登記在夫妻一方名下不動產物權變動的法律適用

鄭 煒

(中南財經政法大學 法學院，湖北 武漢 430073)

登記在夫妻一方名下的不動產物權變動有對內與對外兩種類型。在僅涉及夫妻的對內關系中，法定財產制下非登記方是依據《中華人民共和國婚姻法》(以下簡稱《婚姻法》)，還是依據《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)取得不動產所有權？當二者發生沖突時應當如何解決？約定財產制下登記方可否依據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)撤銷“贈與”？該“贈與”行為是依據《婚姻法》發生物權變動，配偶方無需履行登記手續即可取得所有權，還是依據《合同法》享有撤銷權，配偶方無法成為房屋的共有人？在涉及夫妻與第三人的對外關系中，平衡非登記配偶方與第三人的信賴利益是發生物權變動時法律適用的關鍵，交易風險如何合理分配？本文通過明確《婚姻法》對非登記配偶方保護程度與第三人的注意義務、“善意”標準，協調《物權法》與《婚姻法》的適用，避免民法體系解釋的沖突。此外，限于篇幅，本文所稱不動產，均限定為房屋。

1 夫妻之間不動產物權變動的法律適用

有學者認為，依據《物權法》第9條和第16條的規定，不動產發生物權變動需要進行登記，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，物權為登記名義人單獨所有；依據《婚姻法》第17條的規定，無需任何公示，僅因為婚姻關系的成立，不動產物權變更為共同所有，存在隱藏共有人，這似與《物權法》在法律適用上存在沖突[1]。

《物權法》第9條規定，登記為不動產物權變動的生效要件，同時亦規定了“法律另有規定的除外”，登記為原則，但允許基于法律的另外規定不通過登記發生物權變動。在非依法律行為享有的不動產物權變動中，如法院的判決，自法律文書生效時發生物權變動的效力[2]。婚姻關系存續期間，夫妻成為不動產實際共有人有兩種情形：一種是法定財產制下，房屋為婚姻存續期間所得，基于婚后所得共同制，房屋為夫妻共同所有；一種是約定財產制下，房屋為一方的婚前財產，雙方通過約定，將個人婚前財產約定為共同所有。下文分別闡述兩種情形下《婚姻法》與《物權法》的適用。

1.1 法定財產制下夫妻之間物權變動的對內效力

在第一種情形下，因我國婚后所得共同制以物權性質的法律手段調整夫妻間財產關系，經“邏輯上的一秒”[3]財產即成為共同所有。德國采用增益共有制，增益共有制承認婚姻存續期間所有收益是共同努力所得，但夫妻依然對各自財產享有單獨所有權，只有在婚姻共同體解體時始發共有的效力[4]116-117，增益共有制被認為是依賴債權性質的法律手段調整夫妻間財產關系[3]。基于現行法，我國婚后所得共同制下，不動產盡管登記在一方名下，配偶為隱藏共有人，享有對不動產的所有權，無需經過登記公示程序即可發生物權變動的效力，此無爭議。但如何解釋《婚姻法》與《物權法》適用的沖突呢？這種沖突并非真正的評價矛盾。以房屋為例，依據《物權法》的規定房屋成為夫妻一方的財產，隨后依據《婚姻法》的規定成為夫妻雙方的共同財產。依據《物權法》第9條，登記名義人為不動產的所有人，但是這種權利狀態的表征并非是一種確權的規定，而是一種法律上權利的推定。立法者認為經過大量資金、人力等投入建立的登記體系，能夠較高程度地反映真實的權利狀態，正如動產的占有一樣，立法者依據理性人日常經驗法則，基于占有的權利外觀將占有動產的人推定為權利人。但當法律上推定的權利人與事實上的權利人不一致時，依然允許對登記薄上的權利公示進行更正，達到事實與法律相一致的狀態。

