北京市房?jī)r(jià)快速上漲原因分析

摘 要： 2015-2016年北京市二手房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了三次大幅上漲，引起市民的恐慌和政府的高度關(guān)注。通過(guò)整理近年來(lái)信貸政策和房貸政策發(fā)現(xiàn)，引起房?jī)r(jià)快速上漲的原因主要是2015年公積金和商業(yè)銀行貸款政策多次從寬調(diào)整以及2016年全面二胎政策刺激改善性住房需求大幅增加。2017年3月以后房?jī)r(jià)變得平穩(wěn)的原因主要是史上最嚴(yán)住房貸款政策出臺(tái)，抑制了市民的改善性需求和投資需求。如果住房貸款政策變寬松，未來(lái)北京市房?jī)r(jià)預(yù)期還將上漲。

關(guān)鍵詞： 北京房?jī)r(jià) 公積金貸款 商業(yè)貸款

2015年中國(guó)人民銀行5次下調(diào)人民幣存/貸款基準(zhǔn)利率至今未再調(diào)整，北京市公積金管理中心4次下調(diào)貸款利率至今未再調(diào)整。在寬松信貸政策下買漲不買跌的心態(tài)使得更多市民進(jìn)入買方市場(chǎng)，“年初不買房，一年又白忙”的順口溜廣為流傳，2015年以來(lái)北京市二手房?jī)r(jià)格一路飆升到引起政府部門的高度關(guān)注，后續(xù)陸續(xù)出臺(tái)的從嚴(yán)住房貸款政策才抑制住房?jī)r(jià)的快速上漲。

一、公積金貸款政策

（一）公積金貸款額度提高

2015年1月1日起，90平方米（含）以下的首套自住住房，公積金貸款最高額度由80萬(wàn)元調(diào)整為120萬(wàn)元，上浮50%。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年北京市民的年平均工資為102268元（城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員）和52902元（城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員）。提高40萬(wàn)元的貸款額度相當(dāng)于市民至少可以分別提前39年和76年買房。利好消息刺激了市民購(gòu)買住房的自住需求或投資需求。北京住房公積金年度報(bào)告顯示，2015年發(fā)放住房公積金貸款84886萬(wàn)元，比2014年增加了176%，涉及住房1014萬(wàn)套，比2014年增加了106%。

（二）公積金貸款利率下調(diào)

2015年北京市公積金管理中心按規(guī)定4次下調(diào)貸款利率，目前5年期以上貸款利率為325%。如表1所示，以120萬(wàn)元貸款25年等額本息還款方式為例，公積金貸款利率每下調(diào)025%，月均還款下降160元左右，利息總額減少5萬(wàn)元左右。25年期公積金貸款利率從2015年1月1日的425%下降到2015年8月26日的325%，月均還款減少65307元，利息總額減少1959萬(wàn)元。對(duì)于購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，節(jié)省了一筆不小的開(kāi)支。

二、商業(yè)銀行的存貸款利率

（一）商業(yè)銀行貸款利率下調(diào)

2015年中國(guó)人民銀行5次下調(diào)貸款利率，目前5年期以上貸款利率為49%。如表2所示，以120萬(wàn)元貸款25年等額本息還款方式為例，商業(yè)銀行貸款利率每下調(diào)025%，月均還款下降180元左右，利息總額減少55萬(wàn)元左右。25年期商業(yè)銀行貸款利率從2015年1月1日的615%下降到2015年10月24日的49%，月均還款減少89668元，利息總額減少269萬(wàn)元。對(duì)于購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，又節(jié)省了一筆不小的開(kāi)支。

（二）商業(yè)銀行存款利率下調(diào)

2015年金融機(jī)構(gòu)人民幣定期存款基準(zhǔn)利率連續(xù)5次下調(diào)。如表3所示，2015年10月24日，人民幣存款三個(gè)月、半年、一年、二年、三年基準(zhǔn)利率與3月1日相比都下調(diào)1%，下調(diào)幅度分別為476%，435%，40%，323%，267%。存款利率的持續(xù)下降，對(duì)于儲(chǔ)蓄較多的市民是非常不利的消息。此時(shí)的定期存款利息還不如放在余額寶賬戶中的活期利息。普通市民沒(méi)有好的投資渠道，在貸款政策寬松的條件下只能投入到房產(chǎn)市場(chǎng)保值。

三、住房貸款政策影響

住宅銷售價(jià)格指數(shù)，簡(jiǎn)稱“房?jī)r(jià)指數(shù)”，是反映某一地區(qū)、某一時(shí)期內(nèi)住宅價(jià)格總水平變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。房?jī)r(jià)指數(shù)以百分?jǐn)?shù)形式表示。當(dāng)房?jī)r(jià)指數(shù)等于1000%時(shí)，表示本期價(jià)格與上期價(jià)格相比沒(méi)有變化;當(dāng)房?jī)r(jià)指數(shù)小于1000%時(shí)，如995%，表示本期價(jià)格下降05%;當(dāng)房?jī)r(jià)指數(shù)大于1000%時(shí)，如1005%，表示本期價(jià)格上漲05%。如圖1所示，2015-2018年北京市新建商品住宅和二手住宅的環(huán)比價(jià)格指數(shù)（與上月相比）變化情況如下：2015-2016年北京市房?jī)r(jià)經(jīng)歷了3次大幅上漲，2017年3月以后房?jī)r(jià)變得平穩(wěn)。

