棚戶區(qū)改造投融資模式現(xiàn)狀及建議探討

劉小美

摘要：所謂棚戶區(qū)改造，主要是政府系統(tǒng)的改造城鎮(zhèn)一些破舊的住房和年久失修、有危險(xiǎn)的房子，或者是改善需要幫助的家庭住房條件，因此，政府會(huì)推行一項(xiàng)重要的民生工程。現(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)正在快速的發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)了很多有效的政策，受這些因素的影響，中國(guó)的棚戶區(qū)改造在其方式上也出現(xiàn)了較大的改變。基于此，文章重點(diǎn)研究了棚戶區(qū)改造在投融資方面上存在的一些重要問(wèn)題，并積極探究了比較有針對(duì)性的建議和措施，希望對(duì)此有一定的幫助。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造;投融資模式;現(xiàn)狀及建議

棚戶區(qū)是我國(guó)城市化不斷深入帶來(lái)的巨大產(chǎn)物，大批的棚戶區(qū)不但影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，而且對(duì)棚戶區(qū)居民產(chǎn)生了生活環(huán)境上的嚴(yán)重影響。棚戶區(qū)有著較大的房屋建筑密集度、簡(jiǎn)陋的結(jié)構(gòu)、眾多的安全隱患以及缺乏健全的基礎(chǔ)配套設(shè)施等各種問(wèn)題，如果不聞不問(wèn)棚戶區(qū)，城市發(fā)展必定遭到一定的制約。因此，國(guó)家為了將棚戶區(qū)存在的遺留問(wèn)題進(jìn)行解決，近幾年，對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行了大力改造，但是，在實(shí)際改造中，投融資方面出現(xiàn)了眾多問(wèn)題以及限制因素，對(duì)棚戶區(qū)改造的順利進(jìn)展產(chǎn)生了影響。因此，本文針對(duì)棚戶區(qū)改造投融資呈現(xiàn)出的各種問(wèn)題進(jìn)行了深入分析，通過(guò)探討投融資模式在未來(lái)的發(fā)展方向，提出了相應(yīng)對(duì)策，將棚戶區(qū)改造的投融資進(jìn)行渠道的拓寬，進(jìn)行投融資的合理規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，以此推動(dòng)棚戶區(qū)改造的進(jìn)步。

一、深入分析目前棚戶區(qū)改造的投融資模式

我國(guó)自2012年開(kāi)始，棚戶區(qū)改造在我國(guó)政府的幫助之下就飛快進(jìn)行發(fā)展，目前棚戶區(qū)改造一般情況下有三種重要的模式。

（一）三統(tǒng)一模式

這種模式比較簡(jiǎn)單，主要是進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)級(jí)、授信、統(tǒng)借統(tǒng)和三維一體的模式，在進(jìn)行棚戶區(qū)改造的過(guò)程中，一般比較常用的貸款銀行就是開(kāi)發(fā)銀行，針對(duì)這種較為長(zhǎng)期的貸款方式，都是通過(guò)中國(guó)政府相關(guān)規(guī)定的，對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行合理的改造，安排工作人員全面負(fù)責(zé)這項(xiàng)改造工作，還要授權(quán)一定的法人代表，這樣可以全權(quán)幫助政府進(jìn)行棚戶區(qū)改造，并確保其能夠順利的進(jìn)行。

（二）政府購(gòu)買(mǎi)模式

此種改造方式需要經(jīng)過(guò)政府的同意，由實(shí)力非常強(qiáng)大的大公司和大企業(yè)去購(gòu)買(mǎi)，另外還要對(duì)簽訂的協(xié)議進(jìn)行有效的鑒定，項(xiàng)目的切實(shí)實(shí)施就交由平臺(tái)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，資金來(lái)源幾乎都是向國(guó)家的一些開(kāi)發(fā)銀行提前做出申請(qǐng)，要符合國(guó)家的一些政策，用最低的利率作為銀行的抵押，在具體的貸款過(guò)程中，使用這種模式有很多的優(yōu)勢(shì)，不過(guò)對(duì)于國(guó)家政府來(lái)說(shuō)，會(huì)增加財(cái)務(wù)的一些負(fù)擔(dān)，非常影響國(guó)家未來(lái)的穩(wěn)定發(fā)展，嚴(yán)重影響棚戶區(qū)以后的順利進(jìn)行，同時(shí)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步也產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。

（三）棚改專(zhuān)項(xiàng)債券

在2019年之后，在棚戶區(qū)改造的資金來(lái)源途徑中棚戶區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債券為其帶來(lái)了很多全新的發(fā)展機(jī)遇，專(zhuān)項(xiàng)債務(wù)可以更好的進(jìn)行棚戶區(qū)改造，將其項(xiàng)目在政府的合理預(yù)算過(guò)程中進(jìn)行，還可以有效納入一些土地的合理使用權(quán)和固定收入。