另一方配偶基于婚姻所得共同制的規定，在婚姻關系成立的那一法律瞬間，無需經過任何登記公示即成為共有人。登記名義人先是依據《物權法》取得所有權，而后另一方配偶依據《婚姻法》成為不動產的共有人。二者存在適用順序的先后，不存在沖突，這也可以解釋《物權法》中“法律另有規定的除外”問題。夫妻間因婚姻關系成為不動產共有人，屬于非基于法律行為發生的物權變動，只是基于非法律行為的物權變動可能會給交易安全帶來隱患，所以應對權利人的處分權進行限制[2]。婚后所得共同制的意義在于，成為所有權人的配偶可請求變更登記，使事實物權與法律物權一致，在涉及交易第三人時，自己的所有權可以得到保障。這是增益共有制在婚姻關系存續期間所不能實現的。

1.2 約定財產制下夫妻間物權變動的對內效力

在第二種情形下，夫妻間財產約定協議的性質直接影響登記在一方名下的不動產是否為夫妻共有的認定。學界對協議的性質有以下兩種觀點：一為物權性質，夫妻雙方對婚前、婚后財產約定是真實意思表示，據此依約定無需另行經過物權變動手續，直接發生夫妻財產法的效力[5]344(1)在(2014)浙杭民終字第908號案中，法院判決理由中亦表明，符合《中華人民共和國婚姻法》第19條的規定，夫妻間可以自由約定財產所有形式。；一為債權性質，當事人將婚前財產約定為雙方共有的情形，應當視為對另一方的贈與。贈與方可依《合同法》的規定行使撤銷權[6]142-143(2)在北京市岳成律師事務所承辦案例中，夫妻雙方簽署婚前協議，男方自愿將婚前個人房產50%贈與女方，該房產為婚后共同所有，但未辦理產權變更，后在離婚時，法院認為可以依照《合同法》相關規定，在尚未辦理房屋過戶登記的情況下，可以撤銷贈與，仍為房屋原所有人所有。。筆者認為，約定財產制下的夫妻間物權變動，同法定財產制相同，可納入非基于法律行為的物權變動。

夫妻約定財產制是夫妻雙方通過意思表示共同決定的財產制，含有夫妻間訂立財產契約這一法律行為，若納入非基于法律行為的物權變動，如何解釋約定行為之法律行為屬性？約定財產制下物權發生變動并不是單純基于約定這一法律行為，約定財產制由約定行為(法律行為)、婚姻關系的成立和存續(事件)構成[7]，如果婚前二人進行財產約定，不可能直接發生物權變動的效力，正是婚姻關系的成立與存續才使約定能夠發生物權變動的效力。與遺囑繼承類似，遺囑繼承雖然有設立遺囑這一法律行為，卻無需公示即發生物權變動的效力，但需待遺囑人死亡。

認為協議性質為債權性質的觀點與《婚姻法》第19條夫妻約定財產制存在沖突，約定財產制作為對法定財產制的補充，對夫妻雙方都具有約束力，不可依照《合同法》進行撤銷。但在夫妻一方將其婚前財產約定為另一方個人所有時，可以適用《合同法》的有關規定。《婚姻法》第19條對約定財產制采用封閉式列舉的表現形式，有財產歸各自所有、共同所有、部分各自所有、部分共同所有4種，并不包括將一方個人財產變更為另一方個人財產的形式。在《婚姻法》沒有規定的情況下，不排斥其他法律的適用，可以認為當事人享有撤銷權，但如果將婚前個人財產約定為夫妻共有，仍然要適用《婚姻法》中的相關規定(3)在(2014)三中民終字第10860號案中，男方先將其婚前個人財產變更登記至雙方名下，后又登記在女方個人名下，離婚時主張撤銷兩次登記行為，但法院在說理時認為，第一次變更至夫妻共同名下，并未排除男方本人對房屋的所有權，故該行為應屬于夫妻約定財產屬性，受《婚姻法》規范；第二次變更至女方個人名下，系男方將個人享有份額贈與女方，自己不再享有房屋所有權，該行為應屬贈與行為，受《合同法》規范。。

