關于“綜合類用地”歷史遺留問題處理的探討

文/田雙雙 清遠市不動產登記中心 廣東清遠 511500

近年，隨著不動產權統一登記工作進一步規范及不動產登記系統設置，大部分地方所核發的不動產權證中土地用途必須按《土地利用現狀分類》二級類載明，導致早期核發的綜合類用地無法對應二級類、房地用途不一致從而引發辦證難問題。各地應把握原則、結合實際，盡快形成規范的解決措施有效地解決此類歷史遺留問題，避免過程中的隨意性以及新問題出現。本文中綜合類用地是指已核發國土證或不動產權證，證載土地用途為綜合用地、商住用地、混合住宅用地等難以對應《土地利用現狀分類》中二級類，且無法核發新不動產產權證的歷史用地。

1、未建綜合類用地適用范圍

適用于在2010年前（含2010年）已取得國有建設用地使用權，未開發建設的歷史用地，土地證載用途包括綜合用地、商住用地、混合住宅用地等。主要包括以下情形：

（1）無土地出讓合同的；

（2）有土地出讓合同但規劃條件未納入出讓合同的；

（3）無出讓合同或有出讓合同但規劃條件未納入出讓合同，只將規劃條件納入轉讓時土地估價報告書的；

（4）規劃條件已納入出讓合同，規劃條件有可兼容用地性質但未明確兼容比例的。

2、處理辦法

歷史用地按以下意見確定初始規劃技術經濟指標，完善土地登記。

2.1 土地用途的確定

經國土部門核查其歷史檔案無法確定具體用途的，尊重歷史因素，分類確定如下：

（1）證載用途為綜合用地、商住用地、混合住宅用地、實業用地的土地，規劃用地性質統一確定為居住用地兼容商業用地，土地用途統一確定為城鎮住宅用地兼容批發市場用地、零售商業用地、餐飲用地、旅館用地、其他商服用地。

（2）農村集體留用地（包括證載用途為實業用地、綜合用地），其土地用途、兼容比例及容積率等使用條件，統一以規劃部門最新核發的規劃條件為確定依據進行明確，已轉讓給村集體獨資公司以外的個人或公司除外。

2.2 容積率的確定

（1）參照2002年公布實施的《清遠市市區基準地價》中各土地用途對應的基準容積率進行確定，具體如下：居住用地（含綜合用地、混合住宅用地、商住用地、單一住宅）為2.0。

（2）早期按照規劃部門批準的修建性詳細規劃出讓的歷史用地，且規劃部門已根據批準的修建性詳細規劃核發了建筑設計要點（或規劃條件）的歷史用地，該類歷史用地容積率可按批準的修建性詳細規劃確定。

（3）已經市政府或規委會確定基準容積率的項目，基準容積率按市政府或規委會相關意見執行。

2.3 兼容比例的確定

未建綜合類用地中未確定住宅和商業比例的，按照住宅計容建筑面積占總計容建筑面積≥85%、商業服務業≤15%確定。

2.4 使用年期的確定

上述土地的具體土地用途明確后，其使用年期為其剩余年期，即明確具體土地用途前后的使用權終止期日不變（剩余年期超過具體用途法定最高年限的，按最高年限確定）。

3、此類處理注意事項

（1）以上僅是明確未建綜合類用地的初始規劃指標等，若與現有效規劃指標不一致，需進一步辦理改變土地利用條件手續，補交相應土地價款，后將新的規劃指標納入土地出讓合同。

（2）曾經辦理了土地置換、改變用途或增容等協議出讓時，已將規劃條件納入土地估價報告書、合同或批準文件，以當時出讓的規劃條件作為原用途土地價值的評估依據。如當時出讓時無規劃條件有評估報告的，以評估報告設定的規劃條件作為原用途土地價值的評估依據。

（3）此處未建用地相當于空地，規劃指標相對重要，直接影響土地價值，因此，在處理時一定對土地用途、容積率、兼容比例、土地使用年期進行具體地明確，而不僅僅是土地用途。

4、已建綜合類用地處理范圍

已建，是指具有合法或無合法報建手續，已建成的或在建的建筑物或構筑物。

5、處理原則

已建“綜合類用地”處理原則：

（1）已取得房產證的，按房屋性質認定土地用途；

（2）土地出讓時具有規劃指標的，按出讓合同約定及相關規定辦理；

（3）土地出讓時無規劃指標的，按規劃報建用途對應；

（4）對于房屋已交易網簽的，涉及廣大群眾的可先行辦理登記手續，一年內完善手續；

6、處理方式

（1）按規劃報建的房屋性質或證載房屋性質對應劃分土地用途二級類登記，土地使用終止日期不變（剩余年期高于法定最高年期的，以土地使用權起算時間至法定最高年期確定）。由不動產登記中心直接辦理。按照此方式處理的綜合類用地有：

