我國房價波動的慣性趨勢分析

文/楊永剛 江西晟地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江西樂平 333300

住房問題關(guān)乎民生，我國城市化進程的加快提高了人們對住房的要求，我國的房價呈現(xiàn)出慣性上漲的趨勢，引起各方面人員的重視，及時穩(wěn)定房價，加強風(fēng)險管理，提高經(jīng)濟風(fēng)險的應(yīng)對能力尤為重要。通過慣性趨勢的思考，及時判斷我國房價的慣性走勢，為當(dāng)下制定科學(xué)、合理的調(diào)控措施提供依據(jù)。

1、我國房價慣性波動的影響因素

1.1 人口凈流入及城鎮(zhèn)化加快

隨著我國改革開放的逐步深入，人口流動越來越大，發(fā)達國家的凈流入人口增多，加速城鎮(zhèn)化的進程，同時為發(fā)達城市帶來眾多廉價勞動力。人口資源的流動也會帶來技術(shù)的革新和知識儲備的增加，進而促進人們的住房需求。住房需求量較大時，房價也呈現(xiàn)上升的趨勢。另外發(fā)達程度較低的城市也會吸引大批農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入，轉(zhuǎn)入的人口增多住房需求就增加，加速房價上漲[1]。但是最近幾年我國老齡化趨勢嚴峻，這從另一方面說明目前我國已經(jīng)不是住房需求高峰期，房價也不會出現(xiàn)加速上漲的趨勢。

1.2 土地資源相對匱乏

我國國土面積雖然比較多，但是由于人口眾多，人均土地面積有效。大量涌入城市的農(nóng)村人群在農(nóng)村有宅基地，在城市也選擇有住房，這種情況下就會提高住房成本，房價上漲也卻有必要。不過隨著國家政策調(diào)控的干預(yù)，我國的房價已經(jīng)得到有效的控制，房價也不再呈現(xiàn)持續(xù)快速上漲趨勢。

1.3 貨幣供應(yīng)量增速過快

M2反映的是現(xiàn)實和潛在購買力，受我國國情和政策影響，M2增速在相當(dāng)長的一段時間要比GDP的增速快，這種情況下出現(xiàn)的過剩流動性就推動了房價的進一步上漲[2]。自改革開放以來，我國的經(jīng)濟呈現(xiàn)高速增長的趨勢，以此帶動貨幣量的高速增長和房價的上漲。我國貨幣政策的實行，使得貨幣供應(yīng)量出現(xiàn)穩(wěn)定狀況，這也開始逐漸轉(zhuǎn)變房價過高的趨勢，對穩(wěn)定房價保持穩(wěn)定慣性有重要的作用。

1.4 居民收入持續(xù)上漲

我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，使得我國的居民收入緊跟著快速增長。再加上我國的傳統(tǒng)觀念影響，買房的觀念深入人心，只要有一定的條件，哪怕通過貸款這種超前消費的情況進行，仍然愿意買房。住房出現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢，房價也緊跟著上漲。不過近幾年我國經(jīng)濟增速逐步放緩，居民收入也出現(xiàn)平緩趨勢，這對保證房價慣性上漲也打下基礎(chǔ)。

1.5 政策調(diào)控影響房價

政策調(diào)控是國家根據(jù)市場需要和人們生活的實際，制定相對、合理的對策，推動房價逐步平穩(wěn)發(fā)展，形成慣性。國家調(diào)控手段一般具有強制性，能夠最大限度的發(fā)揮房價調(diào)控的作用，對于有效控制房價尤為重要。然而近些年出臺的一系列調(diào)控政策在影響房價慣性上發(fā)揮的作用有限，在接下來的政策制定中，要加大調(diào)控力度，提高調(diào)控效率，推動我國房價慣性波動。

2、我國房價慣性波動的調(diào)控措施

2.1 政策調(diào)控本著“房住不炒”原則

我國的房價長期以來處于增長的趨勢，一線城市、二線城市、三線城市呈現(xiàn)出輻射聯(lián)動的作用，一線城市和二線城市之間的房價增長趨勢相對較大，二線城市與三線城市之間的增長趨勢相差較少，城市發(fā)展出現(xiàn)失衡的狀態(tài)。這既和人們的住房需求有關(guān)，也與城市化進程發(fā)展?fàn)顩r相關(guān)。一線城市的生活質(zhì)量較高，各種公共設(shè)施比較完善，接受的流動人口也比較多，二線城市和三線城市基礎(chǔ)設(shè)施和一線城市相比有較大的差距。持續(xù)推動房地產(chǎn)改革，堅決修正“炒房”行為，根據(jù)房地產(chǎn)的供需要求，以及群眾的需要，本著“房住不炒”的原則，做好調(diào)控房價工作，發(fā)揮金融資源對實體經(jīng)濟的影響作用，確保房價在一定范圍內(nèi)浮動[3]。政策調(diào)控本身具有強制性的作用，在穩(wěn)定房價，保障人民群眾的住房需求上發(fā)揮著重要的作用。

2.2 充分引導(dǎo)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期

我國房價隨著社會的發(fā)展在不斷變化中，呈現(xiàn)出連貫性較強，長期上漲，短期波動的情況，一線城市、二線城市、三線城市之間的出現(xiàn)梯隊發(fā)展，其中一線城市的房價遠高于二線城市和三線城市的房價。近些年新采取一系列的調(diào)控房價的措施，但是在改變房價上漲慣性方面的作用有限，需要提高調(diào)控效率，順應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，實現(xiàn)經(jīng)濟增長，同時引導(dǎo)和穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場預(yù)期，從而適當(dāng)?shù)膸臃績r波動變化。

2.3 提高風(fēng)險管理和應(yīng)對房價

我國的房價的增速一直以來慣性較強，就目前全國房價而言，小幅度的出現(xiàn)回落的情況。隨著城市化的發(fā)展，一線城市發(fā)展趨于高端服務(wù)、工廠外遷等，土地資源和房地產(chǎn)開發(fā)成本相對回落，各種設(shè)施建設(shè)在逐步改善，人口規(guī)模可能會逐步增加。一線城市的房價回落會影響二線城市和三線城市的房價回落，當(dāng)市場對房價上漲的預(yù)期出現(xiàn)明顯變化時，可能會存在潛在的風(fēng)險，需要及時采取政策調(diào)控，發(fā)揮市場的作用，做好風(fēng)險管理工作。我國城市化進程還處于推進階段，大型城市接納人口的能力有一定空間，二線城市、三線城市能夠接納的人口基數(shù)也比較大，國家政策調(diào)控加速發(fā)展去庫存現(xiàn)象，進一步改善的居民住房需求和住房質(zhì)量。接下來的住房調(diào)控中國家可以有選擇性的從國家經(jīng)濟發(fā)展、居民改善住房需求的醫(yī)院以及去庫存等方式逐步推進，減少炒房、投機、金融風(fēng)險等的影響。

結(jié)語：

我國的資本市場相對較弱，經(jīng)濟信息不流暢造成理性預(yù)期難以形成，通常情況下采取適應(yīng)性預(yù)期，過去的房價會對借來的房價走向造成影響，且影響具有持久性，房價的慣性對我國的金融行業(yè)發(fā)展也會出現(xiàn)影響。因此，加強政策調(diào)控的力度，充分發(fā)揮市場在資源配置中的作用，在一定程度上改變房價慣性，推動我國的房價波動發(fā)展。