長租公寓發展模式分析

文/王昌盛 張家春

2018年是中國房地產行業動蕩的一年。在當前受到中美貿易戰影響股票市場不景氣的背景下，房地產指數或許是中國經濟發展的“風向標”。大量房企開始從純住宅領域逐漸轉向商業和長租公寓領域，這意味著未來租賃將成為房企的主要收入來源。

租購并舉是大勢所趨

租賃在中國有著數千年的歷史，如中國古代的客棧其實便是一種短期住房租賃。黨中央在“十三五規劃”中提出“租購并舉”戰略后，租賃開始在全國推行。黨的十九大報告明確指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來國家將著重發展長期租賃市場，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。截至2018年上半年，國內已注冊超過500家長租公寓機構。我國排名前30位的房地產商中，已有2/3以上在這一領域有所布局。在住房需求方面，某房地產研究院指出，從2009年到2017年，中國流動人口（非本地戶籍）規模從1.8億增長到2.5億，其中的67.3%，即1.7億人，需要依靠租房解決居住問題。隨著中國的城鎮化，住房需求普遍存在于不斷流入城鎮的人口中。在房價上漲帶來的購房壓力下，大批有長租需求的租客以及大量存量房的出租需求將推動長租市場不斷發展。即將出臺的房地產稅政策也將使多數準購房戶轉化為潛在租房客戶。在住房供給方面，未來中國的房產增量可能會受到限制，巨大規模的存量房將在市場上占據主導地位。因此，如果能出現一家高效的長租公寓管理公司，則將大大提高房屋的使用效率。

重資產和輕資產

從資產類型看，租賃用房可分為持有型重資產和非持有型輕資產。比較具有代表性的重資產是國內前30位房企的自持部分，如萬科的泊寓、龍湖的冠寓中即有一部分資產是由公司持有的。由于初期成本高、回報周期長等原因，房企長租公寓項目中重資產僅占據小部分。但是重資產具有分布集中、便于管理等優點，所以大型房企都會留有一部分公寓獨立運營。龍湖2017年獲得上海市閔行區劍川路綜合體項目，項目包含9.4萬平方米的商業、4萬平方米的辦公、3萬平方米的長租公寓等業態。附近遍布高校、科技園、產業園，輻射人群超過25萬。該項目目標客群定位為中高層白領。由于距離5號線劍川路地鐵站僅200米，且經過精裝修，項目預期租金達到4.4元/天/平方米，高于附近平均租金水平。但是由于重資產特征，龍湖仍需10年時間才能達到現金流平衡。輕資產經營模式主要是企業從業主方手中租下大量房屋，再通過改造批量出租，具有分散性特征。輕資產的優勢是不需要支付土地成本，直接將租出與租入之間的差價作為自身的收入來源。比較具有代表性的是自如與中原地產，這些企業類似于中介機構，雖然沒有前30位房企的規模，但是它們一般會形成自己特殊的客群與競爭力，如主要針對藍領客群的魔方公寓、主要針對女性客群的“女神公寓”，以及采用OTA（線上旅行社）方法建立實時房源預訂系統以主打訂房準確性、真實性的嗨住等。租賃行業百花齊放，迎來了前所未有的盛況。

租賃是一種融資

當前市場上存在兩種租賃形式，融資租賃與經營租賃。融資租賃是以商品資金形式表現的借貸資金運動形式，是集融資與融物為一體的信用方式，兼有商品信貸與資金信貸的雙重特征。在這個過程中，出租人通過出租商品的形式向承租人提供信貸便利，而承租人直接借入商品，取得商品的使用權，這實際上是獲得了一筆資金信貸，并在從事生產經營的過程中創造出新的價值。經營租賃是為滿足承租人臨時或季節性使用資產的需要而安排的“不完全支付”式租賃。經營租賃是一種純粹的、傳統意義上的租賃。承租人租賃資產只是為了滿足經營上短期的、臨時的或季節性的需要，并沒有添置資產的企圖。經營租賃泛指融資租賃以外的其他一切租賃形式。簡單而言，甲把房屋出租給乙，如果甲的目的只是以獲得租金作為一種營利模式，那這是傳統意義上的經營租賃。如果甲將房屋打包成可以在市場上買賣的證券形式，那么乙租賃甲的房屋相當于借銀行的錢，房租其實是乙每個月還給銀行的貸款與利息。融資租賃完全符合未來房地產證券化的要求，也是當前市場上主要推崇的經營模式。在發改委關于企業債券的最新通知中，按照住房和城鄉建設部等九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）文件精神，要求“積極組織符合條件的企業發行企業債券，專門用于發展住房租賃業務”。國家也在大力推動房地產證券化的進程。