在夫妻內部物權發生變動時，不論是法定財產制還是約定財產制，不動產登記在一方名下，均不影響另一方配偶取得不動產所有權，不動產事實上的所有權人為夫妻雙方。法定財產制下非登記方因婚姻關系存續而成為共有人，適用《婚姻法》，與《物權法》的協調在于適用順序；約定財產制下亦適用《婚姻法》，約定財產制為法定財產制的補充，在登記方約定將婚前財產“贈與”配偶時，產生物權變動的效力，而非債權變動的效力，不適用《合同法》有關“撤銷權”的規定，但這種“贈與”排除約定為另一方單獨所有的情形。在夫妻內部關系中，雖然涉及財產關系的調整，但并不涉及交易問題。婚姻法領域內的財產變動具有特殊的身份法屬性，更加注重夫妻間的人倫道德，不同于物權法調整的一般財產關系，強調物的歸屬和物的充分利用。因此，在對內關系中，《婚姻法》的適用應優先于《物權法》。

2 不動產物權變動涉及善意第三人的法律適用

在夫妻對內關系中，無需履行不動產物權的登記公示程序即發生物權的變動，登記在一方名下的不動產存在隱藏共有人，因此登記名義人無權單獨處分不動產。如果認為夫妻間進行登記公示是物權變動的生效要件，登記名義人則有權處分不動產，這與婚后所得共同制中夫妻間對共同所有的財產具有平等的處理權，以及約定財產制中尊重夫妻間真實意思表示的規定相悖。登記名義人處分不動產構成物權處分，交易相對人只能通過非基于法律行為的途徑取得物權，即善意取得。交易相對人善意標準的認定，關乎隱藏共有人對不動產享有的所有權，與第三人的信賴利益發生沖突時的協調問題。該標準的認定，與登記機關的義務，以及采用法定財產制還是約定財產制均密切相關。

2.1 登記機關的詢問義務

不動產登記機構的審核包括形式審查和實質審查。2016年5月30日印發的《不動產登記操作規范》(試行)(國土資規〔2016〕6號)對登記機構的受理材料進行了精簡，不再對申請人的婚姻狀況進行審查，不再收取婚姻狀況證明(4)多地國土資源局網站發布了不動產登記不再收取婚姻狀況證明的通知，如2018年8月6日，泉州市國土資源局網站(http://www.qzgtj.gov.cn.)發布了《泉州市國土資源局關于夫妻共有不動產實名登記和不動產不再收取婚姻狀況證明的通告》。。依據《房屋登記辦法》(5)中華人民共和國建設部令第168號《房屋登記辦法》第18條第1款規定，房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否為申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。第18條規定，登記機構應當詢問申請人登記房屋是否為共有房屋，在《不動產登記操作規范》(試行)中又進一步明確了登記機關詢問的內容，并且要求申請人對申請材料的真實性負責，并作出書面承諾。具體而言，登記機關僅需負責詢問當事人的婚姻狀況，如果當事人回答是未婚，登記機關無需進一步審查。根據《民政部關于進一步規范(無)婚姻登記記錄證明相關工作的通知》(民函〔2015〕266號)，各地民政部門不再向任何部門和個人出具(無)婚姻登記記錄證明。如當事人未婚，亦無其他共有人時，登記在一方名下的不動產即為單獨所有。如果當事人隱瞞了已婚的事實，不屬于登記錯誤。依據《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第12條，登記機構未盡合理審慎職責負有賠償責任，而登記機構盡到審慎職責的標準為履行口頭詢問程序。如果當事人回答是已婚，申請材料中提供了婚姻關系的證明材料，并且要求夫妻雙方現場共同申請，這樣即使合同受讓主體僅為夫妻一方，不動產登記簿也應登記為夫妻雙方共有，登記機關僅需要通過詢問程序，便可將隱名共有人予以顯名化，最大程度做到事實物權狀態與登記物權狀態相一致。在現行登記制度下，如不考慮登記機關工作人員的疏漏，從制度角度看，導致事實物權人與登記物權人不符是由于申請人面對詢問時做了虛假陳述，造成的法律后果應由申請人承擔。

