物業管理信息化測繪創新模式的研究和探索以“服務于物業管理的物業管理區域圖測繪”為例

田偉 鄭鈞予 黃劍平

一、研究背景

物業管理是一項改善居民工作與生活環境、提高居住水平的基礎工作，它與民生息息相關，具有樹立城市形象，完善城市功能的作用。《物業管理條例》明確規定：“國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平”。隨著人民生活水平的不斷提高，我國社會的主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活和不平衡不充分的發展之間的矛盾，這種矛盾體現在物業管理中，即業主對小區物業管理的高要求和物業管理水平落后的矛盾。

為了解決物業管理存在的問題，2012年，武漢市委、市政府以“城管革命進社區”為依托，將老舊住宅區納入“城管革命”體系進行考核，以助力老舊住宅區改造。2017年2月以來，武漢創新開展“紅色引擎工程”，“紅色物業”便是“八個紅色”中的一項重點任務，我市將“紅色物業”作為聯系服務群眾的重要平臺，讓物業既發揮服務功能，又發揮政治引領作用。

為同步落實武漢市物業管理政策，武漢市房產測繪中心（以下稱“我中心”）在2012年至2014年間，開展了老舊住宅區物業考評工作，即1.0老舊社區調查階段；自2015年至2016年，開展了新建小區的物業管理區域圖測繪工作的研究和探索，即2.0新建小區測繪階段；2017年至2018年，以物業管理區域圖成果為基礎構建了武漢市物業管理綜合信息系統全新的行政備案流程，即3.0測繪成果與行政管理結合階段。

二、物業管理區域圖測繪1.0

2012年，為加強城市綜合管理，改善居民生活居住環境，進一步推進城市綜合管理進社區，鞏固老舊住宅區物業服務的工作，武漢市人民政府決定將全市老舊住宅區物業服務納入城市綜合管理考評工作。該項目自2012年開始，計劃用三年時間使全市老舊住宅基本實現“環境美好、管理有序、服務周到、群眾滿意”的總體目標。受武漢市住房保障和房屋管理局委托，我中心承擔了該項工作的測繪任務，在全國范圍內創造性地提出物業管理區域圖測繪的概念并加以實踐，為老舊住宅區物業服務納入城市綜合管理考評工作提供了基礎資料。

1.工作任務

以1∶2000房產管理圖為工作底圖，測制1：500比例尺《考評物業管理區域平面圖》，最后制作以區為單位的《考評社區分布圖》和《2012年、2013年、2014年中心城區老舊住宅區物業服務納入城市綜合管理考評社區分布圖》。

2.工作內容

按照《中心城區老舊住宅區物業服務考核標準及評分細則》的要求，以1∶2000房產管理圖為工作底圖，實地調查社區范圍和考評物業管理區域范圍，摸清范圍內的居委會、物業用房、停車位、攔車器、自行車棚、晾衣架、出入口、公示欄、崗亭、垃圾容器、問題設施的位置、數量等基本情況。

3.技術路線

根據考評工作實施方案總體要求，對列入考評的小區進行測繪，編制物業管理區域圖，為全市中心城區老舊住宅區物業考評工作提供技術支撐。工作流程：資料收集、技術設計、外業測繪、內業制圖、檢查驗收、提交驗收使用。

4.考評物業管理區域圖測繪

采用武漢市1∶2000房管基礎圖為底圖疊加現有街道范圍線制作工作底圖。實地測量時，與現場指界人員一起確認描繪社區范圍及考評物業小區范圍。確認范圍后，對區域內的物業要素進行測繪調查。

5.工作成果

2012～2014年共完成武漢市中心城區7個區72個街道425個社區的考評物業管理區域圖測繪工作，形成每年度以區單位的專題圖冊，并編繪年度老舊住宅區物業考評區域分布圖。

2012年至2014年，以武漢市“城管革命”進社區為契機，將物業管理區域圖測繪首次應用于老舊住宅區，繪制成老舊住宅區物業管理區域考評圖，為武漢市政府“城管革命進社區”提供了基礎圖件資料，也為“物業管理區域圖測繪2.0”的探索和實踐奠定了基礎。

三、物業管理區域圖測繪2.0

在總結“物業管理區域圖測繪”首次應用于全市老舊住宅區物業服務考評工作成功經驗的基礎上，為了避免新建小區陷入老舊小區管理的困境，我中心將其應用到新建小區。

物業管理區域測繪1.0階段側重于利用底圖、外業調查、修補測量，老舊小區范圍也基本成型，而2.0階段則構建、完善了物業管理區域圖測繪技術體系，編制了《物業管理區域測繪技術標準》，正式明確了物業管理區域圖的概念，同時根據國家、省市相關物業管理條例確定了新建小區的物業管理區域劃分原則。

