關于遵義市開發建設中央商務區的思考

文丨■穆葉久

中央商務區（Central Business District，以下簡稱CBD）是城市的經濟發展中樞，它標志著一個城市的經濟實力和社會文明程度，是現代化城市的亮麗名片。CBD的初期從無到有，中期形成到壯大，后期從空間演進到功能演進就是一個城市經濟社會發展的進程縮影。區域經濟競爭，首先表現為中心城市間的競爭，而中心城市的競爭很大程度體現在CBD的功能和水平上，也可以說，區域經濟的競爭集中體現在CBD的競爭上，CBD將成為國內區域經濟競爭的制高點。CBD作為國際性商務活動的平臺，外商習慣它、認可它，把它作為進駐中國的必要條件。加快建設CBD將有助于接納來自國外的服務、貿易、金融、證券、商務等行業的投資，有利于培育城市新的經濟增長點，順利實現由普通城市向現代化城市的跨越。當前，遵義市正在全力打造黔川渝結合部中心城市，開發建設好CBD顯得尤有必要，更是順勢而為。

一、CBD的形成因素、演進過程及主要特征

（一）CBD的形成因素。CBD的形成與某一地區的地理位置、商業傳統、生活習慣、文化背景、交通通訊等多因素都有關聯。從經濟動因看，CBD首先是降低交易成本，其次是獲取信息便捷，再次是聚集人才。通常高端的環境容易帶來高端人才的聚集，從而有助于新技術的采用和研發創新。聚集效應容易形成總部經濟，各類公司總部聚集在一起，必然需要配套相應的服務，導致現代服務業尤其是知識型服務業的蓬勃興起，通過相互融合，相互碰撞、相互競爭，達到相互提高，于是現代CBD就水到渠成。

上海陸家嘴CBD（網絡圖片資料）

（二）CBD的演進過程。從演進的規律上看，中外CBD全部呈現由商貿功能向商務功能演進趨勢，大致經歷一個由低級自發聚集向高級規劃形態的演進，即：小商業點→傳統商業中心→CBD。目前，國際上著名的CBD形成途徑大概有三種：一是自發形成，如美國的曼哈頓，初期是商業中心，后來演化為CBD；二是政府引導，如法國的拉·德芳斯，初衷是為了保護巴黎老城區而將大量商務機構外遷，在新的地段建成商務區；三是為了分流主要中心區的經濟發展壓力而建成起來的副中心，如日本的新宿和香港中環等。中國內地CBD存在著新的形成途徑，既伴隨著城市化進程加速，老城區因交通擁擠等無法滿足城市功能升級的需要時，地方政府為加快開發城市新區，便衍生擴展在新城區規劃CBD(或子CBD），將原有城區的某些繁榮因素選擇性外遷，建設新的CBD。內地城市的CBD大多是在政府引導下從無到有迅速發展起來的，如上海的陸家嘴、天津的于家堡等CBD，強勁帶動了新區的經濟社會發展。

（三）CBD的主要特征。CBD通常應具備八個特征：一是城市功能的核心區，地理位置顯要，不僅是本城市的核心，也往往是區域中心城市的金融中心、經濟中心和科技中心；二是具有一定的輻射能量，對區域的經濟發展有較強的帶動作用；三是經濟資源高度聚集，資源配置密度極高；四是當地人流、物流、信息流、資金流的交匯點，經濟流量大；五是處于黃金地帶，高樓林立，寸土寸金，土地利用率極高；六是總部經濟發達，高端產業集中，服務機構云集，服務業高度發達；七是具有現代化辦公環境，基礎設施完備，交通通訊便捷；八是所在城市的窗口和名片，代表所在地的形象和風貌。

二、國內部分城市CBD基本情況

（一）香港中環CBD。位于香港的中區，全香港的銀行、跨國金融機構及外國領事館大都集中于此地，香港的政府總部、立法會大樓、終審法院以及前港督府（現稱禮賓府）也位于中環。早在1841年，英國人便率先在中環建立其軍事基地，并迅速興建了多條主力干道，隨之建起的商業樓宇為CBD形成奠定基礎。

