重慶市政府平臺儲備土地“五個一體”資本運營探析
——以重鋼片區土地開發為例

文/高松 重慶渝富土地開發經營有限公司 重慶 401121

重慶渝泓土地開發有限公司 重慶 401121

重慶市作為西部唯一的直轄市，近年來主城區城市化的快速發展決定了其必須集約利用土地，而實現土地集約利用的基本途徑有以下幾個方面。其一，土地集約利用融入低碳環保綠色理念[ ]、生態健康[ ]及智慧城市等理念。其二，土地集約利用與城市發展相協調。其三，利用好市政府平臺土地儲備機構的資本運營，把控好土地一級市場供應的“總龍頭”，有序推進城市健康發展。本文結合市政府平臺的土地儲備機構利用資本運營實施集約利用土地的工作實際，以重鋼片區土地開發利用為例，對儲備土地進行“五個一體”的資本運營進行了初探，為城市集約節約利用土地提供新的思路。

1、重慶市政府平臺儲備土地“五個一體”資本運營的背景和目的

2012年11月、2016年2月，國土資源部、財政部、人民銀行和中國銀監會等4部委聯合印發《關于加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發〔2012〕162號）和《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（財綜〔2016〕4號），對土地儲備機構、土地儲備籌資方式等9個方面進行了進一步規范和限制。這一政策變動，顛覆了市級平臺公司原有土地儲備整治出讓模式，政策的重大調整、政策環境重大變化，要求城市儲備土地走集約節約利用土地經營模式，摒棄了傳統粗放式經營土地模式。

實施“五個一體”土地資本運營的目的是加快樹立長周期運作、系統化運營、大規模增值的土地資本運營理念，創新土地資源、資產、資本一體化運作機制。

2、重鋼片區土地概況及潛力分析

2.1 基本概況

重鋼片區土地位于重慶市主城區西南部，瀕臨長江，東臨巴南區，南臨釣魚嘴半島，與九龍坡區接壤，對外交通便利，基礎設施配套較齊全，整個片區面積達410萬平方米。現有規劃中，經營性用地約187萬平方米，總建設規模約654萬平方米。地塊總體較為平坦，擁有近8公里長的優質江岸線景觀、崖線公園、碼頭及正在建設的重慶工業文化博覽園、馬桑溪古鎮等一系列稀缺資源。

2.2 發展潛力分析

該片區區位優勢明顯，是重慶市主城“六大商圈”的重要組成部分，正在打造西部新城核心商圈，更容易吸引和聚集周邊的人口置業。臨江面較寬（有約8公里江岸線），具有一線江景資源，地形高低錯落有致，自然資源優勢明顯。重鋼歷史較為悠久，從漢陽廠西遷到自行研發鋼軌筑造成渝鐵路，從“一五”到“十二五”，期間有太多的歷史積淀可以去發現和挖掘，然后通過現代市場化的方式去提升片區的品質。

3、重鋼片區土地“五個一體”資本運營的實施途徑

3.1 整體規劃

重鋼片區以重鋼悠久的工業歷史為依托，將該片區進行功能定位，規劃為工業文化博覽區，文化創意產業拓展區，濱江休閑商貿區，港口旅游商務區。一是對外交通。成渝鐵路近期以貨運為主，遠期將成為城際列車，遠期將規劃軌道8號線橫穿片區，接至巴南；現狀新港碼頭規劃改造為旅游客運碼頭。

二是公共交通。利用原有廠區鐵路設置有軌電車，設置8處有軌電車站，預留通向楊家坪和釣魚嘴片區的有軌線路。三是城市道路。規劃區城市道路采用自由式布局，規劃以南北向道路為縱向軸線，東西向道路為橫向軸線，形成南北貫通、東西銜接的骨干路網。

3.2 整體整治

通過對該片區的土地整治，使其可出讓土地以“精品”進入土地一級市場，其標準是：完成片區市政基礎公共設施建設；完成片區各地塊污染土壤風險評估及修復治理；是進入土地一級市場的土地達到“五通一平”的精品級土地。

3.3 整體打造

形成片區核心“引爆點”。按照整體規劃的業態定位，重鋼片區以工業文化博覽園為核心，植入雙年展大事件、組織工業小鎮等相關內容，激活其最大潛力，塑造工業文明示范標桿，鑄就工業遺存更新利用的典范，發展工業旅游業、配套服務業，形成片區“引爆點”。打造片區“引爆點”，提升片區土地價值和競爭力。主要包含重鋼濱江休閑帶、崖線景觀帶、交通樞紐站、旅游碼頭等區域項目，按照“總體規劃、可持續發展”的思路并結合市場實際情況，與重點打造的引爆點項目共同形成以工業文化博覽園為核心的引擎帶動和聯動效應，并借力馬桑溪古鎮，形成歷史的旅游主題，以提升土地價值和區域競爭力。

3.4 整體出讓

通過對城市總規對片區土地定位的理解，對該片區土地及周邊的自然條件、產業、經濟、人口等因素的分析，形成了對該片區土地的理解，將該片區的定位為“江畔棲鎮，城市綠島”。營銷需要對不同的優勢點進行梳理、提煉，有效的在空間和時間上進行組合，形成片區不同板塊土地的核心競爭力，從而提升土地價值。

3.5 整體經營

以提升片區土地價值為主要目標，充分發揮、發掘“整體規劃”、“整體打造”中的公共服務設施項目、優質商業項目及閑置土地等的經營，在帶動片區土地價值不斷提升的基礎上，盡量創造經營收入，以實現城市經營的可持續發展。

結論：

本文以重鋼片區為例，全面分析了重鋼片區土地資本運營歷史背景、基礎條件、區域發展及優劣勢，明確了土地資本運營的目標及具體措施，以土地資本運營整體規劃、整體整治、整體打造、整體出讓、整體經營為核心體系，根據重慶市級戰略發展要求、相關區域經濟社會發展和規劃要求，結合片區自身條件和開發實際，從土地資本運營的經濟目標、社會目標和生態目標，提出了有較強針對性的實施路徑。