當前浙江房地產(chǎn)形勢的幾點想法

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未來浙江房地產(chǎn)需求將適度收縮，但商品房供給會有所加快，全省商品房成交量將有可能觸底甚至緩慢回升，房價漲幅會逐漸放緩，地價上漲也將更趨理性

總體形勢

房子是賣得多了還是少了？房地產(chǎn)銷售整體下行。從歷史數(shù)據(jù)來看，浙江的房地產(chǎn)市場走勢呈現(xiàn)兩個規(guī)律性特點，一是年初的房地產(chǎn)增速基本上預(yù)示了全年的方向①自2008年以來，除了2010年房地產(chǎn)銷售累計同比增速在年中由正轉(zhuǎn)負，其余10年，年初的房地產(chǎn)銷售累計同比增速均與全年各月保持一致方向。，二是年初的房地產(chǎn)增速基本上是全年的極值點②自2008年以來，除了2014年2月，房地產(chǎn)銷售增速位居全年第六，其余10年，年初的房地產(chǎn)銷售增速要么最高，要么最低。。而今年年初的負增長預(yù)示著時隔5年后，浙江房地產(chǎn)全年的銷量將可能再次迎來負增長。2019年2月，全省房地產(chǎn)銷售面積和銷售額累計同比增速分別為-15．3%和-18．4%。1-8月，全省房地產(chǎn)銷售面積和銷售額分別負增長7．0%和4．5%。

房價是漲了還是跌了？全省房價總體處于歷史高位。雖然今年房地產(chǎn)銷售迎來負增長，房價卻沒有下滑的跡象。今年1-8月，杭州、寧波、溫州、金華③杭州、寧波、溫州、金華四市集聚了全省60.4%的房地產(chǎn)銷售額和57.3%的常住人口。新建商品住宅價格同比增速分別為8．2%、7．3%、2．5%和6．3%。杭州、寧波、金華三市的新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)均達到歷史最高點。但據(jù)企業(yè)反映，如果沒有限價政策，預(yù)計房價和地價遠不止目前漲幅。

“面粉”是更貴了還是便宜了？土地價格上漲過快。從企業(yè)直接反映看，上半年信托融資相對寬松，同區(qū)位地價以及地價占房價比例均呈現(xiàn)“不斷提高”的現(xiàn)象。從間接數(shù)據(jù)分析來看，2019年上半年，全省商品住宅土地出讓均價為13466元/平方米，高于2018年下半年30%；其中杭州市土地平均成交溢價率④平均溢價率=S當月溢價率*當月成交土地占地面積占比。為22．2%，高于2018年下半年14．7個百分點。另外，資金成本相對較低的央企和外來頭部房企也開始向杭州以外的省內(nèi)其他城市拓展業(yè)務(wù)。據(jù)溫州市有關(guān)部門反映，2018年每塊地平均競標企業(yè)為3家，平均溢價率4%；而2019年上半年平均競標企業(yè)達到7家，其中3/4是新進的央企和外來頭部企業(yè)，溢價率高達21%。

本輪房地產(chǎn)周期要結(jié)束了嗎？仍沒有明顯的結(jié)束跡象。自2006年以來，浙江房地產(chǎn)共經(jīng)歷了三個完整周期，時長分別為2年8個月（2006年2月至2008年10月）、3年4個月（2008年10月至2012年2月）、2年（2012年2月至2014年2月），平均周期為32個月。浙江本輪房地產(chǎn)周期相對較長，已經(jīng)持續(xù)5年6個月了，且仍沒有明顯的結(jié)束跡象。

四點疑問

通過加大供地力度能穩(wěn)房價嗎？據(jù)企業(yè)反映，今年同區(qū)位地價以及地價占房價比例繼續(xù)呈現(xiàn)“不斷提高”的現(xiàn)象，上漲的地價需要通過后期房價來消化。但在房價限價政策的疊加效應(yīng)下，只要地價和地價占總成本比例沒有下降，加大供地不會驅(qū)使房地產(chǎn)商主動降價，最終只能通過土地流拍的方式迫使地價硬著陸。另外，今年新出的“限房價、競地價”等調(diào)控措施，將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)無限逼近建安成本和房屋質(zhì)量下限，而不是順應(yīng)消費升級趨勢提升商品房的供給水平。

強制實施精裝修交付市場受歡迎嗎？杭州、寧波、溫州等市中心城區(qū)在2018年起，陸續(xù)強制實施住宅全裝修交付，但政策實施效果與文件的初衷及購房者的需求有所出入。有的企業(yè)反映，當?shù)亓曀紫矚g自己裝修，而且是豪裝，精裝修的新房買來之后會全部拆掉重裝；有的企業(yè)反映，浙江沿海城市濕度較大，新房精裝修后如果沒有及時賣掉或入住，裝修折舊和損耗較快，導致材料浪費和二次裝修；有的企業(yè)反映，開發(fā)商只能通過與購房者簽訂毛坯補充協(xié)議或住宅簡裝的方式，最大可能規(guī)避全裝修強制要求；有部門反映，精裝修成為限房價政策下企業(yè)挖掘利潤的溫床，且很多裝修隱蔽工程監(jiān)督成本高，按照2-3年的建房周期計算，預(yù)計明后年將迎來精裝修質(zhì)量投訴的高峰。