（二）北京朝陽CBD。位于朝陽區，2000年啟動建設，2009年實施東擴。目前四至范圍為：西起東大橋路，東至東四環路，南臨通惠河，北接朝陽北路。隨著CBD的建設發展，高端產業聚集效應日益明顯。入駐企業達19000家，已形成以國際金融為龍頭、高端商務為主導、國際傳媒聚集發展的產業格局。區域內國際化資源聚集，云集國際傳媒機構、國際組織、國際商會跨國公司地區總部、世界500強企業、國際金融機構、五星級酒店等。

（三）上海陸家嘴CBD。中國最具影響力的金融中心之一，位于浦東新區的黃浦江畔，隔江對面便是外灘。陸家嘴是眾多跨國銀行的大中華區及東亞總部所在地。1990年，陸家嘴成立全中國首個國家級金融開發區，經營人民幣業務的外資金融機構，必須在陸家嘴金融貿易區開設辦事處。

（四）廣州天河CBD。中國三大國家級中央商務區之一（另外兩個為北京朝陽CBD與上海陸家嘴CBD），包括天河北、珠江新城、廣州國際金融城三大板塊。目前，天河中央商務區以珠江新城為核心，涵蓋天河北及員村延伸區，集聚了128家金融機構，規劃建設了39個建設項目。

（五）深圳福田CBD。集中了大量的金融、商貿、文化、服務及大量的商務辦公樓和酒店、公寓等設施，全區超過三成法人金融機構云集于此。目前仍致力于核心功能和輻射功能，構建“一核二廊三帶”的空間格局。

（六）重慶江北嘴CBD。中國中西部地區唯一的國家級戰略金融中心，是內陸地區對外開放的國際化窗口。作為長江經濟帶龍首的金融中心，江北嘴中央商務區具有“國家中心城市”區域制高點與國家“一帶一路”戰略導向雙重復合的唯一性，現已初步建成。

（七）天津于家堡CBD。占地3.86平方公里，分四期建設。目前，起步區35個項目基本完成。建成后，這里有望成為市場會展、現代金融、傳統金融、教育培訓和商業商住項目全國規模較大的金融區之一。

（八）杭州錢江新城CBD。由秋濤路、慶春路、清江路和錢塘江合圍而成，共4.02平方公里。從2002年開始，經過十多年的建設，錢江新城已經基本完成建設。該區域的核心定位是城市總部經濟的平臺，以金融業為龍頭，以商業、貿易、信息服務及旅游等高層次第三產業為支柱的城市中心核心區，擬建86幢高檔商務寫字樓、高星級賓館。

（九）南京河西CBD。位于南京市建鄴區河西新城，是集金融、總部、會展、文體、商貿于一體的首批江蘇省現代服務業集聚區。目前規劃核心區3.5平方公里，是南京著力打造的泛長三角區域金融中心核心功能區，重點發展現代金融、總部經濟、信息服務、文化創意、軟件研發、商務辦公和旅游會展等現代服務業。

（十）成都天府新區CBD。規劃于2010年，涉及成都高新區南區、雙流區、龍泉驛區、新津縣、簡陽市，眉山市的彭山區、仁壽縣，規劃面積1578平方公里。到2018年，四川天府新區基礎設施網絡框架基本形成，重點功能區初具規模，一批國際國內知名企業成功入駐，戰略性新興產業、現代制造業和高端服務業集聚效益明顯。到2025年，基本建成以現代制造業為主、高端服務業集聚、宜業宜商宜居的國際化現代新區。

（十一）鄭州鄭東新區CBD。規劃面積3.45平方公里，西起中州大道，東至萬三公路，北起黃河南岸，南至隴海鐵路，由中央商務區、龍湖區域、白沙園區、綜合交通樞紐區、龍子湖高校園區、炎黃都市觀光區等六大功能組團組成，截至2015年年底，鄭東新區著力建設成為國際化的區域性金融中心、國際化中央商務區和具有國際水平的生態宜居城市。

（十二）南昌紅谷灘CBD。集商貿金融、行政辦公、信息、文化、居住等多功能為一體。總體結構按“一帶”、“二軸”、“三區”布局：即由臨江濱水綠化構筑的景觀游覽帶；由滕王閣——秋水廣場——行政中心綠地廣場——綠地中央廣場雙子塔構成東西景觀中軸線。由世紀廣場沿紅谷大道向南、向北延伸形成南北發展功能軸線，規劃核心區面積4.28平方公里，三個功能區：紅谷三路至紅谷六路之間規劃為辦公區；紅谷三路以北為金融、貿易、信息區；紅谷六路以南為濱江居住區。