登記機關對是否存在隱藏共有人雖僅負有口頭詢問的義務，但在結果上依然可以達到較高程度的事實與登記相符的狀態，交易相對人可以對公示進行合理的信賴，并非像有些學者擔憂的那樣，已婚人士取得物權的比重有多大，公示錯誤的概率就幾乎有多大[3]。但前文已述，登記簿與實際物權狀態依然有可能存在不一致，在登記機關不負有審查申請人真實婚姻狀態義務的情況下，該種交易風險分配給了交易相對人。在交易人盡到審慎義務時才能達到善意，讓法律的天平犧牲隱藏共有權人的利益，傾向于保護交易安全。應當分別探討法定財產制和約定財產制情況下，夫妻間不動產物權變動的對外效力，認定第三人在不同情形下構成善意的標準。

2.2 法定財產制下夫妻間物權變動時第三人的善意標準

在考慮第三人的信賴利益即保護交易安全時，往往要結合相對人獲知真相的交易成本。如果相對人必須花費大量的時間和精力才能確保自己的交易安全，為了便利交易，相對人達到理性人的注意義務即可完成交易，即使在真實權利與權利外觀不一致時依然能得到保護，善意取得即是如此。在以往的不動產查詢中，依靠不動產登記簿的權利外觀即可認定善意，官方編制的登記簿是最經濟、最權威的一種權利表征方式[8]。在“互聯網+”時代，不應僅以傳統的標準衡量交易相對人在面對交易風險時的注意義務。以武漢為例，2017年已經部署了17套不動產登記自助查詢一體機(6)參見微信公眾號“武漢健康谷”2017年4月11日《不動產可自助查詢啦，最快30秒搞定！》的推文。。除技術的進步之外，在《不動產登記資料查詢暫行辦法》中(7)國土資源部令第80號《不動產登記資料查詢暫行辦法》(2018年3月2日公布施行)。規定了不動產登記資料查詢的主體、權限等，這使查詢不動產登記資料有了法律依據。《不動產登記資料查詢暫行辦法》詳細規定了不動產登記資料的內容，通過查詢不動產資料，可以獲得申請人身份材料、登記原因、不動產登記機構審核材料等原始資料(8)《不動產登記資料查詢暫行辦法》第2條規定，本法所稱不動產登記資料，包括： (一) 不動產登記簿等不動產登記結果； (二) 不動產登記原始資料，包括不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產權籍調查成果等材料以及不動產登記機構審核材料。。在科技與法律雙重進步的背景下，如果交易相對人僅依不動產登記簿登記在一方名下即主張其為單獨所有，不可認定其為善意，因為無需花費大量的時間和精力，就可查詢到比不動產登記薄記載更為詳細的內容。如不動產登記機構在審核材料中詢問申請人是否有配偶的記載，如果交易相對人查詢不動產登記的原始資料后，仍然與登記人進行法律權利與事實權利不相符的交易，并且已經完成了變更登記，此時只能犧牲隱藏共有人的利益，適用《物權法》第106條的規定，交易相對人善意取得該不動產。如果在查詢時發現登記名義人為已婚狀態，但是登記簿仍然顯示登記在一方名下，相對人則不可依不動產登記簿進行抗辯，此時交易相對人必須要盡到謹慎交易的注意，進一步詢問登記名義人是否取得了配偶的同意，如果交易人怠于追問登記名義人，將承擔未達到“善意”的標準、無法善意取得的法律后果。

因此，法定財產制下夫妻間的物權變動，只要在登記材料中顯示登記名義人在詢問時回答為已婚，卻因其他原因在登記簿上仍然登記為一人名下，則夫妻間的物權變動不僅對內具有約束力，對外同樣具有約束交易第三人的效力。只有在無法得知登記名義人為已婚狀態時，如申請人在登記機關詢問時隱瞞了已婚狀態，交易相對人可援引《物權法》第106條主張善意取得。

