探討新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪問題

張劍威

（惠東縣國土資源勘察測繪隊，廣東 惠州 516300）

近年來，我國各級政府都開始對不動產(chǎn)登記給予了足夠的重視，做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作顯得十分重要。而測繪工作更是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重中之重，工作人員應(yīng)根據(jù)實際測繪需求選擇合適的測繪方法，保證調(diào)查準(zhǔn)確性。在這種情況下，對本課題進(jìn)行研究就有了極其突出的現(xiàn)實價值。

1 新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪要點

由于各種各樣的原因，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及測繪工作具有一定的難度，對工作人員專業(yè)素質(zhì)和測繪技術(shù)要求非常高，同時不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證具備法律效力，所以其準(zhǔn)確性就顯得尤為重要。在今后的工作中，工作人員需要牢牢把握住不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的測繪工作要點，從而為土地資源的高效利用打下堅實的基礎(chǔ)。具體來說，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作要點如下：

1.1 前期準(zhǔn)備工作

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的復(fù)雜性毋庸置疑，為保證調(diào)查測繪效率及準(zhǔn)確性，調(diào)查測繪工作務(wù)必要按照規(guī)定操作流程進(jìn)行。而前期的準(zhǔn)備工作正是必不可少的一部分，在這個過程中，工作人員須對現(xiàn)有歷史資料進(jìn)行查閱，并且根據(jù)測繪流程及標(biāo)準(zhǔn)制訂測繪工作計劃。在測繪之前發(fā)放通知書，并且到有關(guān)的檔案保管部門尋找測繪調(diào)查所需要的檔案信息，如條件允許可以利用信息化系統(tǒng)完成即時性資料核對。在此基礎(chǔ)上，各項資料信息確認(rèn)無誤后即可開始權(quán)籍調(diào)查，對不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的實際情況進(jìn)行調(diào)查和研究，確定不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)范圍，對宗地、自然幢等結(jié)構(gòu)進(jìn)行初步繪制，而后填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查意見，如果在這個過程中遇到不動產(chǎn)界限的爭議問題，則應(yīng)該對其爭議部分進(jìn)行如實記錄并且進(jìn)行拍攝留存，在處理時嚴(yán)格遵守操作流程進(jìn)行。

1.2 實際測繪與審查工作

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的難點在于界址點的確定，宗地及房產(chǎn)測繪也不可忽視，只有兼顧到這一系列的測繪流程，最終的測繪準(zhǔn)確性才能得到保證。另外，在進(jìn)行內(nèi)業(yè)核實工作的過程中，工作人員應(yīng)如實準(zhǔn)確地完成宗地地圖繪制，將其各項屬性按項錄入，在整個測繪工作的流程中，我們必須要嚴(yán)格遵守《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》 （試行） 中的有關(guān)技術(shù)要求，保證測量精度。在處理權(quán)籍要素的時候如果兩種技術(shù)規(guī)定的要求不統(tǒng)一，則應(yīng)按照最高精度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測定，在結(jié)束整個測繪調(diào)查流程以后，工作人員應(yīng)對其中涉及的各項資料信息進(jìn)行核對和檢查，做好數(shù)據(jù)的系統(tǒng)存儲，為以后的調(diào)查和復(fù)核工作做好準(zhǔn)備。

2 新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的問題分析

2.1 不同部門測定標(biāo)準(zhǔn)有差異

所謂的不動產(chǎn)權(quán)籍測繪工作，指的就是根據(jù)宗地和宗海的具體情況，對其中的土地、海洋、房屋建筑等一系列不動產(chǎn)單元進(jìn)行數(shù)據(jù)測算清查，然而在實際的操作中我們發(fā)現(xiàn)，我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)權(quán)籍行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)非常復(fù)雜，林業(yè)、建設(shè)、房管等部門各有規(guī)定，在進(jìn)行信息測繪和登記的時候很容易出現(xiàn)規(guī)定上的矛盾，最終容易造成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的混亂。舉個例子來說，對房屋地籍進(jìn)行調(diào)查的時候，每一個部門的標(biāo)準(zhǔn)測繪方法都不一樣，最終得出的測繪標(biāo)準(zhǔn)也就各有不同，在工作人員登記的時候往往會不知道按照哪一個結(jié)論入檔，測繪工作的準(zhǔn)確性和效率都受到了一定的負(fù)面影響。針對這種問題國家做出了一定的規(guī)定，要求不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查采取一體化調(diào)查方案，但是落實情況并不是太好，不同部門測定結(jié)果不同的問題仍然存在，并且短期內(nèi)很難進(jìn)行高效的數(shù)據(jù)整合。

