關于我國房地產抵押登記相關法律問題

文/李尚勇 烏魯木齊市房屋產權交易管理中心 新疆烏魯木齊 830000

1、概述房地產抵押登記

房地產抵押登記是指在抵押房地產時，政府相關部門根據抵押人的申請登記相關情況，主要包括抵押人姓名、房產具體情況、擔保數額、抵押時間等，這是一種各國都通用的法律行為做法。

房地產抵押登記行為主要是為抵押權人提供外觀權利，并保護善意第三人的權益。假如債權人的債務償還義務不能如期行使，就可以優先以抵押的房地產受償，實現其抵押權。根據我國當前物權法和擔保法等規定，對房地產進行抵押時需要合理的抵押登記，如果缺乏必要的抵押登記，簽訂的有效合同卻不能使抵押權生效。同時如果缺乏該種做法，債權人則無法實現房地產抵押權,只能以違約情況對抵押人的相關責任進行追究。

從各方面分析可得，房地產抵押登記制度的設立的目的是保護經濟秩序更加穩定，并有效的保障善意第三人的權益。想要使房地產抵押登記的法律效應得以實現，就需要健全完善相關法定程序，只要保障相關法律條件完備，才能保證相關權利在一定單位內獲得。社會大眾認為房地產是不動產的相對貴重的物品，只有通過法律途徑才能更加有效保護這種不動產交易雙方的權益。所以我國法律規定，想要使房地產實現抵押權，就必須采取抵押登記的形式，使房地產交易中更加凸顯其公正性和公平性。

2、房地產抵押登記中存在的法律問題

2.1 可能有多重抵押的問題出現

當前相關民事糾紛案件中經常出現多重抵押房地產的問題。如果遇到因房地產抵押的溝通問題，應該嚴格的審核房地產的抵押登記，如果缺少這一項操作，其相應的抵押權就不會生效，盡管抵押合同是有效的，但是也只有抵押權人（獲得抵押登記）才有抵押房屋的權利，

并從登記之日才開始享有這種權利。

2.2 實際情況中抵押權登記手續比較繁瑣

在抵押登記房地產權的法律實踐中，抵押權的登記手續的比較繁瑣的。抵押權登記主要的公示當前對抵押權人形成外觀權利，還可為房產交易時善意的第三方的安全交易提供保障。在登記抵押權時如果有手續繁瑣的情況存在，就和法律價值效率相違背，所以想要保證法律效率的目的進一步實現，就應該適當的簡化登記抵押權的相關手續。

我國房地產抵押權登記時的法律問題的主要原因有：

第一，房地產抵押部門為了最大限度的為自己提供利益保障，有時會采取行政強制的手段來限定抵押的單位。雖然規定需要通過相關部門登記辦理抵押行為才能成立，但并沒有明確抵押登記時對相關費用的收取標準，也沒有對相關執行標準進行了解。因為我國這種房地產抵押登記的收費標準的不明確性，所以導致相關部門都對相關收費標準自行設定，所以在這種情況下，房地產抵押登記時的收費比重就會一定程度增加，而使相關不動產的抵押價值減小，有時甚至因彈性化規定的制約，并沒有在法律中明示抵押登記或其應履行的其他義務，所以該抵押方式對交易雙方利益無法提供相應的保障，也無法做到明確劃分各部門之間的職責和權力，甚至會存在無效的房地產抵押登記的現象；第二，沒有透徹的了解和掌握我國抵押的相關法律法規。所以有時候會在抵押的過程中產生法律漏洞，使抵押登記失去相關效力；第三，在審理相關抵押案件時，法院在裁定和判決中也會出現情況不一致的問題，對同類型的案件出現不一致裁決的結果，也是銀行在抵押中及抵押人發生混亂的主要原因，這些都會對順利的開展房地產的抵押活動造成較大的影響，所以相關部門一定要高度重視并采取合理的措施解決。

3、關于房地產抵押登記的優化策略

3.1 保證建立的房地產抵押體系健全

想要為在房地產抵押中交易雙方擁有一致的權利提供保障，房地產統一的抵押體系的建立是促使其實現的重要途徑。因此當前統一的房地產抵押登記系統的建立是改革的一大趨勢，房地產抵押登記的行為也會因該系統而更加規范，保證全國范圍內房地產抵押權流轉的有效性，和房地產抵押市場的規范性，而且還較大程度的推動了房地產抵押權的發展。

我國當前相關法律規定，在對房地產進行抵押登記時，必須保證進行登記的房屋管理部門是縣級以上的。因為針對房地產抵押權我國在很長一段時期內并不是以全國聯網的形式存在，所以也導致沒有在全國范圍內對抵押權進行流轉，也是雙重抵押等不合理情況出現的重要因素。當前我國在全力進行全國聯網形式的房地產抵押權工作，在全國建立房產抵押登記的統一系統，可為房地產抵押雙方的權利提供良好的前提條件。

3.2 需要進一步規范審查房地產抵押權的方式

在相關部門具體的審查房地產抵押權的過程中，應該根據抵押市場的實際情況，通過對多重審查方式的合理應用，實現對房地產市場工作有效調查的目的。發展形勢不同，采取的審查模式也存在較大的差異，如有的國家采取的審查模式是實質性的，而有的國家采取的審查模式卻是形式上的。根據我國國情的特殊性和市場發展的特征，形式審查的模式比較適用，可以把實質審查模式作為一定范圍內審查房地產抵押的輔助審查，逐步規范房地產交易市場的抵押行為和經濟秩序，還可在遵循合同雙方自治原則的基礎上，為實現交易雙方的合法權益提供良好的保障和民商法的本質相符合。

3.3 合理的規定房地產抵押登記的抵押期限

在對房地產進行交易的過程中，需要進一步明確房地產的抵押期限，在確定房地產抵押期限時注意不能和訴訟的時效期限相同，而且更不能對相關法律權限直接進行套用。根據法律的本質進行分析，房地產抵押登記實際是一種事實狀態，而非權力狀態。我國擔保法的相關規定中指出，房地產登記部門在辦理房地產抵押登記的過程中應該從法律方面設定相應的限制期限，明確的提出房地產抵押的界限，而且以相關法律制約這個界限，為房地產所有人的抵押權和交易雙方權益的享有提供有效的實現保障。

結語：

綜上所述，在當前我國抵押市場的不斷推進和改革過程中一定會有許多不同的抵押模式隨之出現，為抵押市場提供新的特征和形式保證，相關部門應該通過多方面途徑分析和研究房地產抵押登記中涉及到的法律問題，對相關立法加強研究，進而更加規范房地產抵押市場秩序，達到進一步推動我國房地產抵押市場健康穩定運行的目的。