新形勢下不動產及其權籍調查測繪分析

文/毛金明、廖云 江西省國土資源勘測規劃院 江西南昌 330025

我國房地產地籍調查工作的開展需要嚴格按照國家相關標準規范進行，在房地產土地登記和申請方面，必須要明確土地面積、界限和用途等方面情況，房地產地籍調查工作的開展能夠更好的滿足這方面要求，形成完善的房地產地籍調查資料，以此為基礎，為房地產登記、證書核發等工作的開展打下良好基礎。當前房地產權籍測量中測量方法相對較多，針對不動產權屬調查，包含有內外業核實以及實地勘察等不同方式，明確房地產權屬和界址等方面情況。當前不動產測量方法相對較多，必須要對工作實際需求、房地產基礎條件以及不同產類型等因素綜合分析，提高不動產測量方式選擇合理性，為房地產測量工作的順利有效開展打下良好基礎，本文就此展開了研究分析。

1、新形勢下不動產權籍調查測繪難點

當前我國產權管理機制改革不斷深化，不動產統一登記制度開始大規模實施。這種管理方法在實際應用中往往選擇土地作為核心，共享不動產登記信息，健全登記體系，實現對不動產的統一化管理。這一過程中不動產權籍調查測繪工作具有十分重要價值和作用，但是還面臨又一定問題：第一，不動產權籍調查工作的開展需要從宗海、宗地等為單位，做好各類不動產單元信息的清查，但是實際測繪工作開展過程中，林業、海洋等部門各項調查工作的開展在數據庫規范以及基本單位等方面還處在有一定的差異性，很大程度上增加各項工作開展難度；第二，不動產權調查測繪工作的開展還包含有內外業核實以及實地調查等方面內容，在地籍圖等圖件采用基礎上，搜集各類地籍以及房產方面電子檔案數據，因為數據來源大，缺乏統一標準，會很大程度上增加數據匯總以及整理等方面難度；第三，測繪工作的開展，不同數據的搜集因為缺乏相應聯系，非常容易增大數據使用方面隱患，當前房產以及地基等方面數據互相分析，彼此并不存在直接聯系，測繪生產很難取得理想的工作效率。

2、新形勢下不動產權籍調查測繪應用

2.1 不動產平面測繪與調查

在不動產平面測繪方面，測繪工作的開展主要是測量不動產平面結構，包含不動產位置、高度以及地形特征等信息，同時還需要做好對不動產層次平面信息的測量，結合測量所得數據展開測繪工作，這一過程中需要利用各類技術措施確保測量數據準確性，保證測繪工作有可靠的數據支撐。在不動產信息調查方面，在調查不動產信息時，需要做好不動產本身信息以及用地信息方面調查，比若說不動產的行政信息、產權信息與位置等。

2.2 不動產結構調查與不動產要素測繪

在不動產結構調查方面，不動產測繪工作的開展需要詳細了解不動產結構、層次、使用年限等情況，結合所獲取的信息繪制產權的宗地圖，以此為基礎，明確不動產使用情況；在不動產要素繪制方面，不動產要素的繪制不僅要做好不動產本身的測量，同時還需要測量不動產附屬內容，首先測量不動產內部信息，之后測量不動產土地使用面積，整個測量過程需要嚴格按照國家相關法律和要求進行，遵循不動產測量程序，使測繪結果準確性得到保證。

2.3 地籍測量與土地權屬調查

地籍測量與土地權屬調查工作的開展需要使用經緯儀等儀器設備，做好不動產土地、附屬物在水平角、垂直角等方面測量。在測量過程中，還需要遵循《地籍調查規程》各項規定，做好不同測量設備的合理使用，在調查表中填寫測量結果，結合測量數據完成圖件的繪制。另外，在不動產外業調查時，針對界址發生變化的不動產，還需要展開實地測量，使測量精度準確性得到保證。針對界址未發生變化情況，在復印調查表蓋變更章并填寫調查表，不需要重新對草圖進行測繪。

2.4 不動產圖繪制和不動產面積測算

在不動產宗地圖繪制方面，首先需要統計和分析各類測量參數（如基準點、測量布網、比例尺），同時做好數據的合理劃分，在具體圖形繪制中，合理選擇繪圖比例尺。一般來講，在不動產宗地圖繪制過程中通常需要采用比較大的比例尺。房屋面積測繪對面積核算精度的要求很高，而測繪工作通常是在城市與城鎮地區進行，這就需要借助專業性圖紙來尋找測量位置，在圖中做好標注，因此，要采用比較大的比例尺方能確保圖紙的準確度，為不動產信息統計與管理提供真實、可靠的依據。其次，在不動產面積測算方面，不僅需要做好面積方面測算，同時還需要測算不動產結構面積，結構面積測算時需要綜合建筑面積、產權面積等因素分析考慮，確保測算結果可靠性和準確性。此外，需要注意的是，在面積測繪過程中應全面引入新型全站儀。目前，新型全站儀將測距位置、微數據處理和測角裝置以及自動化技術融為一體，能夠在最短的時間內自動完成房屋面積測繪工作，儲存重要數據信息，精確計算房地產的面積，并將計算結果輸入到信息管理系統中。另一方面，在運用新型全站儀測繪房屋面積時應注意做好戶室面積、樓梯間層面積、陽臺和樓臺面積的測繪工作，確保測量要素的齊全性與準確性。而且，要運用新型全站儀進行逐點測量，啟用自動功能，測量好高差，準確計算出房屋平面面積與斜面面積。

結語：

隨著不動產統一登記工作的發展，不動產測繪和權籍調查工作越來越重要。不動產測繪管理工作的開展首先需要做好房地產權籍調查，之后與實際情況相結合，做好不動產測繪技術的選擇，從房地產權籍調查和測繪角度出發，更好的支撐房地產登記管理工作開展。