1.已取得房產證的；

2.土地出讓時合同中無規劃指標，已建具有合法規劃報建手續、無房產證的；

3.土地出讓時有規劃指標，已建具有合法規劃報建手續、無房產證、待辦房屋首次登記，且新舊規劃指標一致的；

4.已建具有合法規劃報建手續，雖無房產證，但已辦房屋首次登記、已網簽的。

（2）由行政科室先行辦理改變土地利用條件手續，再辦理不動產登記，按照此方式處理的綜合類用地有：

1.未開發建設的；

2.土地出讓時有規劃指標，已建具有合法規劃報建手續、無房產證、無網簽、待辦房屋首次登記，且新舊規劃指標不一致的；

（3）先行由不動產登記中心受理不動產權登記，按照分別登記的原則，繼續分別按照報建用途登記房屋用途、按照原規劃用地用途對的二級類登記土地用途，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載“原批準用途，以及涉嫌違反出讓合同，請登記后一年內做出處理，并將處理結果送達清遠市不動產登記中心。若不及時處理，涉及有關利害人請自行承擔風險”等相關內容。登記后再由行政科室受理改變土地利用條件手續。按照此方式處理的綜合類用地有：

土地出讓時有規劃指標，已建具有合法規劃報建手續、無房產證、已網簽的，且待辦房屋首次登記，但新舊規劃指標不一致的；

（4）對于已建但無合法報建手續無房產證的綜合類用地，因繼承、法院裁定、行政決定等確需辦理土地使用權變更或轉移登記的（僅辦理土地使用權、房屋所有權有待下一步辦理），處理方式如下：1.如出讓時具有規劃條件的，則按規劃條件對應土地用途二級類登記；2.如出讓時無規劃條件的，則先由規劃行政科室根據城鄉總規或城鄉控規出具《規劃用地性質核查意見》，再由市不動產登記中心根據規劃用地性質對應土地用途二級類登記，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載“原批準用途，本次登記為先行登記，登記后一年內須到有關部門依法處理相關手續，并將完善結果送達清遠市不動產登記中心。若不及時處理，涉及有關利害人自行承擔風險”。

7、部分未建、部分已建

對于同一宗土地，部分已建成辦理了房產證或在建、部分未建的綜合類用地，在上述處理方式的基礎上，具體處理如下：

（1）對于已發房屋所有權證的部分，按房屋性質對應劃分土地用途二級類歸屬；

（2）對于已建建筑面積占總建筑面積比例小于25%【7】的，未建部分土地辦理參照未建類型的程序辦理，對于整宗土地一并辦理可能涉及的改變土地用途手續；

（3）對于已建建筑面積占總建筑面積比例不小于25%的，整宗土地（含未建土地部分）按已建辦理。

8、建議

為避免今后出現不對應《土地利用現狀分類》二級類以及房地性質不一致的問題，新辦理的國土、規劃、報建手續應按以下要求辦理：

（1）綜合用地等不屬土地用途二級分類的土地，在申報規劃報建時，規劃部門應出具新的規劃設計條件，并要求其完善用地手續（合同、不動產權證）后再行審批建設工程規劃許可證；

（2）屬同一個規劃設計條件的建設項目，涉及多個產權證的，規劃部門應出具規劃設計條件，并要求其完善用地手續（合并歸宗及可能涉及的改變土地利用條件手續、不動產權登記）后再行審批建設工程規劃許可證；

（3）土地出讓合同等國土行政文書中的土地用途應按《土地利用現狀分類》二級類確定土地用途，今后不動產登記中土地用途將一律依據土地出讓合同等國土行政文書中的土地用途進行登記。

結語：

綜合類用地，是歷史的產物，需要尊重歷史、把握政策、平衡大局，將所引發的矛盾和問題在初始階段研究處理妥善，避免出現社會隱患或工作風險和失誤。以上是地方實踐中的實操總結，從實際效果看，很大程度地理順了工作、分清了責任、緩解了不動產登記部門工作壓力和風險，而且比較合理妥善地解決了群眾辦理此類業務中存在的賭點、難點。