建筑工程項目管理成本控制策略

文/劉丹 上海海峽思泉房地產有限公司 上海 201101

為了適應市場經濟，房地產企業需要進行必要的成本控制，建立健全成本控制機制，從而增強企業的核心競爭力和經濟效益。企業是通過成本控制模型，為自身創造很好的利潤空間。

1、成本控制存在的問題是房地產開發項目管理過程中產生的

1.1 建設項目施工決策階段

項目決策階段成本控制效率直接影響到房地產開發項目后續成本控制工作各個環節的便利性和可操作性，從而直接影響了房地產開發項目的成本和利潤。一些房地產開發企業直接受傳統的成本控制和成本控制方法的影響，由于決策階段我們對成本管理的重要性還認識不足,項目施工階段決策和計劃采取隨機安排,這種安排無形的限制了決策階段的成本控制工作的有效性,為后續每個成本控制工作帶來了極大的限制。

1.2 項目施工準備階段

項目施工準備階段是由施工方通過招標來確定工期。近年來，中國政府逐漸意識到建設單位確定的重要性，出臺了一系列規范房地產開發項目投標工作的投標標準化戰略和政策。但在投標過程中，部分房地產開發企業仍未進行公開招標、串標、施工單位內部確定等工作。這些情況讓投標工作很難發揮它的作用。施工質量得不到保證的原因都是因為一些項目的承包商只為了自己的利益和經濟效益，大大降低建筑材料和施工成本的標準。讓消費者在購買了房屋以后，居住體驗不滿意，直接就會影響到整個房地產后續的銷售和維護，對整個房地產項目也會產生很大的負面影響。

1.3 項目施工階段

房地產開發項目成本控制的核心部分是對施工階段的成本控制作。它是目前房地產產開發項目成本控制的重點和難點。因為它建設成本更加的復雜，傳統的施工成本控制模式滿足不了現階段施工階段成本控制的要求。如果你不需要采取適當的方式處理構建階段應對每個需求的成本控制工作，整個施工階段的成本控制工作的有效性都會受到影響同時，許多房地產企業在施工階段采用施工方確定的方法，越來越重視工程造價預算。因此，房地產開發項目成本及后期成本預算比較全面，相關的成本控制與評估工作也比較完善。但由于房地產開發企業在長期經營過程中對成本控制意識不足，導致了當前的施工階段成本的增加，嚴重浪費資源，影響成本控制結構效率，對于房地產開發企業來說，這是非常不利的影響。

1.4 房地產銷售階段

房地產銷售作為企業提取資本的主要手段，是房地產開發項目的最后環節。目前，銷售階段的成本控制的主要問題是銷售人員的大量流失以及銷售管理系統的缺乏，導致員工缺乏熱情。導致整個房地產開發項目的利潤和效益下降的主要原因是房地產項目的銷售周期延長，整個房地產項目的成本大幅上升。房地產開發企業難以保證自身的競爭優勢，市場績效進一步下降，都是隨著企業利潤空間的縮小，對房地產開發企業發展有深刻的影響。

2、整個過程的優化對策是對房地產開發項目的控制

2.1 決策環節的成本控制

通過市場的回歸分析，在房地產項目的發展中，確定可能影響房地產項目的因素，搞好市場調查是決策的主要任務。探索開發項目的周期，實現項目早期階段的評估。房地產開發項目的規劃評價需要對開發項目的土地面積和建筑密度進行反思，分析影響項目成本的各種因素。我們應該從項目本身的角度出發，考慮采光、通風、環保、應用等因素對房地產開發項目的設計與評估。整個房地產開發項目投資的核心要素是項目經濟評價。它直接影響到項目以后的建設成本和效益，我們可以從項目財務和效益平衡兩個方面進行評價。

2.2 準備環節的成本控制

在準備過程中，執行應該按照決策計劃執行，并明確執行企業決策者制定的決策計劃。在這個過程中，我們應該在房地產項目的成本控制中做個好工作，在設計過程中加強成本控制，并全面實施投標和投標的監督。首先，房地產企業的成本控制應該根據實際情況，制定出項目的規模和相應的施工地點，根據實際情況和土壤條件，科學地制定發展計劃，并完成建筑工地的規劃，以實現項目和環境的和諧發展。其次,招聘和投資方面的項目,招標應該保障的合理性和公正性結合實際的需求。在選擇承包商的過程中，要降低項目成本，注重施工企業的信譽和資質，確保相關證書合同內容的真實性，為后面的施工環節提供正確的依據。

2.3 建筑成本控制

第一，良好的合同管理。合同的簽訂要嚴格，條款必須合理。

合格的企業可以聘請專業的律師來檢查合同,讓他們進行專業審查合同阻止合同的措辭造成許多矛盾和問題。二是加強施工現場管理和控制設計和材料變更。沒有特殊條件，不允許額外簽證。對于因特殊情況造成的設計變更，可根據實際情況進行相應的審批流程，經施工企業、設計企業、監理企業批準后，可適當增減金額。現場管理人員應做好各環節的管理工作，并記錄原始資料。為了防止工程結算過程中出現問題，當條件允許的時候,他們可以跟蹤和記錄的幫助下相機或其他設備。

2.4 銷售成本控制

評價早期成本管理成果的主要依據是銷售部門。在這方面，有必要加強成本控制。銷售成本通?；谌斯こ杀?。因此，房地產企業應結合銷售團隊人員的情況和人數，科學的管理機制和戰略成本管理，加強銷售團隊的管理，規范工作行為，樹立良好的責任心，做好活動策劃工作和市場銷售,縮短時間,實現快速排水和資金保證企業的健康發展。

結語：

綜上所述，通過對房地產開發項目全過程成本構成的闡述，了解房地產開發項目的具體成本構成。雖然我國房地產開發項目的全過程成本控制存在投標質量控制困難、銷售人員管理困難等問題，因此, 在現有的階段我們需要進行有針對性的解決這些問題,因此,房地產開發的全過程的成本控制功能可以充分發揮項目管理,房地產開發企業的利潤空間可以擴展,同時促進中國平穩有序發展房地產開發市場。