不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作開展流程分析

文/姜漸蓬 沈陽市勘察測繪研究院 遼寧沈陽 110001

在我國發(fā)布不動產(chǎn)登記暫行條例后，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作便如火如荼地開展起來。但是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作比較復雜，若要保證調(diào)查、測繪工作的質(zhì)量，就應加大不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作的流程的研究，并依據(jù)規(guī)定規(guī)范開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作。

1、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查主要是指由申請人提出申請，并提交申請書，然后由國家組織人員開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，對不動產(chǎn)的界址、用途等情況進行調(diào)查、測量，然后再將最后的結(jié)果形成文件，登記到不動產(chǎn)管理系統(tǒng)中。另外，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的開展是需要相應的專業(yè)技術能力與之匹配的，必經(jīng)登記部門所頒發(fā)的不動產(chǎn)文件是具有法律效力的，必須要保證不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的真實性、有效性。所以，在開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作時，應嚴格依據(jù)相關規(guī)范，并采取有效的措施加大對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的監(jiān)理、質(zhì)檢力度，保證的動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作質(zhì)量。

2、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作開展流程

2.1 技術路線

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作的基礎是地籍調(diào)查，并以宗地為突破口，利用原有不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查結(jié)果資料，充分發(fā)揮出城鎮(zhèn)地籍圖、集體土地所有權(quán)等資料的優(yōu)勢，降低不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作的難度。另外，充分利用原有的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查資料可以有效提高工作效率，減少乃至避免工作疏漏。

2.2 前期準備工作

前期準備工作的主要內(nèi)容包括：第一，進行以往歷史檔案資料的收集、匯總、整理。第二，以歷史檔案資料為基礎，分析歷史檔案資料，從而充分了解土地、房屋的歷史沿革和現(xiàn)狀。第三，完成上述工作后，需結(jié)合以往的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作經(jīng)驗，制定測繪方案。同時，前往檔案管理部門提取檔案資料，利用現(xiàn)有控制點，保證各業(yè)務系統(tǒng)之間的關聯(lián)性。

2.3 權(quán)籍調(diào)查工作

權(quán)籍調(diào)查的主要流程是：①對不動產(chǎn)的權(quán)屬、界址進行復核，了解其真實情況。同時，還應準確繪制不動產(chǎn)草圖。②在權(quán)屬調(diào)查的過程中，還應當做好地籍調(diào)查表的填寫工作。表格填寫一定要實事求，有憑有據(jù)，不能想當然，模棱兩可。在確定宗地范圍時，要嚴格依據(jù)相關文件執(zhí)行，若遇到特殊情況，則應具體情況具體分析。比如宗地部分被高速公路占用時，需得到授權(quán)后靈活處置宗地范圍。另外，還應重點檢查宗地周邊的建筑物是否在宗地范圍內(nèi)，是否存在超出宗地范圍的情況；檢查宗地與周邊宗地的接觸情況。可通過實地測量確認是否存在宗地壓蓋、相互交叉的情況。③要保證地產(chǎn)、房產(chǎn)的一致性，也就是申請土地測量、房屋測量的申請人為同一人，以免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)沖突問題。④要完成所有工作的調(diào)查后，要及時進行登記工作。同時，還應合理控制權(quán)籍調(diào)查工作的時間，盡可能地保證不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作的效率。

2.4 地籍、房屋測繪工作

不動產(chǎn)測繪工作的主要內(nèi)容是地籍測繪、房產(chǎn)測繪。其中外業(yè)測繪包括準確繪制宗地地圖、界定宗地屬性，然后再把相關數(shù)據(jù)輸入到不動產(chǎn)管理系統(tǒng)中，最后繪制自然幢，并進行相關數(shù)據(jù)的整理、錄入，分攤處理房產(chǎn)面積。內(nèi)業(yè)測繪工作的內(nèi)容包括界址點、房產(chǎn)的測繪。只有這樣才能保證不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作的完整性。

2.5 審查

審查工作的內(nèi)容在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪結(jié)果的審查，主要是檢查以表格、文字、圖片等形式構(gòu)成的調(diào)查結(jié)果的完整性、有效性、合理性。另外，還應當認真檢查不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的結(jié)果數(shù)據(jù)的存儲方式是否正確，從而方便后續(xù)數(shù)據(jù)的利用。

2.6 整理歸檔、入庫

在數(shù)據(jù)檔案入庫時，應嚴格依據(jù)要求進行檔案的歸檔。具體，可以宗地為單位，并同時做好電子檔案、紙質(zhì)檔案的分類整理。另外，在入庫前一定要進行拓撲、邏輯的檢查，保證最終不動產(chǎn)測繪結(jié)果的準確性。

3、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的注意事項

在開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、測繪工作中，應注意以下問題：第一，在地籍控制測量中，可按照整體到局部、高級到低級的次序進行測量。同時，要靈活選擇測量方法。常見的測量方法有常規(guī)地面測量、衛(wèi)星定位、地面測量。第二，在界址點的測量中，要注意界址點坐標精度的選擇要依據(jù)測區(qū)土地經(jīng)濟價值、界址點重要程度。第三，在房產(chǎn)圖的測繪中，應做好房產(chǎn)分幅平面圖、分宗圖、分戶圖的測繪，以保證測繪數(shù)據(jù)的精準性、完整性。第四，還應當做好變更測量。地籍變更測量的流程主要包括申請、準備、調(diào)查、登記。完成測量后，還應當替換低精度的測量資料。第五，在現(xiàn)代化科學技術背景下，一定要充分發(fā)揮先進技術的作用，改進測繪工作方法。比如利用GPS測量儀、無人機等先進測量設備。同時，還應利用各種先進的測繪軟件，降低測繪工作難度。第六，在編制測繪報告時，應注意內(nèi)容的完整性、詳細性。比如可參考報告模板進行填寫。

綜上所述，隨著我國不動產(chǎn)改革的逐漸深入，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作越來越深入。國家和地方出臺了一系列的實施辦法和文件、細則，且從事該行業(yè)的專業(yè)人員也與日增多。在這一背景下，若要保證不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的質(zhì)量，就應充分了解不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的流程，并嚴格把控每個測繪環(huán)節(jié)。只有這樣才能進一步促進我國不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的創(chuàng)新、發(fā)展，從而保證我國不動產(chǎn)政策的有效落實。