房地產企業合作開發模式項目風險管理研究

文/曹廷福 山東海通地產有限責任公司 山東東營 257091

房地產行業是近幾年來，對我國的GDP做出了重要的貢獻，因此為了國家的穩定發展，和房地產行業對國民經濟的穩定作用，政府有形的手配合市場無形之手對房地產行業進行調控，從而降低了房地產行業的風險，但是房地產行業在合作開發項目的時候仍具有諸多復雜的因素會導致風險。本文通過對房地產的合作開發項目的風險進行分析，為房地產的合作開發項目的研究提供一種管理方法。

1、房地產合作開發項目的概念與特點

房地產企業合作開發，顧名思義，就是指企業與企業之間簽訂開發合同，并按合同要求一起經營房地產開發，實現利益共享、風險共擔的一種模式。它有幾個顯著特點：其一，通過雙方簽訂的合作協議，在生產、技術、市場等方面能以最大程度上共享資源。這樣做的最大好處是，若利用得當，企業定能享受到合作所帶來的協同效益。且通過合作，不同的企業之間能夠優勢互補，使自身的競爭力顯著增強；其二，企業之間之所以會有房地產合作開發項目，是建立在合適的市場機會的基礎之上的，換句話說，若另外出現更好的發展機會，企業之間的合作關系就會解散與其他企業建立新的合作關系，以適應自身的發展需求；其三，企業與企業之間所建立的合作關系是全方面的合作關系，無論是從技術、人才方面，還是從資金、市場、信息方面，互相持股，共同合作，以求實現合作共贏的目標。

房地產公司在自身企業的發展有兩個因素是不可或缺的，即：土地和資金。這兩個缺少任何一個都會影響到公司的發展。但是實際情況會經常出現缺乏資金或者缺乏土地的尷尬局面，在這個時候房地產開發公司就會使用各種合作模式去進行合作，達到共贏的目的。但是在我國目前的發展情況下，各類建筑公司如雨后春筍般出現，所以在企業之間的合作便有了風險，因此房地產公司務必提高警惕，要對風險管理提高重視，對風險進行嚴加防范從而規避風險。

2、風險因素

房地產開發過程中，隨著所處階段不同，相應的風險也不一樣。當處于投資決策階段時，準確地選擇投資地點和投資開發時間是尤為重要的，這就需要開發商對市場有敏銳的嗅覺，一旦決策失誤，就會損害雙方的利益；當處于設計和建造階段時，就涉及到了融資，若高估了未來市場，那開發商將會不得已地低價出售項目，若前期融資太多，之后又得償還過高的利息，因此融資需謹慎；當處于銷售階段時，若市場上供需關系不平衡，將會容易出現市場風險；當處于經營階段時，開發商需對成本如土地費、建造費等進行預測，因其不確定性會承擔相應風險。

3、風險管理

有關風險管理，是指對在企業房地產項目建設中可能會出現的風險進行盡可能的減少乃至抑制，其具體方法，不同的學者有不同的見解，主要有以下四個階段。首先是風險規劃，在進行風險管理之前做好風險規劃，對風險識別、風險評價、風險應對階段規劃好，制定相應的管理步驟和方法，以便于進行后續管理；其次是風險識別，做好風險識別工作，就是要對還未明顯顯露出來的隱形的風險進行條理且全面的分析，盡量做到能預測到某一項目一旦發生意外會帶來什么樣不好的后果；然后是風險評價，使用定性和定量的方法對項目的風險進行預測，對房地產工程的合作開發項目進行預測；最后是風險應對，主要分為風險的預防、風險的減輕、風險的轉移、風險的回避、風險的自留五種。風險預防是在項目開始之前必須要做好的事情，要先收集有關項目的所有信息，如各種費用、人員等情況的估算，然后對此進行評估，盡可能地推測出所有的風險因素和發生的概率，在風險發生之前按照可能發生的風險制定相應的措施。風險減輕是緊跟著風險預防的一步策略，它主要是通過降低風險的發生概率和減輕風險的損害程度來實現的。發生概率的降低可以通過加強風險方面的教育培訓和制定相應的規章制度等措施來完成，減輕損害程度就是要有一定的應對風險的流程和專業人員操作，可將風險帶來的損失控制在一定范圍內。風險轉移并不是說要放棄有風險的項目也不是說要暫停項目，而是一種將風險轉移到其他可以程度責任的經濟單位。一般需要轉移到風險，都是項目承包方不愿意承擔或者根本承擔不起的風險，可轉移風險的途徑有事先購買保險和簽訂合同等。還有一種是風險回避，即通過風險評價后，認為該項目的風險概率過大，并且無相應措施進行補救，可以權衡利弊從而選擇放棄項目或更改合作方向或對象，因而達到規避風險的目的。當評價一個項目的風險概率過高或者無法在風險發生后進行補救時，風險回避是最好的和應用最多的一種方式，但是其也具有一定的消極方面，因為這種方式雖然很好的避免了損失但是也放棄了一個獲利的項目；風險自留是在前四種應對措施都做完的情況下依然沒有解決問題，而主動接受風險的方法。若項目發生的風險概率很低或發生風險的損害程度較輕，在可接受的范圍內時，項目承擔方便可主動承擔風險。或者還有一種情況，就是項目承擔方也可通過風險自留來清理殘余的風險，這種方式處理后不管風險還是否存在，只要將其降低在可控范圍內，風險自留的方式就是妥當的。

結語：

綜上所述，本文通過對合作開發項目的一系列理論研究，得出了一種風險識別的方法和一種風險評估的模型，可以供給其他研究人員進行參考，具有一定的價值；同時，本文提出的在不同項目階段使用不同的評估方法進行預測和管控的內容相對全面，可以為我國的房地產事業提供一定的幫助，從而實現其企業目標。房地產行業是高風險行業，因此需要適合自己產業模式的風險評估模型，規避風險，減少損失，從而提高自己的經濟效益。