淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

文/寧新泉 中鐵十四局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東濟(jì)南 250014

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制管理系統(tǒng)。

1、房地產(chǎn)開發(fā)定義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)值投資回報(bào)率、銷售量、自有資金利潤(rùn)等投資指標(biāo)，以及項(xiàng)目的外部功能要求；約束性目標(biāo)指的是建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此以外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受到城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃條件等制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、銀行等接近幾十個(gè)部門和單位，以及最終用戶消費(fèi)者的項(xiàng)目制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須有一套完整、科學(xué)和規(guī)范的管理體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目全過程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目管理過程中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不足

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該從目標(biāo)客戶及市場(chǎng)的實(shí)際需求出發(fā)，客觀分析客戶消費(fèi)能力以及市場(chǎng)的及時(shí)動(dòng)態(tài)，但是過分注重市場(chǎng)變化也容易引發(fā)一系列的問題。項(xiàng)目的決策需要以項(xiàng)目策劃和計(jì)劃為有效支持，如果在項(xiàng)目計(jì)劃過程中考慮不周全，方案不夠詳細(xì)，必將對(duì)項(xiàng)目決策造成影響，使其決策遲遲不能確定。如果決策的制定過于匆忙，將會(huì)導(dǎo)致管理體系缺乏整體性與系統(tǒng)性，這對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施是相當(dāng)不利的，工程的質(zhì)量和進(jìn)度也將受到拖累。

2.2 成本控制不理想

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要內(nèi)容，始終貫穿于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的管理過程中。一直以來，成本控制和質(zhì)量控制都是開發(fā)項(xiàng)目中的重點(diǎn)管理對(duì)象。現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)這個(gè)環(huán)節(jié)中更多注重的是項(xiàng)目的功能以及品質(zhì)，沒有充分考慮項(xiàng)目成本，沒有在設(shè)計(jì)階段深入分析項(xiàng)目方案的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性，導(dǎo)致耗時(shí)耗力，也使得最終方案不具備實(shí)施的可行性，嚴(yán)重影響工程整體進(jìn)程。

2.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的核心，工程的完成必須以保證質(zhì)量為前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)管理人員要有縱觀全局的意識(shí)，對(duì)施工單位、監(jiān)理單位等進(jìn)行合理協(xié)調(diào)，確保工程質(zhì)量目標(biāo)的達(dá)成。縱觀國(guó)內(nèi)各房地產(chǎn)項(xiàng)目，往往施工項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段及項(xiàng)目的施工階段相對(duì)來說管理還是有理有據(jù)，基本可以順利進(jìn)行。然而在項(xiàng)目的收尾階段，卻總會(huì)出現(xiàn)開工容易收工難的尷尬局面，導(dǎo)致項(xiàng)目后期收尾的進(jìn)展緩慢。

3、房地產(chǎn)工程管理措施

3.1 做好項(xiàng)目開發(fā)的前期工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制也非常重要。項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃、可行性研究報(bào)告直接決定著開發(fā)項(xiàng)目未來發(fā)展，因此，做好項(xiàng)目開發(fā)的前期工作，我們必須抓好以下幾項(xiàng)工作。一是要建立可行的項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人，一定要親自抓好質(zhì)量工作，因此，開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量全權(quán)負(fù)責(zé)人就是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制也發(fā)揮著重要作用。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，制定切實(shí)可行的市場(chǎng)定位目標(biāo)，按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定,組織實(shí)施檢查項(xiàng)目質(zhì)量，對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問題,一定要及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。同時(shí)，編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告,與上級(jí)之間部門溝通協(xié)調(diào)，尋找有效辦法解決問題。項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理檢查監(jiān)督質(zhì)量，應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員也要根據(jù)項(xiàng)目需求，切實(shí)完成崗位質(zhì)量監(jiān)督檢查職責(zé)，只有這樣，項(xiàng)目質(zhì)量才能有保證。二是要制定開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃。使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，管理者能夠明確質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn),按質(zhì)量計(jì)劃層層落實(shí)質(zhì)量監(jiān)督檢查職責(zé)。質(zhì)量管理計(jì)劃要簡(jiǎn)明扼要,每一層次職責(zé)、權(quán)限都要明確，使得質(zhì)量管理制度重點(diǎn)突出,具有可操作性。三是要建立項(xiàng)目評(píng)審制度。開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果，對(duì)于質(zhì)量控制也發(fā)揮了重要作用。進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)審，吸取專家的知識(shí)和智慧，更有利于優(yōu)化前期工作成果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)工作問題，以便于加強(qiáng)質(zhì)量控制，提高開發(fā)項(xiàng)目投資效益。

3.2 全面完善成本管理

項(xiàng)目成本管理工作，需要公司總部與各部門通力協(xié)作，并貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的生命周期，每個(gè)環(huán)節(jié)都是相互配合緊密聯(lián)系的，缺一不可，如果處理不當(dāng)，會(huì)直接導(dǎo)致成本升高，影響項(xiàng)目的收益。作為房地產(chǎn)工程，應(yīng)加強(qiáng)全過程的成本管理。在房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策階段，必須把成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價(jià)。定性分析，是全面把握項(xiàng)目的整體收益，注重資金的投入與收益比，研究工程價(jià)值的走向。定量分析是對(duì)施工每個(gè)過程的造價(jià)進(jìn)行有效的控制，具體工程具體數(shù)字，對(duì)各施工量進(jìn)行核實(shí)。還必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，安排足夠的監(jiān)理人員駐扎現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本層層把關(guān)。

3.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他的工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較小，同批次的質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量影響因素諸多，人、材、機(jī)、施工工藝、環(huán)境等都會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量造成一定的影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理還涉及了多個(gè)學(xué)科，例如：建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)科，還需要與多個(gè)部門與單位項(xiàng)目配合，需要對(duì)新型建筑材料、施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用能力。房地產(chǎn)企業(yè)正在逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等涉及要廣泛，考慮問題更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)、整體素質(zhì)必須得到充分保障，這是管理成敗的基礎(chǔ)。

結(jié)語：

總之，房地產(chǎn)的工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，不但決定房地產(chǎn)企業(yè)的效益，而且關(guān)系到對(duì)社會(huì)的一份責(zé)任。我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要提高對(duì)工程管理的認(rèn)識(shí)、及時(shí)更新開發(fā)理念、提升管理水平，以此促進(jìn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。