價值管理在房地產項目投資決策階段可行性研究中的應用

【摘 要】房地產項目應以消費者需求為導向，提高項目的功能，同時控制好項目的成本。才能提高項目的競爭力，增加項目的經濟效益，適應市場的激烈競爭，使企業可持續性發展。本文提出把價值管理理論應用在房地產項目的投資決策階段可行性研究中，對項目進行科學的規劃，多方位提高項目的經濟效益。

【關鍵詞】價值管理;房地產項目;可行性研究

近年來，國家房地產調控政策一直是積極抑制非理性需求，同時強調擴大并落實“有效供給”。重點城市新房市場成交面積縮減。面對房地產行業偏緊的政策環境，逐年上漲的物價，企業的開發項目成本也在逐年提高，利潤也在下降。那么房地產企業想要穩定開發項目的利潤率，控制好項目成本，就要尋找科學的方法管理經營項目，而價值管理恰恰能夠滿足房企的這一要求。在房地產項目的投資決策階段、設計階段和施工階段均可以運用價值管理理論，但投資決策階段是項目的起步階段，選定最優的項目開發方案，是提高項目收益，縮短投資回收期的關鍵階段，所以要在投資決策階段應用好價值管理理論。

一、價值管理的含義及原理

價值工程理論是1978年引入我國的，應用在機械、冶金、電子、電氣、儀表、紡織、化工、輕工等多個行業，但應用在房地產行業還不太深入。

價值（V）=功能（F）成本（C），這其中功能（F）就是項目產品能滿足消費者的需求的一些功能;成本（C）是指整個項目生命周期成本，它是為實現消費者需要而所消耗資源的貨幣表現。項目的價值和功能成正比例關系，和項目的成本之間成反比例關系。

根據功能和成本的關系，想要提高項目價值，可以通過下列方法達到：

二、可行性研究中價值管理的研究過程

價值管理考慮的是全壽命周期成本最低，因此應在項目前期的策劃設計階段充分考慮項目的運營和維護階段的成本，使運營和維護階段信息流向前集成，達到建設運營一體化，從而實現全生命周期成本最低。要實現信息流向前集成，就要運用早期價值管理思想，因為成本問題的實質就是價值的缺失或過剩。經驗表明，越是項目前期，費用控制作用越大。而投資決策中可行性研究是對房地產項目以后的各個階段具有重要影響作用的工作，此時應用價值管理有事半功倍的效果。主要工作有：

1、組建價值管理團隊。由房地產開發公司業主代表、地質工程師、建筑工程師、結構工程師、給排水工程師、造價工程師、環境評價工程師、用戶代表和5名外部專家組成。這些專家需具有豐富的專業知識和實踐經驗，同時擁有較為豐富的價值管理知識，并且這5位外部專家能夠經常參加價值管理研究的活動。

2、具體的價值管理研究團隊構成。價值管理研究領導（造價工程師，具備豐富的價值管理知識、較強的領導和協調能力）、2名業主代表、2名用戶代表、1名規劃工程師、1名地質工程師、1名建筑工程師、1名結構工程師、1名給排水工程師、1名環境評價工程師、5名外部專家（含1名政府主管部門業務工程師、1名建筑工程師、1名造價工程師、1名結構工程師、1名給排水工程師）。

3、價值管理研究的方法采用40小時工作法。這是價值管理在建設工程項目中最常采用的方法。通常由一名價值工程師組織外聘專家組成價值管理研究小組，對設計人員所提出的設計方案進行研究和審核。首先，由業主通知設計人員，價值管理小組將對設計方案進行研究;然后，業主委任一名價值工程師負責整個價值管理的研究工作，價值工程師接受委任后，根據工程的具體情況選擇外聘專家組成價值管理研究小組，同時把與工程有關的數據提前發放給他們，并作好集中價值管理研究的后勤準備工作;最后，研究小組按照價值管理的方法和要求，集中工作40小時，完成價值管理研究。

4、價值管理研究。完成研究對象選擇，資料收集，功能定義與整理，功能評價，方案設計與評價，方案評價與選擇等工作。

要深入挖掘項目的潛在價值，按照價值管理的操作程序，運用評分法計算各個功能方面的系數，從中選出最有價值的策劃方案。

三、價值管理在房地產開發項目可行性研究中的具體實施步驟

1、信息收集階段。價值管理團隊成立之后，開始進行相關資料的收集工作，包括現場地質資料，項目所在地區控制性詳細規劃及修建性詳細規劃，項目建議書對項目建設規模有關指標的批復，國家有關工程建設的標準和規范，房地產開發項目周邊的交通情況，城市供水、供電、供氣等公用設施情況，項目所在地人口、經濟及房地產法規情況，客戶對不同戶型的合理需求情況，以及項目所在地環保部門對房地產開發項目的環保政策。

2、研究對象選擇。在房地產開發項目的可行性研究工作中，項目的建設方案對整個項目工程造價的影響程度達75%一90%，所以，價值管理團隊在仔細分析研究所收集到的有關資料之后，決定將建設方案作為本次價值管理的研究對象，以求能夠運用價值管理的基本原理和方法對其進行系統地分析，從而提高房地產項目的開發價值。

3、系統功能分析。功能是客戶需要的最終結果，是客戶對住宅的最基本需求。如果將整個房地產開發項目作為一個系統來看待，則其建設方案是這個系統中一個極其重要的系統，它的價值直接影響著整個房地產開發項目價值的大小。價值管理研究團隊通過功能分析和講座，最后達成一致意見，對房地產開發項目的建設方案可從重要的幾個方面進行優劣評價。

4、創造方案階段。價值管理團隊根據自己的知識和經驗，對照功能系統分析圖，采用頭腦風暴法，產生出盡可能多的想法和方案，最后，由價值管理領導組織大家集中討論，形成備選的可行的建設方案，同時由造價工程師根據專業知識估算出方案的全壽命周期工程造價，并運用價值工程成本系數的計算方法得到的計算結果。

5、方案評價階段。運用打分法（采用10分制），要求價值管理團隊成員給每個方案對照這些評價指標獨立進行打分，將每個成員的打分進行平均后得到方案的最后得分。

6、方案決策階段。利用價值管理中價值優選的方法，通過計算各方案的價值系數進行優選決策，價值系數最高者是方案中的最佳方案。

7、方案實施階段。在得到了相對令人滿意的建設方案后，各部門要嚴格按照方案中所提出的具體內容、標準和原則指導初步設計和施工圖設計，以及后續的各項有關工作。

四、結束語

價值管理是現代重要的管理技術和方法，應用在房地產項目可行性研究階段，可以結合企業本身情況，創造最適合的方案，提高項目的競爭力。要讓項目的各利益相關方都對知曉價值工程應用的益處，提高專業人員的價值管理的相關知識。這樣才能更好的應用價值管理理論，使房地產項目適應市場，節約投資。

【參考文獻】

1、陳其權 價值工程在房地產項目管理的應用研究[D].浙江工程大學.2014.10.

2、楊潔云 運用價值管理提高房地產項目的效益[J].門窗.2017.5.

3、王綺 價值工程在建筑工程管理中的整合運用分析[J].管理.2019.8.

作者簡介：楊潔云（1982-），女，遼寧遼陽人，遼寧建筑職業學院，講師。