房地產項目開發全生命周期運營管控要點

文/李婷 青島中鵬置業有限公司 山東青島 266007

現階段，工程項目管理工作發生了巨大的變化，新技術和新設備等的應用，給工程項目管理帶來了新的挑戰，需要進行模式和方法的創新。采取傳統的管理方法，注重施工過程的管控，忽略了前期和后期運行的管理，極易引發各類問題，難以實現工程建設的效益目標。基于此，深度分析此課題，提出有效的管理手段，有著重要的意義。

1、全生命周期管理概述

在工程項目管理實踐中，全生命周期管理理念和方法的應用，是貫穿建設前期、建設過程中、工程使用等各個階段，為能夠跟蹤的項目管理系統。基于全生命周期管理理念，對質量、工程造價以及進度等，要采取相應的管理措施。比如，工程造價的管控，運用工程經濟學以及數學建模等，強化各個階段的工程造價把控，實現造價最小化的目標。通過制定工程造價計劃，并且有計劃的實施，進而達到造價管控目標。

2、房地產運營管理的概念及其重要意義

運營是創造和提供產品及服務的過程，是組織機構的基本職能之一。房地產企業運營管理，是對房地產企業持續進行項目開發的各個系統的設計、運行、評價和改進。加強房地產運營管理，有助于督促各部門在開發全生命周期內按照預期的目標完成工作，實現預定的關鍵節點。同時，建立良好的運營管理體系，有助于提高資源整合效率，實現房地產企業精心化管理，從而保證項目開發有序進行。

3、房地產運營管控的核心內容與主要方法

3.1 項目全景計劃管理

項目全景計劃又稱“全盤開發計劃”，是項目策劃論證階段的主要成果之一，某些大型房地產開發企業規定新開項目必須在拿地后3個月內完成項目全景計劃的編制。在策劃階段要確定項目定位及投資方向，形成并評審項目建議書和可行性研究報告。而項目的全景計劃是對項目可行性研究報告的進一步詮釋和推演，并指導項目開發過程中的各個階段。全景計劃的控制要點是確定項目的開發節奏、關鍵目標節點，并進行項目經濟分析測算，確定相關指標。

3.2 項目歷史面積管理

面積作為房地產開發產品的計量單位，在運營管控體系中至關重要。在項目開發建設過程中，會交叉使用到各種面積指標，大多數開發企業沒有對這些面積指標進行統一管理，而是業務部門各自為戰，以至于在進行建設報批和經濟分析時造成偏差。建立項目歷史面積臺賬可以很好地避免上述問題的發生。例如，某房地產開發項目公司將國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證、預測繪報告、規劃驗收合格證、竣工驗收備案表、實測繪報告、產權證等證書文件上的面積，按規劃、可售、預測、實測4大方面進行分類匯總，極大地提高了項目運營的工作效率。

3.3 開發關鍵節點的控制

項目開發過程中會經歷很多節點，而其中里程碑式的關鍵節點在運營管控中發揮核心作用。例如某房地產開發集團公司重點控制的14個關鍵節點如下：取得國土使用權證；交地；完成方案設計；完成初步設計；完成施工圖設計；取得施工許可證；項目開工；售樓處、樣板區開放；取得預售許可證；開盤；景觀施工進場；竣工備案；交房；交房完成率95%。集團公司考核關鍵節點的達成率，對于影響上述14個關鍵節點達成的事件，項目公司要進行書面解釋。

4、基于全生命周期管理的工程項目管理策略

4.1 設計階段

工程項目設計階段，理應是管理的重要環節，因為設計成果的質量，直接影響著后期施工質量和進度等目標的實現情況。在此階段，必須要做好全局把控，從建筑地點和材料等方面入手，做好全面分析。同時要考慮到工程組織設計和施工技術等，預測可能會出現的問題，制定完善的解決方案，做好預防工作，減少設計變更，強化工程成本和質量的把控，推動工程順利建設。目前，在工程項目中，BIM技術逐漸被推廣應用，獲得了不錯的成效。基于BIM技術，開展工程項目設計，能夠實現各個專業的協調設計，借助可視化功能和碰撞檢測分析功能等，從設計階段實現對工程質量的把控，減少設計變更，進而減少工程造價的變動。

4.2 施工階段

工程項目施工階段的管理工作，重點圍繞進度、質量以及工程造價等開展。為保證各項工作的高效開展，可結合運用各類方法。具體措施如下：運用PDCA質量管理方法，做好質量的把控。首先，結合工程項目實際情況，制定質量控制方案。其次，具體執行。再次，做好質量控制方案執行的檢查，發現問題。最后，對檢查發現的質量問題，結合問題發生的具體原因，采取糾偏措施。通過不斷重復，優化工程項目的質量管控，保證工程質量目標的有效實現。BIM技術。在進度管理方面，應用BIM技術。依據工程資料信息，構建建筑三維模型，精確計算施工作業的工程量。依據項目總進度目標，細化項目進度計劃表以及進度節點。通過將3D模型和工程進度表相互連接，構建4D建筑模型，輔助施工現場可視化布置，動態化管控設施以及設備等。從應用效果來說，BIM技術的應用，彌補了傳統進度管理模式下的不足，提高了進度管理水平。在質量管理方面，應用BIM技術，能夠獲得不錯的成效。比如，建材質量問題部分得以解決。利用模型存儲誠信供應商信息，優選供應商，獲得優質材料，進而改善工程的質量；利用虛擬施工，模擬施工作業，能夠完全解決施工矛盾問題。在工程造價管理中，BIM技術的應用，提供了各個構件信息以及屬性資料，能夠自動計算總工程量，完全解決工程量確定問題。通過修改BIM模型，將變更內容，直接反映到工程造價數據上，進而減少反復計算，有效提高了工程造價管理效率，解決了部分工程數據變更引發的工程造價問題。

結語：

隨著項目的增多和企業的發展壯大，大多數中小房地產企業將逐步優化并完善管理策略，建立起適合自身發展的運營管理體系。加強房地產項目開發全生命周期運營管控，有助于實現企業公司戰略和經營目標，對房地產企業長足發展具有重要意義。