房地產開發成本費用與稅務籌劃探析

文/王文琳 廣東省鐵投置業發展有限公司 廣東廣州 510610

近年來，隨著我國宏觀經濟穩定發展及城鎮化進程不斷加快，房地產企業獲得了更多的發展機遇，新增開發面積及銷售金額再創新高。隨著房地產開發市場競爭加劇及開發利潤的下滑，房地產企業逐漸開始在成本管理加強內控，更加重視稅務籌劃的作用。目前較多一線房企均在成本管控方面取得了較強的提升，成為新的利潤貢獻點。但仍有較多中小規模房企缺乏有效的成本管理，在對成本的控制及成本核算方式方面存在一定的問題，對企業發展造成阻礙。中小規模房企在進一步發展的過程中，應當逐步完善成本管控體系，重視稅務籌劃的作用，實現企業的可持續發展。

1、房地產開發成本費用控制的問題

1.1 成本內部控制體系不完善

目前，多數中小房企成本管理較為粗放，存在重視事后成本控制的現象，對于事前的風險預測及事中延伸管控缺乏重視，對于成本管理及預測的過程存在一定的不規范性。企業成本管理工作缺乏相應的體系和目標，缺乏結合項目開發全流程成本管理的過程管控，導致在實施過程中成本控制無法發揮其實際效用，成本內部控制體系制度不完善，不僅會造成房地產企業的經濟損失，還會影響到企業的可持續發展。

1.2 房地產成本費用分配不合理

在房地產企業的開發過程中，所產生的實際費用都應當歸納到該產品的成本費用中。但在實際的開發過程中，房企存在多個同時開發的項目，部分工程成本、前期費用、營銷費用等共同發生，企業內部經常還會產生一些間接成本，相關工作人員務必要遵守規則進行成本管控，根據項目地價、建安成本水平等將這些成本合理分配與核算，否則將會對企業的最終盈利造成一定的影響。

2、房地產企業開發成本費用稅務籌劃模式和方法

2.1 可以選擇將增值額進行抵消或減少納稅的平均費用

對于項目開發而言，如果開發周期較長，可以開發周期內涉及到的所有業務成本開發費用來分攤并進行調整。這樣將獲得的該階段的增值額進行平均分攤，可以避免出現某個時間段有過高的增值率現象的產生，從而避免過多的稅款繳納，起到節約資金的作用。房企如果從項目立項起就考慮完整的稅收籌劃方案，可以說項目就成功了一半。企業要根據項目情況來選擇適合項目的開發周期和稅收形式。開發項目的土地增值稅扣除項目金額及組成直接關系著開發成本的大小，更是影響納稅金額多少的直接因素。納稅人如果能夠在相關法律法規允許的范圍內，按一定比例和限度合理籌劃成本費用支出，或者將開發周期內的成本費用合理分攤將會節省大量的應繳稅金。

2.2 可以通過臨界點方法來進行稅務籌劃

根據我國2018年營改增后稅務法的規定要求，建設中的普通商品住宅項目的土地增值稅的起征點為20%，該數值為納稅臨界點，一般用來計算房地產企業的收入和支出。規定指出，若納稅人建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額的20%，則可以免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，就應該按照稅務部門規定的稅率進行征收。因此房企可以通過稅務籌劃，對項目開發周期的成本措施費用，通過預估項目銷售價格及增值額、扣除項目的計算基數，按照“應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數”公司來統籌考慮；此外也可以根據房地產市場情況適時調整銷售價格，降低資金收入等方法，統籌考慮優化項目的納稅情況。

2.3 構建完善的成本核算方式

首先，在房地產企業的實際開發過程中，相關工作人員務必要認識到成本核算的重要性，企業內部要給予核算人員相應的人力及資金的支持。汲取企業以往成本核算方式的優點及經驗，并加強房企之間的橫向交流和學習，對優秀企業的成本核算及稅務籌劃方式加以借鑒，從根本上改變企業內部的成本核算方式，對實際開發過程中存在的問題進行不斷優化。尤其是要加強涉及成本核算及多項目開發相關費用的工作，為后續工作開展提供有力的依據。與此同時，在進行成本費用核算時，企業內部要設立責任制，使員工都能夠明確自身工作職責。要注重對開發周期及相關具體條件進行附加說明，對實際開發過程中產生的公共成本與間接成本做出合理的分配。另外，對于房地產開發項目的成本周期也要進行明確的規范，不斷強化對成本核算數據的審計，降低核算誤差及失真，有效避免財務風險的發生概率。通過制定完善的成本核算方式與合理的規章制度，為做好成本管控打下良好基礎，進而促進企業長遠發展。

2.4 通過信息化技術加強成本管理

隨著我國信息技術不斷的發展，各行各業都逐漸加大了應用的力度。目前國內房企普遍使用明源ERP、用友ERP、金蝶等企業管理軟件，借助信息化管理技術和品臺，構建健全的成本數據更新與監控系統，全面提高企業成本費用核算與控制的效率。在一定程度上保證房地產開發項目成本費用信息的準確性、及時性，并對風險發生時能夠及時洞察，并做出有效的解決措施，進而為企業的開發全過程進行精細化管理做好保障，為企業重大決策提供有力的依據。有效運用信息化技術，對項目開發的整個過程進行動態化的監管，為預測工作的開展及總結工作提供有力依據，保證成本管控的科學性。例如，一旦在實際開發過程中出現項目階段成本過高的現象，相關工作人員就要結合實際的情況對預定方案進行及時調整，結合實際建立全新的開發及成本計劃，改善后續資金投入方式及稅務籌劃措施，從根本上控制房地產企業的成本費用支出，提高贏利點，為企業規?；翱沙掷m發展打下穩固的基礎。

結語：

綜上所述，房地產企業稅收作為房地產企業在全流程開發過程中的極其重要的成本費用，對于企業和國民經濟發展有著很重要的意義和作用，但同時也影響著房企的項目經營情況及公司的可持續發展，房地產企業完善的成本費用管控弄體系及合理的稅務籌劃能夠很大程度上來減輕企業生產經營的稅負水平，促進房企再生產投入水平和提高盈利能力，進一步提高企業在市場上的核心競爭能力，促進企業更好的發展。