2015年1-5月二手住宅價(jià)格持續(xù)上漲，6月價(jià)格回落至7月小幅上漲后回落至10月，10月開(kāi)始價(jià)格又小幅上漲至12月。前5個(gè)月價(jià)格上漲是因?yàn)槔孟⒋碳べ?gòu)房人數(shù)增多導(dǎo)致供給不足引起，6月價(jià)格急速回落的原因是什么？2015年6月1日起，已結(jié)清貸款的二套住房公積金貸款首付款比例由20%提高至30%，無(wú)論是否普通住宅[90平方米（含）以下]最高額度都變?yōu)?0萬(wàn)元。這一政策保護(hù)了首套剛需購(gòu)房，抑制了二套投資購(gòu)房需求。為了突破此項(xiàng)政策限制，通過(guò)離婚獲得首套購(gòu)房資格的市民人數(shù)大幅上升。民政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京市離婚登記72999對(duì)，比2014年增加17055對(duì)，增幅達(dá)到30%。2015年9月14日，已結(jié)清貸款的二套住房公積金貸款首付款比例30%降為20%。這一政策對(duì)10月房?jī)r(jià)上升有一定影響。

2016年1-3月二手住宅價(jià)格延續(xù)2015年底小幅上漲后持續(xù)上漲，漲幅超過(guò)了2015年5月最高點(diǎn)。3月價(jià)格回落至6月又開(kāi)始大幅上漲至9月，9月開(kāi)始價(jià)格大幅回落至年底。2016年1月1日全面二胎政策實(shí)行，房?jī)r(jià)的再一次飆升與此項(xiàng)政策密不可分。在相對(duì)寬松的信貸政策下，計(jì)劃二孩家庭在經(jīng)濟(jì)承受范圍內(nèi)都在考慮換房或者買個(gè)大點(diǎn)的房子，畢竟多一個(gè)孩子意味著要多1-2位老人同住。2016年9月30日起，商業(yè)貸款首套普通住房首付款比例不低于35%，非普首套不低于40%。改善性普通住房無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%，非普不低于70%。這一政策精準(zhǔn)打擊了急速增長(zhǎng)的改善性住房需求。此時(shí)“離婚大法”還可以使用，民政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京市離婚登記97583對(duì)，比2015年增加24584對(duì)，增幅達(dá)到34%。

2017年1-3月二手住宅價(jià)格持續(xù)上漲，3月價(jià)格回落至6月最低點(diǎn)后至12月價(jià)格一直處于較低位置，4月開(kāi)始價(jià)格持續(xù)低于新建商品住宅價(jià)格。2017年3月18日起，首套無(wú)貸款記錄（含公積金貸款），普通住房首付款比例不低于35%，非普不低于40%;有1套住房或者有貸款記錄普通住房首付款比例不低于60%，非普不低于80%，暫停發(fā)放25年以上的住房貸款。此項(xiàng)政策首次將公積金貸款記錄納入住房貸款記錄，被稱為史上最嚴(yán)的“認(rèn)房認(rèn)貸”政策。2017年3月24日起，離婚一年內(nèi)貸款人按照二套貸款執(zhí)行，嚴(yán)禁各類“加杠桿”金融產(chǎn)品。此時(shí)“離婚大法”不能立即生效，新政抑制了改善性住房家庭購(gòu)房需求。民政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京市離婚登記72036對(duì)，比2016年減少25547對(duì)，降幅達(dá)到26%。

2018年全年房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，與2017年3月執(zhí)行的史上最嚴(yán)住房貸款政策有關(guān)。2018年9月17日起，公積金貸款與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，最多不超過(guò)120萬(wàn)元，戶籍在城六區(qū)購(gòu)買城六區(qū)以外貸款額度上浮10萬(wàn)或20萬(wàn)。首套普通住房首付款比例不低于35%，普通二套首付比例不低于60%，非普二套不低于80%。這一政策進(jìn)一步抑制了工作年限短的年輕人公積金貸款需求，增大了年輕人的購(gòu)房成本。公積金貸款比商業(yè)貸款利率低，一直是購(gòu)房貸款人的首選。

四、未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期

2018年北京市常住人口21542萬(wàn)人，對(duì)于買房和租房來(lái)說(shuō)都是一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)了房租的上漲，北京市就業(yè)人員年平均工資漲幅在10%左右，大量租房市民一旦籌集到首付款資金都會(huì)加入到購(gòu)房大軍中，畢竟住房是剛性需求。目前嚴(yán)厲的住房貸款政策抑制了改善性購(gòu)房需求，未來(lái)房貸政策一旦變寬松，北京市房?jī)r(jià)預(yù)期還會(huì)上漲。

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（李紅莉，中國(guó)電力科學(xué)研究院有限公司新能源研究中心）