房地產開發項目成本精細化管理研究

文/劉大同 山東省廣饒縣行政審批服務局 山東廣饒 257300

近年來隨著國家不斷加大對房地產行業領域的宏觀調控，一系列關于房地產市場規范政策的密集出臺，房地產行業領域已經從暴利時代進入微利時代，確保房地產市場份額與經營發展的穩定，要求房地產在項目開發階段必須重視強化成本管理，增強成本管控的精細化水平，尤其是徹底轉變以前高杠桿、高周轉、粗放型的開發模式，更加重視成本管理，減少各項成本費用支出，提高資金使用效率，促進房地產開發項目經濟效益目標的順利實現。

1、房地產開發項目成本精細化管理的必要性分析

第一，由于房地產項目開發建設與企業生產經營活動有著較大的不同，尤其是房地產開發項目建設周期相對較長、資金投入規模巨大、內部管理繁瑣復雜，大額性、差異性、層次性、個別性以動態性的管理特點，決定了在房地產開發項目的建設管理中應該對成本采取精細化的管理模式。

第二，在當前外部市場經濟環境下，房地產行業領域內部的競爭非常激烈，再加上國家宏觀調控力度的加大，這些都要求房地產企業對自身項目建設管理進行改進完善，尤其是從以往粗放的管理模式向精細化管理模式轉變，進一步提高房地產項目建設的整體管理水平。

第三，房地產項目開發建設由于涉及到項目建設前的前期策劃、招投標與設計、項目建設施工、竣工結算等諸多環節，各個環節管理不當就難以確保項目效益目標的實現，因此需要針對不同的環節制定精細化的管理措施，以確保項目效益目標的實現。

2、當前房地產開發項目成本管理存在的主要問題分析

雖然不少房地產開發項目在實施過程中高度重視成本管理，但是由于成本管控方法不當，因而成本管理方面出現了不少的問題，主要表現為：

（1）項目成本管理體系不夠完善。當前房地產開發項目成本管理方面存在的主要問題就是成本管理體系不夠完善，有的缺乏健全的成本管理組織架構，主要是由財務管理部門進行成本管理，沒有在房地產開發項目進行全過程全方位的成本管理體系；有的成本管理流程不夠科學，尤其是成本管理過程中缺乏目標成本和動態成本管理理念，成本管理流程體系存在較多的薄弱環節；有的成本核算科目不夠完善，成本核算準確度不夠高，造成了房地產開發項目成本管理工作缺乏依據。

（2）房地產開發項目實施階段存在著較多的薄弱環節。當前房地產開發項目建設實施的全過程存在較多薄弱環節，在設計階段成本管理沒有貫穿全過程，在招投標階段對項目建設內容界定不夠清晰，在合同管理方面規范性不足、合同交底不到位、執行力度不足，在建設施工階段缺乏動態的成本分析，在結算階段審核不夠細致準確，等等，這些都造成了在房地產項目建設實施各個階段出現了成本管理漏洞，影響了成本管理目標的順利實現。

（3）房地產開發項目成本考核體系不夠完善。有的房地產開發項目在成本管理方面沒有建立完善的成本考核體系，尤其是沒有根據房地產開發項目建設的實際情況落實成本管理責任，對于房地產開發項目具體實施情況也沒有進行相應的考核，有的雖然進行了成本管理考核，但是考核制度不夠完善、考核方法不夠明確，影響了房地產開發項目成本管控的實際效果。

3、房地產開發項目成本精細化管理措施

（1）建立系統完善的房地產開發項目成本管理體系。在房地產開發項目成本精細化管理的具體組織實施方面，首先應該建立健全房地產開發項目成本管理制度，重點是在項目可行性研究、招投標、建設施工、工程數量控制、價格控制、責任預算等方面完善制度設計。其次，應該發揮好預算在項目成本管理中的重要作用，對項目建設實施階段各個環節提前進行預算評估，通過科學的預算對成本進行管控，同時建立完善項目成本報表制度，對房地產項目開發實施進行全過程的成本變動量化分析。

（2）進一步細化完善各環節的房地產成本管理舉措。在房地產開發項目的設計階段，重點是應該提前完善項目勘察設計，尤其是將成本控制作為房地產開發項目設計的關鍵內容，組織好圖紙會審，盡可能的通過優化方案設計來降低項目的工程造價。在房地產開發項目的招投標階段，主要是應該科學合理的對總分包模式進行確定，并盡可能采取工程量清單計價模式，同時對項目建設階段的技術標準進行細化明確，避免項目施工階段出現較多的變更，此外還應該完善綜合評估體系，為成本管控提供良好基礎條件。在合同管理方面，關鍵應該落實好合約規劃管理，按照項目目標成本進一步細化分解，嚴格執行落實合同分級授權管理，做好合同交底等工作，以確保成本可以得到有效控制。在房地產開發項目施工階段，重點是應該強化工程簽證管理，加大對簽證真實性、合理性的審核，盡可能的減少工程變更以及簽證數量，同時做好工程進度款的管理，按照合同約定進行支付，以確保施工進度。在房地產開發項目的竣工結算進度，關鍵應該嚴格按照合同約定執行，并對各項結算細節進行嚴格把控，確保工程量、簽證變更費用、違約扣款等得到有效審核控制，確保結算金額的準確性。

（3）完善房地產開發項目成本管理考核體系。為了確保房地產開發項目實施過程中各項成本管理措施的順利落實，應該對成本管理進行責任考核管理。首先，應該落實房地產開發項目成本管理責任，重點對于房地產項目參與的部門按照職能的不同，明確具體的成本管理責任，分別制定成本管理中心責任目標。其次，應該強化房地產項目成本核算管理，重點是分類建立項目成本管理臺賬，收集房地產項目開發建設各個階段成本管控信息，明確成本具體實施情況。此外，還應該對各個部門具體的成本管理情況的考核分析，強化考核結果運用，確保成本管理目標的順利實現。

結語：

在房地產開發項目的成本精細化管理方面，應該根據房地產開發項目建設的實際情況，建立完善成本管控制度，在房地產項目開發的設計、招投標、施工以及結算階段等分別完善成本管理措施，以確保成本管控目標的順利實現，不斷提高房地產開發項目的效益水平。