市場更加青睞大戶型還是小戶型？小戶型住宅是首置首改等剛需的首選，也是避險投資型需求的首選。2015年3月，國土部和住建部發(fā)布樓市新政，開發(fā)商只要在不改變用地性質(zhì)和容積率等條件，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，結(jié)束了執(zhí)行八年之久的90/70政策，小戶型占比逐漸減少。然而，隨著杭州、寧波等地外來人口不斷流入，小戶型的首置需求不斷增加，小戶型從原來的供大于求變成了供不應(yīng)求。因此，每次剛需小戶型都要搖號，中簽率還很低。截至2019年8月，無論是新房還是二手房，無論是杭州、寧波、溫州、金華，90方以下的小戶型住宅價格同比增速和累計增幅均高于90-144方的中戶型以及144方以上的大戶型，但開發(fā)商更加青睞大戶型產(chǎn)品。因為同樣的容積率，面積越大，大梁、隔墻等建筑工程都能相應(yīng)的減少，成本更低，且同樣的銷售額目標，大戶型銷售和回款更快。2019年上半年，全省140方以上商品房銷售面積和銷售額分別為90方以下商品房的1．5倍和2．2倍。

政府土地投放與市場穩(wěn)房價需求匹配嗎？設(shè)區(qū)市政府在制定下一年度土地供應(yīng)計劃時，主要根據(jù)所轄區(qū)政府可出讓土地數(shù)量、融資需求（包含項目投資和債務(wù)支出需求）以及房地產(chǎn)調(diào)控要求三個因素，但有時候三者會出現(xiàn)矛盾。調(diào)研時有企業(yè)反映，有的地區(qū)公共配套設(shè)施較差，購房需求相對不足，但政府又急需資金加快配套設(shè)施建設(shè)，只能加快供地回籠資金，導致在市場購房需求不足時仍大量供地；有的地區(qū)庫存周期已經(jīng)很緊，急需要投放新的地塊，但由于之前供地較快或被其他融資需求更加迫切的地區(qū)擠占供地計劃，將會導致本地區(qū)的出讓土地數(shù)量反而不足。

走勢判斷

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)全面趨嚴，預(yù)計未來浙江房地產(chǎn)需求將適度收縮，但商品房供給會有所加快，全省商品房成交量將有可能觸底甚至緩慢回升，房價漲幅會逐漸放緩，地價上漲也將更趨理性。

（一）從政策端分析，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)全面趨嚴

7月30日，中央政治局會議明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，表明未來相當一段時間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控將絕不放松。

（二）從需求端分析，居住型需求將逐漸收縮，投資型需求將隨著調(diào)控持續(xù)深化而開始降溫

從居住型需求來看，除了杭甬嘉等城市的主城區(qū)以外，預(yù)計短期內(nèi)其他地區(qū)居住需求將有所收縮。居住需求包括首置、改善和安置需求。其中，首置需求和改善需求囿于當前房價和房貸政策，購買能力逐漸乏力；安置需求則隨著棚改計劃的收官和前期實物安置的交房而明顯收縮（2019年全省計劃新開棚戶區(qū)改造安置住房(含貨幣化安置)18．3萬套，同比減少55%）。同時，政府需要大量資金回購實物安置房，資金壓力需引起重視。近日中央正在啟動實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，其政策波及效應(yīng)有待觀察。

從投資型需求看，受到本輪政府調(diào)控定力和調(diào)控效果影響，投資型需求預(yù)計將逐漸收縮。根據(jù)以往房價漲幅，商品房一直具有很強的保值增值預(yù)期，但隨著本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策全面趨嚴，房價漲幅預(yù)計將低于部分其他投資產(chǎn)品的收益率，投資性需求將有所降溫。

（三）從供給端分析，商品房供給將有所加快，房企拿地更加謹慎

從短期看，受資金鏈壓力影響，開發(fā)商的商品房供給將有所加快。隨著房地產(chǎn)融資政策全面收緊，疊加房地產(chǎn)購買需求和銷量收縮，預(yù)計房企資金鏈將更趨緊張。房企一方面將“搶收”市場具有購買意愿和購買力的剩余客戶，另一方面將加快施工和竣工速度，不斷提高回款速度。今年1-8月全省房屋施工面積和竣工面積同比增速分別高于去年同期9．6和22．6個百分點，成為支撐浙江房地產(chǎn)投資增長的主力。

從中長期看，目前浙江商品住宅廣義庫存和待開發(fā)土地面積相對較高，房企拿地將更加理性。根據(jù)國家住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標的要求①根據(jù)國家住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標的要求，消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。，按狹義庫存口徑，截至2019年7月，全省新建商品住宅可售面積為5508萬平方米，消化周期為8．8個月，下一步應(yīng)該要增加供地。但若按廣義庫存口徑（根據(jù)2000年以來全省住宅新開工面積與銷售面積的差值測算），全省目前共有1．4億平方米的住宅庫存，且未包括待開發(fā)土地的規(guī)劃建筑面積，消化周期約為22．5個月。廣義庫存相對較高疊加信托等房地產(chǎn)前端融資渠道明顯收緊、地價占房價比例處于歷史高位等內(nèi)外部因素，房企拿地將更加謹慎，預(yù)計房地產(chǎn)新開工面積和庫存也將逐漸回落。