物業公司如何防范安全風險
——淺析物業服務公司如何防范住宅小區公共建筑和公建設施不可抗力造成的安全風險

文/黃鶴、高玉春、朱煊 安徽滁州 239000

1、住宅公共建筑和公建設施的含義

公共建筑含義：按《公用建筑設計通則》中定義：公共建筑包含辦公建筑（包括寫字樓、政府部門辦公室等），商業建筑（如商場、金融建筑等），旅游建筑（如旅館飯店、娛樂場所等），科教文衛建筑（包括文化、教育、科研、醫療、衛生、體育建筑等），通信建筑（如郵電、通訊、廣播用房）以及交通運輸類建筑（如機場、車站建筑、橋梁等）。本文所指為住宅區公共建筑。

2、不可抗力的安全風險有哪些

根據我國實踐、國際貿易慣例和多數國家有關法律解釋，不可抗力事件的范圍主要有兩部分構成：一是由自然原因引起的自然現象，如火災、旱災、地震、風災、雪災、山崩等。二是由社會原因引起的社會現象，如戰爭、動亂、政府干預、罷工、禁運、市場行情等，本文所說不可抗力安全風險主要指第一類，即由自然現象引起的災害及帶來的風險，如雪災等。

3、真實案例

在2018年1月3日-5日，某市遭遇十年一遇特大暴雪，中央氣象臺、某市氣象站皆發布了暴雪藍色預警。2018年1月4日中午，某市某小區景觀鋼結構大門因承受不住厚雪及冰凍之重壓而轟然垮塌。瞬間造成行人一死二傷重大事故。據了解，小區業主早在一年前即發現鋼結構大門存在安全隱患，向物業公司反映，并要求拆除，但物業公司因種種原因沒有采取相應措施拆除。當遭遇此輪暴雪時，又沒有采取有效防控手段和防范措施，最終釀成悲劇，事發后，人們深思反問：

（1）物業公司為何在明知有安全風險的前提下，是否采取了有效防控手段？

（2）物業公司是否已盡責任和義務在事故發生前向有關部門匯報或反映過？

（3）物業公司是否事先告知開發商必須采取防護措施或拆除該鋼結構大門？

4、如何規避風險的安全策略

具體來說，要做好以下六方面工作：

4.1 嚴防因災害造成人員傷亡。物業公司要發動全體員工，由所屬部門或項目負責人牽頭，對所服務的區域或住所內危舊房屋及附屬設施、倉儲設施、臨時構筑物、車棚、貿易市場等易引發次生災害的場所或部位開展安全隱患大檢查，對存在安全隱患的要迅速口頭或書面告之；同時，還要對高危部位專人值守或重點巡視，及時發現并消除或防范安全隱患，確保萬無一失。緊急情況時可聯絡當地公安部門出警，采取強制人員撤離或封閉相應場所并對及時轉移的人員妥善安置。

4.2 對平時檢查中發現的重大安全隱患或其它安全問題，必須向上級物業主管部門書面匯報，并請求備案、簽字確認。書面報告必須詳細注明：（1）時間、地點（含危險區域或場所）、危險目標、危害程度以及一旦災害發生造成的嚴重后果，包含業主或物業使用人的生命、財產損失狀況。（2）報告中應要求上級主管部門在盡可能短的時間內，派人到現場勘察實際狀況，并在現場確認安全隱患或危險因素是否與報告表述一致或基本吻合。（3）報告中應明確請求上級主管部門，對所述安全隱患督促業主委員會、業主及物業使用人、轄區辦事處（含居委會）等部門，按照權益享有者與責任擔當者一致原則，立即限時整改落實到位。

4.3 在向上級物業主管部門遞交報告的同時，還必須書面報告轄區街道辦事處以及所轄社區報告內容陳述與請求事項。在與上述物業主管部門報告內容基本一致前提下，進一步提出資金來源或費用解決方案。若系開發建設者在責任缺陷保修期內，按照《中華人民共和國建筑法》和《建筑工程質量管理條例》，則由開發商在規定期限內整改落實到位，并請街道辦事處等相關部門與業委會一道全程監督實施。若按上述法律、法規超過責任缺陷保修期，則可建議使用公共維修基金，及時消除隱患。

4.4 也可優先報告項目開發商，對發現的安全隱患或不安全因素，查找分析形成原因，勘探、設計、施工、監理等環節逐一深入剖析。若系其中任一環節出現問題，則請求項目開發商，責成相關單位整改。物業公司必須全程跟蹤，也可請求開發商委托第三方質量監理部門全程監理，包括整改方案、施工過程及驗收結果，是否符合國家驗收、驗評規范，安全隱患或不安全因素是否完全或大部分消除，整改后是否還滿足原設計使用年限要求。若不能滿足原設計使用年限要求，則應書面告知項目開發商，并請求出具整改后安全質量承諾函，以便明確質量主體責任，建立質量責任追究倒查機制。

4.5 對項目開發商或其他業主單位或個人整改后的情況，物業公司還應委派專人長期跟蹤觀察，以防因整改質量不符合要求，再次出現新的安全隱患。同時，對整改情況設置專門檔案：詳細、真實、全程記錄每次發現安全隱患的時間、范圍或區域，物業公司已采取的防控措施，包括向物業上級主管部門和轄區街道辦事處（含社區辦）或其他安全行政等部門的書面報告及簽字回執。整改過程及結果，后期跟蹤觀測情況，并由經辦人簽字，物業公司分管安全負責人簽字認可，完善檔案記錄，做到有據可查。

4.6 若項目開發商或業主以種種理由推諉責任，不能迅速處置，物業公司應要求業主委員會或社區辦商討動用公共維修基金，按公共維修基金管理使用辦法，快速申請專項資金，實行?？顚Ｓ?，確保最短時間內消除安全隱患或排除不安全因素。處置完畢后，再啟動法律訴訟程序，可以聘請法律顧問，以物業公司或受益者名義追究開發商或涉事業主應承擔的責任，。期間，注意搜集或保留原始證據，包括影像資料，以備呈堂證供。

小結：

物業公司在處理災害事件，應按照上述的六個方面來做好相關工作，趨利避害，將損失降到最低。在保障業主的生命財產安全的同時，要保護好自己，這樣，才能夠更好的發展自己，從而更好的為業主服務。