二、我國(guó)棚戶區(qū)改造投融資模式存在的問(wèn)題

現(xiàn)階段，我國(guó)不斷進(jìn)行棚戶區(qū)改造，其中的資金都是我國(guó)政府購(gòu)買(mǎi)的，政府會(huì)特別認(rèn)可一些金融機(jī)構(gòu)，是一種人氣最高的模式。但是，這種模式卻有著眾多問(wèn)題，對(duì)地方政府的財(cái)政增加了負(fù)擔(dān)。棚戶區(qū)改造在國(guó)家進(jìn)行的很多項(xiàng)目中是重點(diǎn)項(xiàng)目，另外其項(xiàng)目的工作量十分巨大，由于改造的時(shí)間比較長(zhǎng)，還有很多不容易解決的問(wèn)題，所以需要較多的資金來(lái)支持棚戶區(qū)改造，相關(guān)的政府也要盡全力支持和配合。此外，棚戶區(qū)因?yàn)榇嬖谳^長(zhǎng)的改造期，對(duì)于盈利回收而言，卻呈現(xiàn)出較低的現(xiàn)象，不能有效的吸引更多的社會(huì)資本。另外，一些中標(biāo)人會(huì)提出抵押貸款的相應(yīng)申請(qǐng)，這個(gè)資金來(lái)源最終還是政府的擔(dān)保，這對(duì)于棚戶區(qū)改造的資金來(lái)源渠道的問(wèn)題不僅未能得到本質(zhì)上的解決，反而對(duì)政府的財(cái)務(wù)產(chǎn)生了負(fù)擔(dān)的變相增加，這種模式會(huì)非常影響我國(guó)的發(fā)展。與此同時(shí)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)生著變化，由于受到相關(guān)政策的影響，我國(guó)現(xiàn)有的棚戶區(qū)改造逐年增加了貨幣化安置的占比，棚戶區(qū)改造的資金事實(shí)上在變相的流入房產(chǎn)公司，這使得市場(chǎng)出現(xiàn)了很多發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，潛移默化的提高了購(gòu)房的價(jià)格，增加了人們的經(jīng)濟(jì)壓力，擾亂了房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，不利于社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展。近幾年，各地方政府盡管撤銷(xiāo)了貨幣安置的獎(jiǎng)勵(lì)，并且在棚戶區(qū)改造中強(qiáng)調(diào)實(shí)物安置為主要方式，但是，對(duì)于房?jī)r(jià)的逐漸提高的事實(shí)卻依然并未消除，使人們減少了購(gòu)買(mǎi)合適的住房。

三、棚戶區(qū)改造投融資模式在未來(lái)的發(fā)展方向

（一）將發(fā)行棚改專(zhuān)項(xiàng)債作為投融資的主要模式

棚改專(zhuān)項(xiàng)債不僅是投融資的創(chuàng)新模式，而且是市場(chǎng)化的一種運(yùn)作模式。在棚戶區(qū)的改造項(xiàng)目中進(jìn)行棚改專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)行具備了一定穩(wěn)健性的預(yù)期償債式的資金渠道，在政府性基金的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入及專(zhuān)項(xiàng)收入中進(jìn)行對(duì)應(yīng)的納入，能夠?qū)斶€的本金及利息做到保障，使項(xiàng)目收益及融資自求實(shí)現(xiàn)平衡，對(duì)地方債務(wù)并未造成新的負(fù)擔(dān)。此外，棚改專(zhuān)項(xiàng)債券要求財(cái)政部門(mén)在政府基金預(yù)算管理中進(jìn)行納入，同時(shí)由負(fù)責(zé)棚改項(xiàng)目的地方主管部門(mén)進(jìn)行棚改項(xiàng)目的專(zhuān)用，嚴(yán)禁出現(xiàn)挪用于其他項(xiàng)目當(dāng)中的現(xiàn)象，不得在經(jīng)常性支出中進(jìn)行使用，使債券融資得到專(zhuān)款專(zhuān)用的保證。

（二）徹底取消政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式

將政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式進(jìn)行徹底的消除，但是，在項(xiàng)目中當(dāng)收益達(dá)到平衡時(shí)仍然可以對(duì)政策性銀行提出貸款申請(qǐng)。在棚戶區(qū)改造中的各個(gè)項(xiàng)目中當(dāng)收支達(dá)到平衡時(shí)，仍然可以依據(jù)實(shí)際狀況向銀行提出資金貸款的申請(qǐng)。但是，在我國(guó)棚改專(zhuān)項(xiàng)債券存在較為落后的發(fā)展，并且發(fā)展相對(duì)緩慢，在短時(shí)間對(duì)于棚戶區(qū)改造過(guò)程中資金來(lái)源的重大問(wèn)題并無(wú)法及時(shí)且有效的解決，政府開(kāi)展棚戶區(qū)改造所承受的壓力和阻力仍然擁有。在當(dāng)下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下這兩種模式具備了長(zhǎng)期可行性，同時(shí)對(duì)棚戶區(qū)改造應(yīng)該達(dá)到資金平衡的基本條件有著強(qiáng)調(diào)。基于此，以下給出相應(yīng)建議：一是針對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造的各個(gè)項(xiàng)目應(yīng)展開(kāi)有效的大量調(diào)查并對(duì)項(xiàng)目做到評(píng)估和預(yù)算，合理包裝好大概能夠達(dá)到資金平衡及無(wú)法實(shí)現(xiàn)平衡的各個(gè)項(xiàng)目的地塊，使項(xiàng)目的整體收益得到均衡保障，使資金來(lái)源得到負(fù)擔(dān)的減輕;二是政府應(yīng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)的工作做到合理，對(duì)于具備一定價(jià)值和前景的土地而言，應(yīng)該考慮將土地進(jìn)行一級(jí)和二級(jí)相結(jié)合形式的開(kāi)發(fā)，例如，將棚戶區(qū)改造和文化及旅游等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行較好合作，這樣不僅使棚戶區(qū)改造項(xiàng)目得到順利實(shí)施的有效保證，同時(shí)能夠?qū)Χ喾劫Y金進(jìn)行吸收，將項(xiàng)目中的融資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，同時(shí)使項(xiàng)目能夠切實(shí)實(shí)施。