2.3 約定財產制下夫妻間物權變動時第三人的善意標準

在我國現行法中，夫妻對財產歸屬進行約定并未提供對外公示的途徑，因此第三人根本無法得知夫妻間對財產進行了何種約定，可以認為約定財產制下夫妻間不動產物權變動具有私密性。在我國臺灣地區，夫妻財產制契約的訂立首先要以書面為之，否則無效，為了使第三人知曉夫妻間的財產關系，提供登記作為對外公示的途徑，依其“民法親屬編”第1008條第1項規定，非經登記，不得以之對抗第三人，登記僅為對抗要件，第三人不論善意與惡意[9]102。依此思路，登記僅為對抗要件，也印證了在對內關系中夫妻間的約定具有物權性質，無需履行公示即可發生物權變動這一點。另外，非經登記不得對抗第三人，包括惡意第三人，這表明，如果第三人與登記名義人交易時，進行了不動產登記查詢，確定登記名義人取得所有權日期在婚姻關系成立之前，即使第三人知道登記名義人與配偶間存在約定，亦可主張為登記名義人的婚前財產，依照法定財產制為登記名義人的個人財產。

如果夫妻間對財產歸屬采用約定財產制，證明夫妻雙方對財產的分配有較高的敏感度，《婚姻法》賦予夫妻間財產制契約物權效力，是為了尊重具有親密關系人之間最大的意思自治，但法律并不保護怠于行使權利之人。配偶對財產的分配有積極的要求，就應該更加勤勉地作為鞏固已獲得的權利，《婚姻法》承認夫妻間財產制契約能夠發生物權變動的效力僅僅具有對內效力，隱藏共有人因《婚姻法》獲得將不動產登記簿更正到與事實物權狀態相一致的權利，即將對內效力予以外化的權利。對內效力不能當然轉化為對外效力，只有在不動產登記簿上成為共有人，才具有對抗第三人的效力。在約定財產制下，善意第三人的判斷標準與法定財產制下的判斷標準相同，是否知曉夫妻間有無財產制的約定，不影響善意的判斷。

不論婚姻關系存續與否，在涉及第三人的法律適用時，仍要綜合考量《物權法》中善意取得的相關規定，且在“互聯網+”的時代背景下，登記過程可聯網查詢，應當重新設置第三人的善意標準。交易相對人負有查詢不動產登記資料的義務，如果查詢到登記名義人有共有人，但仍然登記在一人名下，則第三人有義務進一步探究所涉房屋是否還有隱藏共有人；如果登記名義人無共有人，第三人應當相信公示的公信力，無需進一步探究登記名義人的婚姻狀況。第三人僅盡到不動產登記查詢的義務，并信賴不動產登記原始資料中顯示的有無共有狀態的結果即可認定為善意。如果不動產登記簿中不動產登記結果與原始資料不一致時，應當盡到謹慎交易的注意，不能僅信賴登記結果而忽略登記機關對登記名義人詢問過程等原始資料。

3 結束語

《婚姻法》為身份法，對具有緊密人身屬性的婚姻家庭關系進行規制。在對內關系中，如果婚姻關系并未解體，夫妻間的財產變動也無異于衣服上左右口袋的關系，應充分尊重當事人的意思自治，減少法律的干預。在婚姻關系解體時，適用《婚姻法》更能體現對夫妻共同體在存續期間因信賴等人倫因素，未履行登記手續所產生糾紛的情理考量，亦能體現夫妻共同體緊密人身屬性的特殊性，合理合法。在夫妻間發生物權變動涉及第三人時，因夫妻共同體并非類似法人或非法人組織的“民事主體”，仍要與《物權法》的有關規定保持解釋上的一致性，確保市場交易中風險的合理分配。