公共租賃住房動態管理的分析與思考

文／杭州市房地產經濟學會

隨著公共租賃住房制度的發展，對這些住房進行管理的難度也逐漸提升。由于公共租賃住房制度是一項長期的制度，其發展過程存在階段性特點，不同階段的工作任務存在一定的差異。因此，隨著公共租賃住房供應數量的增加，需要對其實行動態管理，制定行之有效的動態管理計劃，解決動態管理過程中存在的問題，促進公共租賃住房制度的健康發展。

一、公共租賃住房動態管理概述

（一）公共租賃住房動態管理概念

公共租賃住房動態管理是以保證公共租賃住房的公平、公正為目標，對公共租賃住房的規劃、建設、準入、退出以及績效評估進行具有科學性、系統性的管理。公共

二、公共租賃住房動態管理中存在的問題

（一）沒有建立完善的管理體系

公共租賃住房的管理工作，涉及準入、分配、退出以及監督等工作內容，是社會保障制度的重要載體之一。因此，公共租賃住房動態管理需要具有一套完善的管理體系。但在我國目前的公共租賃住房的管理中，仍然沒有建立完善的管理體系，造成公共租賃住房的管理無法得到有力支持，無法形成系統性的管理。

（二）準入制度有缺陷

公共租賃住房的準入是政府為公共租賃住房設定的享有資格，能夠保證低收入群體獲得公共租賃住房的租賃機會。根據規定的程序與方法，通過相關部門的審核，條件符合要求的家庭可以獲得相應公共租賃住房的租賃資租賃住房動態管理的本質在于對目標群體的進入與退出進行有效調控，保證整個過程有序進行，提高公共租賃住房資源的利用率，充分發揮公共租賃住房的作用。

（二）公共租賃住房動態管理特點

公共租賃住房動態管理的特點包括系統性、過程性、開放性以及公開性。首先是系統性。公共租賃住房管理工作不僅需要對各類資源配置進行管理，而且需要對內部要素以及外部環境進行系統化的管理，是一個各方相互影響、相互聯系的過程。其次是過程性。公共租賃住房管理工作需要覆蓋整個公共租賃住房意愿配置的過程，包括住房的建設、分配以及退出的過程。再次是開放性。開放性包括兩方面內容：其一，住房租賃的目標群體，有退出的權利；其二，住房租賃的管理者，包括政府、社會公眾等，有參與管理的權利。最后是公開性。從住房租賃人的準入申請到住房資源的分配及退出等環節，需要向民眾全程公開，便于民眾對其進行監督。格。在這個過程中，對申請人進行審核是工作難點。造成這種現象的原因包括以下幾方面：第一，審核資源的投入有限。不同地區的經濟發展狀態存在較大差異，公共租賃住房的準入條件也有所不同，條件過多會增加審核難度，導致審核資源無法滿足審核需求。第二，公共租賃住房準入的主要標準是家庭的收入狀況，但是家庭的收入狀況統計準確性較差，只能統計工資收入，無法統計除工資以外的其他收入，如投資收入等。與此同時，家庭收入具有一定的動態性，一些不滿足標準的家庭在申報時可能提供虛假信息，占用準入名額，給公共租賃住房的管理帶來較大困難。

（三）公示制度有效性差

在公共租賃住房的分配過程中，最終審核通過的名單需要以公示的方式公布，這是住房分配過程中的關鍵環節。目前已制定詳盡的公示制度，可以通過電視、網絡等媒體公示最終通過審核的名單，但這種公示的有效性相對較差，導致一些人敢于騙取公共租賃住房。首先，非低收入人群一般很少會關注相關的公示信息，只有具備這方面需求的人才會關注這些信息。其次，關注這些信息的人也很難對公示信息作出有效的判斷與監督，造成公示只停留在形式層面。公示制度的不完善會對公共租賃住房的準入制度產生嚴重的影響。

（四）公共租賃住房分配問題

在公共租賃住房制度中，住房分配的公平性是必須遵循的原則，如果出現住房分配不公平的現象，則會阻礙公共租賃住房制度的發展。因此，必須避免不符合條件的人獲得公共租賃住房。在目前的公共租賃住房分配中，存在一定的騙租現象。一些申請者通過瞞報收入、轉移收入等方式獲取公共租賃住房，這種行為是違法的。

（五）沒有形成完善的退出機制

在公共租賃住房制度中，完善的退出機制有利于盤活現有住房資源，實現公共租賃住房的循環利用。然而，我國目前仍沒有形成完善的公共租賃住房退出機制，在申請人經濟情況好轉時并沒有及時收回公共租賃住房，影響了公共租賃住房制度的可持續發展。與此同時，低收入群體對于退出住房的認同度一般較低，可能隱瞞自己的收入情況，監管部門很難及時統計他們的收入變化情況，在一定程度上影響了公共租賃住房保障作用的發揮。

三、做好公共租賃住房動態管理的對策

（一）通過法律約束公共租賃住房管理主體與保障對象

首先，公共租賃住房制度實行過程中，經常出現住房分配不公平、政府監督不到位的現象，因此，需要通過相關的法律制度約束管理主體。只有這樣，才能使管理主體重視公共租賃住房管理工作。如果發現管理主體利用職權幫助申請者謀取利益的現象，應對其給予相應的處分，情節嚴重的應對其進行刑事處罰。其次，保障對象在使用公共租賃住房時，不得將其轉租或從事居住以外的任何活動。一旦發現保障對象中出現這些行為，需要對其進行嚴厲的處置，情節嚴重的追究其刑事責任，終身取消其公共租賃住房申請資格。

（二）建立健全的動態管理績效考核制度

我國的公共服務理論一直強調，要重點關注民主、責任以及服務，其中的核心內容是政府需要遵從公共服務的理念及價值，重點關注與民眾之間的溝通，實現合作共治。在目前的地方政府中，經濟增長是官員的主要績效考核指標，但在公共租賃住房制度方面卻沒有形成嚴格的績效考核制度，不利于公共租賃住房的進一步發展。因此，政府需要對官員的績效考核制度進行完善，將與公共租賃住房制度發展相關的工作列入績效考核體系中，建立健全的動態管理績效考核制度，提高公共租賃住房制度的強制性，促進公共租賃住房制度的發展。

（三）建立完善的公共租賃住房信息系統

在公共租賃住房的分配工作中，為保證住房分配的公平性，必須全面掌握申請人的住房、財產以及收入等信息，根據這些信息確定其是否滿足相關要求。由于受到各方面因素的限制，我國沒有建立公共租賃住房信息系統，導致房屋申請人信息的收集與利用受到一定的限制。因此，必須建立完善的公共租賃住房信息系統，形成公共租賃住房動態管理信息平臺。這個信息化平臺需要包括公共租賃住房申請、審核、審批、配租直至租后管理等所有環節的詳細信息，包括家庭收入、成員以及居住等情況，從而提高公共租賃住房信息管理水平。

（四）成立公共租賃住房管理專業機構

在公共租賃住房管理工作中，必須成立公共租賃住房管理專業機構，由政府分管領導作為負責人，嚴格、及時、準確地落實國家出臺的相關政策，提高公共租賃住房管理水平。公共租賃住房管理專業機構的工作主要是公共租賃住房的行政管理，并與民政、財政以及公安等相關部門協調合作，建立完善的動態管理系統。