房地產金融所存在的風險及防范措施

文/張良俊、郭萌萌 佳木斯大學 黑龍江佳木斯 154000

在論述房地產金融之前，應當先闡述金融的含義。所謂金融，是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎上組織起來的貨幣流通。房地產金融可視為經濟學的一個分支。它是房地產資金的融通，是房地產業與金融業密切結合的產物。廣義的房地產是土地與房屋的合稱，因而房地產金融也可以進一步分為房產金融和地產金融。發展房地產金融有利于籌集更多的資金、加快房地產業的發展、促進金融業的繁榮、帶動眾多相關產業發展，從而促進國民經濟發展、對市場的培育有催化和促進作用、有力支持我國住房制度改革。

金融是現代經濟的核心，金融市場是整個市場經濟體系的動脈。而金融本身的高風險性及金融危機的多米諾骨牌效應，使得金融體系的安全、高效、穩健運行對經濟全局的穩定和發展至關重要。因此，研究房地產金融存在的風險并解決風險便刻不容緩。就目前而言，我國房地產金融面臨的主要風險主要有五個方面。首先是房地產市場過熱，存在市場風險。主要體現為房地產投資增速過快和房地產市場價格上漲過快。房地產業投資需求急劇增長，房價迅猛上漲的現象，直接導致鋼鐵、水泥等行業的過度投資，以及水電煤油等能源供應緊張，同時也使得房地產信貸總額大幅增長。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值。其次，房地產開發企業高負債經營常常隱含財務風險。房地產企業自有基金不足，房地產開發項目開發資金、企業流動資金嚴重依賴銀行信用，企業資產負債率高。墊資承包和拖欠工程款的問題比較嚴重，擾亂了房地產市場的經濟次序，形成了房地產開發的虛假繁榮，不利于市場的穩定。再其次，房地產企業違規套資，存在道德風險。部分房地產企業由于自有資金少，大部分資金依賴銀行貸款，在進行信貸過程中為了追求利益，隱瞞信息沒，挪用貸款資金等現象時有發生，甚至會采取“假按揭”違規手段套貸，或要求施工單位墊資承包，以減輕資金不足的壓力等。開發商把“假按揭”作為一種融資渠道，既可降低財務成本，又可緩解資金周轉困難。有的開發商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。這些投機行為嚴重擾亂了市場秩序，對金融安全構成威脅。此外，銀行發放房地產貸款存在操作風險。銀行違規操作現象時有發生。房地產業近幾年的持續高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入。惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作或放松信貸條件發放房地產貸款，促使了金融腐敗的滋生。而各種違規操作和金融腐敗導致房地產貸款質量下降。一是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴；二是抵押物管理不規范。辦理抵押的相關職能部門不按程序操作。或過分依賴中介機構的評估結果。造成抵押品貶值或抵押無效：三是行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施。最后，銀行土地開發貸款存在較大的信用風險。銀行土地開發貸款面臨四方面風險：一是土地儲備中心資產負債率較高；二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監管；三是銀行向土地整理儲備中心發放的貸款沒有有效的擔保措施；四是土地儲備中心的運營風險。

關于如何防范房地產金融風險，以下闡述五種方法。首先應該加強國家的宏觀調控和引導。完善房地產金融的法律環境。建立健全房地產金融方面的法律、法規.是有效防范金融風險的重要前提。加強房地產金融市場的宏觀控制，根據國內國際實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的法律、法規，保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險，為房地產金融的發展提供有力的法律保障。其次是完善銀行內控機制，建立房地產市場風險預警機制。目前，我國的房地產金融體系還不夠完備，尤其是對風險的防范沒有很好的措施，銀行應從規范自身行為做強，加強內控機制建設，強化貸款管理制度，實行審貸分離，前中后臺分離，建立健全具有獨立性和權威性的內部稽核審計機構，充分發揮其再監督作用，有效地防范金融風險。再其次，應當健全房地產金融監管體制。房地產金融監管機構應加強監管力度，監督銀行、開發商和信貸個人的行為，及時治理不正確的和違反政策規定的不良行為。同時健全信息傳遞機制，保證信息及時、準確.嚴厲打擊舞弊、欺詐等行為，有效防范道德風險。規范房地產開發企業的經營運作，嚴格遵守對房地產開發企業的貸款程序，通過檢查房地產開發企業的資質，審查房地產開發公司以往的信用紀錄等手段遏制違規行為。此外，應當拓寬房地產融資渠道。拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資， 即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發企業和購房者的融資渠道，這是化解房地產金融風險的必由之路。最后，應建立個人及企業信用制度。我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經濟利益和法律責任約束。建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調查制度、信用監控和評估制度等個人及房地產企業的信用制度，可以有效地防止“道德風險”在我國可以通過建立個人信用制度，以經濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險。