物業管理區域圖是反映物業管理區域內物業基本情況，突出反映物業共有（用）區域、部位和設施設備等物業信息的專題圖。它以國家法定坐標為基礎，以1∶500為基本比例尺，作為房產數字化平面圖，同時被錄入武漢市1∶2000數字化房產管理圖系統。

“物業管理區域圖”按照“圖式”標準和精確的地理坐標形成管理區域地上、地下兩個部分，通過實地測量的圖形數據資料，以數字化、可視化的效果突出顯現共有、專有部分的現狀。

物業管理區域圖測繪的基本內容主要包括：生產準備、物業要素調查、物業要素測量、物業管理區域圖繪制、技術報告編寫、質量檢查驗收、成果整理與提交等。

物業管理區域圖的測繪建立在物業管理區域劃分的基礎之上，物業管理區域的劃分結合《湖北省物業服務和管理條例》第八、九條，《武漢市物業管理條例》第五條，同時結合歷史遺留、實際管理是否方便、設施設備共用、城市項目規劃等多角度來確定。

物業管理區域圖測繪2.0的出現滿足了我市房產管理的諸多要求：1.以物業管理區域圖為基礎，建立了全市物業管理項目分布圖；2.加強武漢市物業管理，規范物業管理活動，為開發企業物業管理區域備案及物業管理企業招投標提供了數據基礎；3.幫助業主全面掌握物業管理區域的基本情況，明確了業主應有的權利和義務范圍，完善業主對區域范圍內共同事務的約束和自我管理的責任。

四、物業管理區域圖測繪3.0

2017年2月以來，以武漢市“紅色物業”工程為契機，為了進一步規劃住宅小區物業管理活動行政備案行為，本著加強監管、簡化流程、方便企業的目的，市房管局以物業管理區域圖2.0成果為基礎構建了武漢市物業管理綜合信息系統。

武漢市物業管理綜合信息系統以物業管理區域圖為基礎，建立全市物業管理項目分布圖，在此基礎上，與維修資金管理系統對接，全面掌控全市物業管理基本情況，實現網上監管。

物業管理區域圖2.0作為物業管理區域備案、前期物業管理招標備案、前期物業服務合同備案的重要資料，在物業管理行政備案活動中起到了決定性的作用，但因為測繪過程位于項目前期施工階段，成果不能滿足承接查驗備案、物業服務合同備案的諸多需求。為此，我中心探索了物業管理區域圖測繪3.0（物業管理區域承接查驗測繪）實施方案。

3.0階段是2.0階段的全面升級，它不僅包含了2.0階段所有的測繪內容，同時涉及到了戶內工程驗收情況說明、公共區域工程驗收調查、設施設備工程調查驗收等內容。

3.0階段物業管理區域圖測繪采用了GPS、RTK等高新技術手段，融合了測繪地理信息技術，將物業管理區域圖建庫工作常態化，從傳統的、單薄的紙質化管理提升到了數字化、體系化、信息化管理，并夯實了武漢市物業管理綜合信息系統的數據基礎，契合了“紅色物業”中創新基層社會治理體制機制的理念。

五、結語與展望

根據武漢市物業管理現狀，結合武漢市物業管理行政文件，我中心開展的物業管理區域圖測繪的研究和實踐，率先提出了基于地理空間信息鏈多方聯動的“信息物管”新模式，首創了測繪成果在物業行政管理中的應用，制定了物業管理區域圖測繪相關標準和空間數據建庫系列規范。到目前為止，測繪成果已廣泛應用到武漢市物業管理的實際工作中，為武漢市老舊住宅區物業服務考評和新建小區物業招投標、物業項目備案、房屋交易公示、明確各方責任范圍等事項提供了基礎資料和數據支撐，有效地降低了管理成本，提高了行政管理效能，實現了“以圖管物業”的標準化、規范化、系統化，為打造“智慧社區”和探索社會管理方式創新積累了寶貴經驗。

目前，我中心已在物業管理區域的實景三維建模，二三維一體化信息平臺的搭建工作中取得突破性進展，相信在不久的將來，物業管理區域圖測繪將常態化實現從平面化到立體可視化，精準化的飛躍。