房地產管理中多項目開發模式分析

文/李岱曦 河北保利房地產開發有限公司 河北石家莊 050000

1、多項目開發模式綜述

現如今，社會發展過程中證實多項目開發模式的重要價值，并在不斷努力的開發中，但實際的管理工作始終采取單項目運作方式。然而土地價格、國家政策等多種因素的影響，這種運作模式勢必發生改變，在實際工作中同時出現多個項目協調發展之態勢。在多項目運作管理過程中，其管理模式相對復雜，需要在同一時間對多個項目進行調整，才能實現合理的資源分配，進而獲取較高的經濟效益。近年來，多項目開發模式不斷受到業界人士的關注，并作為一種資源而存在，極大地提升了工作效率。但該模式中仍舊存在眾多細節問題，對房地產行業而言，需要不斷改進、細化、研究，促使其適應當前房地產行業發展現狀，在不同的角度加以分析，最終形成一套全面的、系統的管理模式。

2、房地產管理中多項目開發模式的研究

2.1 多項目開發管理的主要模式

2.1.1 矩陣式

該種形式的管理模式中，項目部為其執行中心，企業能夠通過項目部實現對所有管轄區域的監督，并對項目設計、銷售等進行直接有效的領導。普遍的業務項目中，多數為公司直接管理與運營，以達到全權掌控之目的。而矩陣式管理模式中，項目部由多個部門中抽調出來的專業人才組成，對項目部經理負責。以該種方式進行管理，有效提升人力資源的利用效率且避免企業直接領導的弊端。同時，矩陣式管理模式能夠有效應對外界環境的變化，針對項目中存在的問題有所警惕。由于項目管理人員既受到公司直屬領導，又要聽命于項目經理，呈現雙重領導之局面，容易引發沖突與矛盾。

2.1.2 職能多項目管理方式

即利用企業內各部門分別對項目進行管理，以及針對項目開發階段的情況有所干預。在該種模式下，房地產企業的主要職能包括監督與管理所屬一級企業，對項目的管理工作，主要由下屬區域公司負責，如項目拓展、設計、銷售等。職能管理模式雖能夠集中利用人力資源、物力資源，促使內部資源盡最大程度重復使用。但由于各部門需要聯合才能對項目負責，因此對外界環境的反應速度較慢，可能出現延緩企業決策、影響工作效率等不良影響。

2.1.3 項目管理方式

房地產企業經營運行過程中，項目是其運作的靈魂與精髓。在項目管理模式中項目公司為主體，下屬包括工程、設計、銷售等。該模式能夠在短時間內適應項目設計發展狀態，更快的對外界變化做出反應。但由于企業總部無法對項目進行有效地控制與開發，導致內部資源無法有效利用。

2.2 加強多項目開發模式管理能力的舉措

2.2.1 明確戰略發展目標

房地產企業開發中，包括市場發展規劃、區域發展規劃以及產品發展規劃。對此，房地產企業需要明確的目標，實現企業的發展與進步。尤其采用多項目開發管理模式后，更應研究并制定發展戰略方案，根據市場需求，明確發展目標，重置商品房與空房比例。針對項目順序，決定多項目開發管理之方式，以及明確產品模式、項目規模，產品檔次等，以此，將有效規模盲目開發問題，強化管理能力。

2.2.2 合理配置資源

由于房地產企業類型為資源密集型，包括人力、財力、技術、客戶、供應方等多種資源。因此，在采用多項目開發管理模式時，必須合理配置資源，針對項目規模、項目周期等必要因素，合理分配專業技術人員，分配項目開發所需設備，以此，規避資源浪費風險，促使企業長足發展。

2.2.3 完善規章制度

單一項目開發時期，相關管理級別與人員相對較少，規章制度對管理狀態不會產生較大影響。但多項目開發管理模式中，管理級別、職能部門、以及工作人員均呈現分散式狀態，迫切需要完善的規章制度強化企業內部人員的管理，避免出現混雜局面。在該種模式下，為保證企業資金、工作流程、項目發展狀態均有序進行，房地產企業應根據當前項目種類、項目類型、項目數量等多種因素，綜合分析，全方位考量。針對項目管理級別人員、項目部門等制定管理級別故障制度，杜絕一切不正當行為，督促其為自身負責，為企業負責。針對工作人員制定員工管理規范，約束其行為，強化工作效率，端正工作態度。進而實現各部門之間的有效溝通，強化協調運作之能力。在制度管理層面，確保企業多項目開發管理模式順利進行。

2.2.4 加強企業資金管理

多項目開發管理模式中，企業需要大量資金來維持項目運作，對此，需要加強資金管理舉措，創新融資方式。當前，我國房地產企業融資渠道的選擇性存在一定優勢，可根據項目實際情況，結合企業戰略目標，以全局為中心，進行融資工作。在融資過程中，應遵循“因地制宜”的根本原則，在良好的環境下，積極拓展融資渠道，搭建新的融資平臺。例如上市、發行債券、售后回租等。利用融資方式以保障多項目開發模式順利進行，為企業贏得更多的利益，降低投資風險。根據項目可行性管理資金。多項目開發模式下，房地產企業應根據項目實際情況，對資金進行管理。針對市場當前土地價格、樓市局面等條件及時分析，調查，便于企業實現多項目開發管理模式。

3、展望

多項目開發管理模式是當前房地產企業自身發展的需要，將有效聚集各方面人才，擴大企業經營規模，提升企業項目開發實力。同時，激烈的市場競爭要求房地產企業必須實踐多項目開發管理模式，提升自身競爭能力，強化抵御風險之能力。企業要想在當今市場中穩定發展，必然投入大量的人力、物力、財力。單一的項目開發模式無法適應當前迅速變換的市場環境，多項目聯合開發之模式，為企業贏得新的產業研究領域，提供創新思路。并以此占據更多的市場份額，提升市場占有率，提高管理水平，強化企業發展。

結語：

本文主要針對房地產企業多項目開發管理模式進行了分析，闡述如何加強企業該種模式的運行，得出明確戰略發展目標、強化資金管理、完善規章制度等結論，并且加強多項目開發管理模式，提升企業競爭能力。