2.2 各項數(shù)據(jù)整合調(diào)用效率低下

除了不同的部門之間存在測繪差異之外，地籍測繪的工作人員和房產(chǎn)測繪的工作人員之間也存在標(biāo)準(zhǔn)不一、測定結(jié)論不同的問題，這就使得本該極其順暢的地籍房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一變得十分困難。在工作中，地籍測繪數(shù)據(jù)和房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)之間的互通還存在諸多障礙，想要進(jìn)行數(shù)據(jù)整理往往需要通過多個部門的臨時協(xié)調(diào)，整體工作效率無法得到提升。除此之外，現(xiàn)行的地籍調(diào)查和房產(chǎn)調(diào)查工作方案都是分開進(jìn)行的，這樣一來得出來的結(jié)果也會分開保存，后期整理和調(diào)用效率很難保證。最重要的是，有一部分房產(chǎn)測繪結(jié)果并不準(zhǔn)確，沒有嚴(yán)格遵守測繪的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，這也是造成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作效率低下的重要原因之一。

2.3 測繪機(jī)構(gòu)專業(yè)資質(zhì)不過關(guān)

一般情況下，不動產(chǎn)測繪可以分成宗地測繪和房產(chǎn)測繪這兩種，在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一化進(jìn)程落實之前，宗地房產(chǎn)測繪都需要委托專業(yè)的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪，而不同的測繪機(jī)構(gòu)專業(yè)技能水平不同，更有存在無資質(zhì)測繪機(jī)構(gòu)在作業(yè)，導(dǎo)致最終的測繪結(jié)果也就各有不同，數(shù)據(jù)來源非常繁雜，想要對數(shù)據(jù)進(jìn)行精準(zhǔn)化確定還有一定的難度。而在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一操作規(guī)范落實之后，很多測繪機(jī)構(gòu)由于原有的資質(zhì)不再符合新要求，需要重新申請不動產(chǎn)測繪的資質(zhì)，在這個過程中，其測繪經(jīng)驗不足、實際測繪工作能力低下等問題就被凸顯出來，遞交的各項測繪數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度各有不同。想要徹底地解決這種問題，有關(guān)的資質(zhì)鑒定管理部門務(wù)必要對重新申請測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格評定，盡快構(gòu)建行之有效的、具有實際操作效果的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)體系，以此為基礎(chǔ)強(qiáng)化對在職測繪工作者的培訓(xùn)，保證測繪機(jī)構(gòu)的專業(yè)資質(zhì)都能過關(guān)。

2.4 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的費用問題

除了上文中提到的測定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、測定資質(zhì)不過關(guān)等問題之外，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作存在最嚴(yán)重的問題還是在于其費用方面。在全國性土地資源調(diào)查工作中，很多城鎮(zhèn)地區(qū)的測定工作都僅僅覆蓋了城市地區(qū)，而下轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)地籍調(diào)查卻遲遲沒有得到落實，另外就是一些農(nóng)村地區(qū)的宅基地調(diào)查測繪工作，也面臨著這樣的問題，這就使得該區(qū)域內(nèi)已經(jīng)申請和辦理了土地登記的權(quán)利人，需要重新委托有關(guān)的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行測定，這無疑是給權(quán)利人帶來額外的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。為了解決這種問題，在今后的工作中，應(yīng)該盡快調(diào)整現(xiàn)行的基礎(chǔ)測繪規(guī)劃方案，使基礎(chǔ)測繪覆蓋城市下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，同時按照需求構(gòu)建數(shù)據(jù)庫，以此為基礎(chǔ)合理保存各項測定數(shù)據(jù)，以提升我國不動產(chǎn)權(quán)籍登記工作的效率并減輕人民群眾負(fù)擔(dān)。

3 結(jié)語

綜上所述，為提高不動產(chǎn)登記效率和準(zhǔn)確性，做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作勢在必行。目前很多地區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查都存在很多問題，因此在今后的工作中，有關(guān)部門的工作人員還須嚴(yán)格按照有關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行數(shù)據(jù)的測定和登記，保障不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的準(zhǔn)確性。