租賃市場的房地產證券化

房地產證券化是房地產融資手段的創新，是隨著全球房地產金融業的發展而衍生形成的。資產證券化源于20世紀70年代美國的住房抵押證券，隨后證券化技術被廣泛應用于抵押債權以外的非抵押債權資產，并于80年代在歐美市場獲得蓬勃發展。90年代起，資產證券化開始出現在亞洲市場上，尤其是東南亞金融危機爆發后，在一些亞洲國家包括中國得到迅速發展。目前，市場上流通的主要房地產證券化產品是ABS（資產抵押債券）。簡單而言，ABS是對于資產預期的一種貼現。與房地產相關的ABS主要有兩類：一是企業應收款類產品；二是不動產投資信托類產品，即REITs。REITs起源于美國，也在美國應用最廣，國內尚處于初級階段。2017年10月13日，上交所通過了國內首單租賃住房類REITs——保利新派公寓。2018年上半年，自如、蛋殼等大型長租公寓機構模仿美國最大的出租公寓運營商EQR（Equity Residential Properties）進行了數輪大規模融資。目前，美國發行的REITs收益率能達到13%，而中國REITs收益率當前僅僅為7%，處于中等水平。國內REITs當下沒有專門公司運作，都是發行一個專項計劃以進行資產管理。但是可以看到，國內REITs和長租公寓已經產生了“化學反應”，推動了長租公寓的規模化擴張。

長租公寓在我國發展還不成熟

長租公寓的發展形勢當前“一片大好”，未來有望取代房地產公司的部分功能。但不可否認，長租公寓在我國發展還不成熟，缺少高效的管理企業與成熟的政策法規。當前，國內的長租公寓市場主要還是模仿國外的經營模式，缺少創新。在資本大量流入長租公寓領域所造成的虛假繁榮背后，一系列問題亟需解決。首先，租金方面，在中央倡導“租購并舉”后，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化租賃企業競相開始“跑馬圈地”，爭搶房源、哄抬價格。據中國房情網的數據顯示，北京7月房租同比上漲21.89%，上海同比上漲16.46%，深圳同比上漲29.68%，成都同比上漲30.98%，合肥同比上漲24.04%，寧波同比上漲19.92%。長租公寓機構以租售比1∶200的合理性作為定價邏輯，但是他們忽視了當前租售比是異常的，而是由房價過高造成的，不是租金太低。常態化的抬高租金將極大遏制年輕人的工作激情，不利于社會穩定。其次，在政策方面，國家與地方缺少相關的管制，許多地方業主違規改造房屋還無法得到有效整治，分散式N+1合租模式的合法性也有待明確。北京雖然近三年進行了大規模的拆違行動，但是造成了租賃房的短缺.根據《北京統計年鑒2017》，北京2016年拆違面積5985萬平方米，總竣工面積只有3594萬平方米，社會總供給減少，凈需求增加。最后，從企業層面，長租公寓機構的自我定位其實是互聯網巨頭，而非線下牽線搭橋的傳統中介。它們為租客定制各類增值服務，從搬家、維修到沙龍、郊游和聚會，形成社群內的重復消費。它們的發展需要資金源源不斷地流入，如果有一天資本不再流入，長租公寓也可能會“停擺”。這些問題如果不能及時解決，將后患無窮。

未來合理的長租公寓經營模式

總體而言，目前國內長租公寓行業發展仍處于初級階段，未來長租公寓市場將由政府、開發商和部分運營商構成。政府負責市場監管與宏觀調控。開發商具有資源和資金優勢，運營商負責房源的集約化管理與供應。品牌推廣、運營效率和資金鏈管理未來是最核心的競爭力，品牌價值決定產品溢價能力。相較于國外，國內的長租公寓稀缺的不是房源而是服務。運營能力較強的品牌將在未來掌握市場的主導權。一套成熟的長租公寓平臺系統將會出現，從而提供最真實、最準確的市場信息，幫助長租公寓運營商節省大量的管理人員成本、財務人員成本、營銷成本等，并積淀客戶數據用于未來產品改善。對于政府而言，則需要盡快完善監管制度與稅收政策，在長租公寓市場上承擔領導者與監管者的責任，推動長租公寓良性發展。長租公寓不同于房地產，長租公寓更需要解決的是年輕人與中產階級的短期住房問題以緩解當前高房價帶來的社會隱患。只有這樣，國家的“租購并舉”戰略才能真正走向成功。