淺析房地產交易中存在的法律問題及風險防范

文/李尚勇 烏魯木齊市房屋產權交易管理中心 新疆烏魯木齊 830000

1、無效的房屋買賣合同

房屋買賣合同是房地產交易的基本條件，對無效的買賣合同進行規避可保障買賣雙方弱勢群體的合法權益。所以各房產商和買家應該重視房屋買賣合同的有效性，無效合同原因和后果聯系緊密。我國《民法通則》明確的規定了無效的房屋買賣合同主要有：（1）一方當事人采取隱瞞真相或捏造事實等欺騙手段，使當事人認識錯誤，進而簽訂和其真實意志相違背的房屋買賣合同；（2）一方當事人對對方提出財產、肉體、精神等的威脅，使其因恐怖被迫簽訂的合同；（3）一方當事人利用對方迫切需求或所處為難，使對方被迫接受不利條件而簽訂的合同；（4）雙方當事人惡意串通，以對國家、集體或他人利益的損害為基礎而簽訂的或當事人之間缺乏書面的買賣房屋合同而且無法查證的也是無效房屋買賣合同。

2、商品房預售合同條款的法律陷阱

商品房預售是房產行業中重要的問題，而且當前常見在商品房預售合同中通過對某些法律手段的利用達到規律法律或風險轉移的目的的情況。本文只探討《商品房預售合同》中的法律責任條款和日期條款。在《商品房預售合同》中交樓的日期的格式應該為“某年某月某日”，但一些房地產開發商為了達到風險轉移的目的在該條款中運用了文字手段，如把交房日期寫成“房屋竣工后一個月”或其他不確定的日期之后。但房屋竣工的日期就是未知數，如果交房日期這樣規定的話，開發商任何時間交房都不屬于違約。房產開發商對于文字的的各種不同的運用，便在無形之中轉移了商品房的預售風險，也使其無法按時交房的法律責任暗中進行了轉移。只是從不同的角度進行了文字說明，其中的法律責任承擔人便得以轉嫁。這種情況下房產開發商利用法律文字轉嫁法律后果的意圖便能實現。但我們又不能認定這種合同不成立，只能說明這樣的法律合同有一部分是無效的。

開發商交樓延遲的法律責任有支付違約金和購房者解除合同權。通常在違約條款中會有如下規定：開發商逾期交樓，每日應向購房者支付購房款的千分之五的違約金；而在購房者的合同解除權條款中也會有如下規定：無論是因不可抗力（或歸責于開發商），逾期60天交房（或其他具體時限），購房者有單方通知開發商解除合同的權利，同時具有要求開發商退還購房款的權利，而且可要求開發商每日加付購房款千分之五的違約金（應比銀行貸款利益高），從購房款交付之日起至購買款全部退還之日為止。但開發商在買賣合同中條款中去掉“無論”二字，改成“因不可抗力等原因……”結果就會大不相同，如果因房產商不能按期交房而產生糾紛，房產商便可根據該條款推卸責任，所以只能是房地產無法按期交房是事實，但是卻因合同的幾個字便轉移了這種風險。所購房者在房屋交易中應認真的斟酌其中的條款，并對這種用語的法律效力問題高度重視。而房產商也應該保證商業信譽，按期交房，和購買者建立和睦關系。

3、所有權的轉移與風險負擔

最高人民法院相關規定指出“尚未辦理產權過戶手續但已向買方交付的財產”不是破產財產。所以假如房產開發商破產，但購房者已經購買而且已經收到了交付的房屋，即使購房者沒有獲得房屋產權證，房屋也不是破產財產，業主仍然享有擁有房屋的權利。物權指的是權利人直接對特定的物進行支配并把他人干涉排除的權利，一個特定的房屋只有一個所有權，不能有兩個以上的所有權并存。我國相關法律規定，動產買賣合同成立、生效的必要條件是交付。而且我國法律也進一步研究了不動產交易領域的交付問題，即在房地產買賣合同尤其是商品房預售買賣合同中加大了交付的作用，交付的時間對標的物的所有權轉移和風險起著決定性的作用。

我國法律對所有權轉移的規則是：（1）根據合同約定的時間。當事人可以在合同中對標的物所有權轉移的時間進行約定。可以以某一時間點或轉移條件為約定的時間；（2）完成交付的時間。如果在合同中沒有對標的物所有權轉移的時間進行約定，那么應從標的物交付時轉移其所有權，即完成交付時間便是轉移所有權的時間；（3）法律規定的時間。所有權轉移時必須依照法律法規規定通過特殊手續辦理的，那么辦理完該特殊手續的時間便是轉移所有權的時間。

另外我國法律規定的買賣合同的風險負擔指把標的物滅失、毀損等風險向哪方當事人分配進行負擔。在此過程中應注意，善意取得制度對不動產領域不適用，但在遇到房屋預售合同的交付相關問題時，可以對我國法律規定的相關動產交付的問題進行充分的考慮。在買賣房屋尤其是預售商品房的過程中存在各種各樣的問題，想要保證所有的問題都得到有效的解決，應該先處理好所有權的歸屬問題。

4、開發商無權對物業承諾

依照我國法律相關規定對于物業管理方面的問題開發商是物權做出任何承諾的。房屋買賣和物業管理兩種法律關系是完全相互獨立的。開發商和購買客戶是房屋買賣的雙方當事人，兩者之間是合同買賣的關系；而在物業管理中物業公司和住戶是雙方當事人，兩者之間是合同服務的關系。這兩種不同的關系中的主體可能會發生重合，如住戶就是購買客戶，開發商也可能是物業管理。但盡管他們在主體上可能存在一定的重合性，這兩種合同關系仍然是獨立和有區別的。房屋買賣法律關系中的權利、責任和義務和物業管理法律關系中的各部分存在較大的差別。所以開發商無權直接在售樓合同中規定相關物業管理的內容，否則就可能使部分房屋買賣合同失效。而針對開發商承諾物業管理而引起的法律后果，相關法律責任開發商應承擔。如果在購房合同中開發商對物業管理的內容、條款做了相關承諾，購買者認為是因為開發商的誤導才簽約進而導致遭受的損失較大的，購買者可以提出把該購房合同撤銷的要求。如果因此使購房者遭受較大的損失，如裝修費等的，購房者可以提出相關索賠要求。

結語：

綜上所述，房地產行業中許多都把物業管理水平作為銷售房屋的重要組成部分，部分房產開發商甚至在買賣房屋的合同中承諾了物業管理方面的內容，這種做法為自己增加了各種風險，使合同關系顯得更加混亂，所以雙方在房屋交易的過程中一定要告訴重視各種法律漏洞問題，為雙方權益提供良好的保障。