穩房價是當前央地博弈的納什均衡

文/孫崢嶸 上海陽光控股集團 上海 200082

孫繹宸 中國人壽浙江省分公司 浙江杭州 310003

自2003年轉向以商品住房為主的住房供應政策以來，受地方政府對土地財政的高度依賴、社會資本對利潤的渴求、住房有效供給不足等因素的共同作用，我國房地產市場始終處于亢奮狀態，幾乎失控的房價已不僅僅是一個難解的經濟問題，還逐漸演變成日益嚴峻的社會問題。因此，中央政府曾數次出手調控房價，卻總是達不到預期的效果，甚至曾幾度步入越調控房價越漲的怪圈而找不到正確的方向。

盡管如此，針對這一尤為棘手的難題，我國調控房地產的政策依然在摸索規律中前行。進入2019年，中央政府以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展，一改以前的全國一刀切的調控做法，而是施行因城施策、一城一策、有松有緊的政策，尤其注重壓實各城市政府的調控主體責任。4月19日，中央政治局會議上再次提出房住不炒的定位。7月30日政治局會議重新強調要落實房地產長效管理機制，提出不得將房地產作為短期刺激經濟的手段。客觀分析，加強調控并非是要打壓房價，穩房價其實是雙向調節，房價不能大漲，也不宜大跌，可允許房價、地價保持在較小區間箱體內波動。像北京、上海、深圳等一線城市的經濟發展并不依賴于房地產，或說依賴度不高，而許多二、三、四線城市的房地產業的衰退，關乎其GDP表現及排名，也會給財政收支帶來切膚之痛。因此，對這一既具有全國共性又具有城市個性的大產業必須對癥下藥，此次中央調控思路的大轉變可謂切中了問題的要害。

如今走在這種合乎內在邏輯的調控軌道上，中央政府及有關部委主要要做好的工作，就是保持對各個城市房價、地價的嚴密監測，并要求表現異常的城市及時采取針對性的措施。今年5月以來，住房和城鄉建設部對土地出讓、新建商品住宅、二手住宅價格累計漲幅較大的蘇州、佛山、揚州、大連、南寧等城市進行了預警。8月17日住建部又約談了海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府的主要負責人。根據研報機構ChinaKnowledge的統計，今年以來多地政府加強了對房地產的調控力度，前5個月累計調控次數達205次，同比增長近30%。5月份以來，多個熱點城市的調控政策出現明顯收緊，特別是海南、廣州、杭州、蘇州、合肥、揚州、大連、佛山、南寧等地繼續針對房地產加碼調控。國家統計局8月14日指出，今年1-7月我國房地產投資增長10.6%，保持了比較平穩的增長，綜合房價、土拍、房產銷量等方面的數據考察，目前房地產市場保持了平穩運行的態勢。

筆者認為，當下來之不易的均衡局面，其實是央、地之間博弈的一個納什均衡狀態。納什均衡是指在一個博弈過程中，無論對方的策略選擇如何，當事人一方都會選擇某個確定的策略，則該策略被稱作支配性策略。如果博弈的當事人的策略組合分別構成各自的支配性策略，那么這個組合就被定義為納什均衡。納什均衡盡管不是參與博弈方利益最大化的均衡，但卻是較為理想的相對穩定均衡。該理論重視博弈個體之間直接的交互作用，不滿足于對博弈個體之間復雜經濟關系的簡單化處理，分析問題時不只停留在宏觀層面，而是深入分析表象背后深層次的原因和規律，強調從微觀個體行為規律的角度發現問題的根源，因而可以更深刻準確地理解和解釋經濟問題。盡管房地產業的暴利時代漸行漸遠，但遠未完成動能轉換的中國經濟，房地產業依然具有中樞性的地位。在當前央、地、房企等都面臨強約束的條件下，穩房價能把多方的利益訴求帶入相對穩態的均衡。

如果央、地兩個層級政府繼續保持目前的調控政策定位，并持續保持今年以來形成的合作協同效果，我國房地產市場就有望在未來的一定時期內保持好這種均衡常態，政府之外的房地產產業鏈條上的各個廠商、各有關金融機構，乃至房產持有者與潛在購房者等諸多利益相關者，也需對此有清醒的認識。需要特別強調的是，我們不能對當前穩房價的這種均衡狀態作簡單的絕對化理解，展望未來，我國房地產業應是“穩中生變”、“穩中有機”，以及在穩定運行中實現正本清源的目標。

去年下半年以來，我國房地產市場在式微中發生了較大的變化：一是地產政策的松緊變化與房地產市場的基本面表現息息相關，因此各級政府對房地產的調控力度與頻率是一個相機決策的過程，且在摸索中不斷地予以優化；二是當前我國房地產市場呈現出更為明顯的區域分化特點，一二線城市及珠三角、長三角、京津冀三大城市群的優勢將會更為明顯，結合人口遷移的走勢，這些熱點地區的房地產發展依然有著較好的發展空間，而沒有產業驅動與人口流入的中小城市的房地產市場表現乏力，甚至將步入了明顯下行的軌道，因此下步將會更多看到冷熱地區之間相互對沖的現象；三是諸多房企之間的競爭力明顯分化，今年以來破產重整地房企不在少數，而頭部房企的市場競爭力與市場占有力明顯提高，我國房地產市場將會呈現出越來越顯著的馬太效應。

經過十多年的高歌猛進，我國房地產業已然告別了白金時代，業內比較認同的是步入了白銀期，整個行業將只能錄得社會平均利潤率。隨著市場競爭日益激烈、開發成本趨高、政府調控力度不減以及客戶對居住品質要求的提高等，地產開發商的利潤空間將受到越來越明顯的擠壓，要取得穩定且不錯的經營績效，主要看開發商是否具備強大的運營管理能力，以及是否有高質量的產品與服務制勝意識。伴隨這一穩中有變、求機的過程，我國房地產業也終將實現由之前的金融屬性與居住屬性兼具，而向純居住屬性的回歸。