。

2.3 調查內容的對比

從調查內容的研究視角來分析，權籍調查與地籍調查相比，前者調查工作的內容相對較多，后者調查工作內容則相對較少。地籍調查內容僅包括對宗地相關權屬、面積、界址等方面的調查，而權籍調查的內容的范圍則主要包括房屋建筑物信息、宗海信息、森林信息、宗地信息、林木信息等，兩則相比權籍調查內容的范圍除了宗地外，比地籍調查多出房屋、海洋、土地、自然資源等權屬調查內容，地籍調查的物權范圍明顯小于權籍調查的物權范圍。

2.4 調查的法定效果不同

從調查法定效果的研究視角來分析，權籍調查與地籍調查相比，二者的調查法定效果存在不同之處。地籍調查原本不具備法定的特性，地籍調查的初始目的是調查清楚宗地的面積、權屬、數量等的狀況，特別是農村宗地的調查，缺乏相關法律文件，僅能對宗地的運用狀況做地籍調查，在此基礎上調查出的結果不能滿足土地登記發證的行業要求，因而其不具備法定屬性，而其只在對宗地確權登記發證時所做的調查才具有法定的性質；而權籍調查屬于專業性質的法定調查工作，其服務于不動產確權登記發證，其必須依據相關工作法律法規和程序開展相關調查工作。

2.5 調查的技術路線不同

從調查技術路線的研究視角來分析，權籍調查與地籍調查相比，前者和后者的技術調查路線不相同。權籍在調查的過程中采用的技術路線是將地籍調查作為調查基礎，以宗地為依托，利用現有的不動產權籍調查、登記、審批、交易、驗收和調查地籍圖等先前的調查結果資料作為當前深入調查工作的參考資料，采用核實、實地調查、測量等調查方法，完成不動產調查工作。而地籍調查的基本單元是宗地，按照核實、測量界址的技術路線來完成調查工作。在測量技術路線方面，權籍調查的測量和地籍調查的測量遵循的技術路線不同，前者必須以《房產測量規范》的技術路線開展測量工作，調查農村土地承包經營權調查者則要具體依照《農村土地承包經營權調查規程》的技術路線開展測量工作，而地籍調查在調查過程中需要按照《地籍調查規程》的技術路線開展調查。

2.6 調查結果的差異

從調查結果的研究視角來分析，權籍調查與地籍調查相比，兩者調查結果不相同。一方面，權籍調查結果中的圖件不相同，地籍調查結果圖包括宗地圖，而權籍調查結果圖除了宗地圖外還包括宗海圖、各層各戶房屋平面圖。[4]另一方面，權籍調查結果表和地籍調查結果表及表中的內容不相同，地籍調查僅有地籍調查表，而權籍調查除了地籍調查表外還包括森林調查表、海籍調查表、房屋調查表等。

3、不動產權籍調查與地籍調查的聯系

通過前文的研究可知，權籍調查和地籍調查二者之間存在較大的區別，但它們之間也存在不可分割的關系。

權籍調查與地籍調查之間的聯系可概述為以下幾點：其一，無論權籍調查還是地籍調查它們二者調查的核心對象均是宗地。其二，權籍調查涉及的宗地和其他土地確權的調查需要土地地籍作為調查承載體。其三，權籍調查內含地籍調查，且地籍調查是林權、房屋、草原權等開展調查的基礎。[5]綜上所述，權籍調查涉及我國不動產登記相關工作，其專業性、法律性、社會影響力等比地籍調查要強大，但地籍調查又為權籍調查提供載體，其二者之間存在不可分割的關系。

結語：

綜上所述，不動產權籍和地籍調查的一體化逐漸成為房地產領域關注并研究的熱點。當前我國各地均逐步實施調查一體化，對于工作者理清權籍和地籍調查之間的區別和聯系對于調查工作的有序開展具有重要的指導意義。