（十三）蘇州環金雞湖CBD。環金雞湖5平方公里。截至目前，環金雞湖CBD已聚集準金融機構500多家，多家金融總部均已入駐。該區域旅游資源突出，2010年，環金雞湖CBD被評為全國唯一的“國家商務旅游示范區”。金雞湖為國家5A級旅游景點。環湖旅游資源以商務旅游、休閑旅游為重點。另外，該區域設置了多種配套，文化、展覽、餐飲、休閑等一應俱全。

（十四）武漢王家墩CBD。占地約2.67平方公里，區位優勢突出，交通便利，是城市快速干道、軌道交通及機場高速路的結合點。建成后的武漢CBD成為集商務辦公、商業、文化、博覽、居住等多功能于一體的華中現代服務業中心，與東湖高新技術開發區、漢陽現代制造業中心共同形成高效、良性互動的“經 濟金三角”。

（十五）沈陽五里河CBD。已成為沈陽名副其實的市中心、中軸線，規劃占地2.97平方公里。五里河周邊諸多國際級酒店、飯店、酒吧咖啡屋遍布，與領事館區相對較近的地理位置優勢，吸引優秀企業云集。另外，該區域的文藝路、文萃路等多條街道縱橫穿插，有國際酒店、奧體中心、市圖書館、科學宮等，是城市的商業中心。

從上述15個全國有代表性的CBD基本情況我們可以總結出，區域中心城市基本建有CBD，區域面積在1至5平方公里的范圍內不等，大小與中心城市在城市體系中的地位相關性不大。

新蒲新區黔北老街(胡志剛/攝)

新蒲新區新城大酒店(胡志剛/攝)

三、遵義市CBD開發建設條件

（一）區域中心城市的發展定位。區域中心城市是指一定區域范圍內具有引領、輻射、集散、制衡等基本功能的城市，它改變了中國傳統的以行政區劃為單元的城鎮格局，使之成為城市群中的領頭羊，有效地帶動和輻射周邊市縣、周邊地區的發展的“火車頭”。黔川渝結合部具體包括16個城市，即貴州省黔北地區的遵義市、畢節市、銅川市，四川省川南地區的瀘州市、宜賓市、自貢市、內江市，重慶市渝南地區的江津區、綦江區、萬盛經開區、南川區，重慶市渝東南地區的武隆區、彭水縣、黔江區、陽縣、秀山縣。對比黔川渝結合部區域地級城市，從城市、經濟、產業、交通、教育醫療、開放創新、生態資源等指標進行多維比較綜合分析，遵義在地理區位、經濟總量、產業總量、人口數量、文化底蘊、開發開放、生態建設與修復等多方面都具有明顯優勢，具備成為黔川渝結合部中心城市的先天條件和相對優勢。遵義市委五屆五中全會做出建設黔川渝結合部中心城市的決定，是遵義經濟發展的順勢而為，是遵義大開放、大發展的必然選擇，是遵義市在未來區域競爭中獲得長足發展的必然要求，為貴州省和國家選定遵義為黔川渝結合部中心城市所做的思想和技術準備。遵義市必須只爭朝夕，建設好CBD，提高遵義市的競爭能力，帶動區域經濟的發展，有效參與區域經濟的競爭，抵御貴陽和重慶的虹吸。

（二）遵義新蒲新區的蓬勃發展。遵義市擁有中國歷史文化名城，國家環保模范城市、全國文明城市等17張名片。但由于三級臺地、熔蝕地貌區、熔蝕構造地貌區和侵蝕地貌區影響，主城區呈團組式分布，部分團組表現為規劃格局不大、不科學、意識落后、建設格局混亂、格調不高、標準和檔次低現象，城市管理水平有待進一步提升。結合遵義市委五屆五次全會對遵義市發展的定位，加快進行城市規劃修編工作，抓重點、補短板、強弱項，規劃好新蒲新區CBD，讓遵義以現代化新貌示以眾人，規劃開發建設CBD可謂正當時。

（三）相關政策支撐。遵義市委以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大精神和全國第五次金融工作會議精神，按照《貴州省現代服務業集聚區發展規劃（2014-2020）》總體規劃布局作出的加快第三產業發展和建設黔川渝結合部中心城市的決定，頒布《中共遵義市委關于加快第三產業發展的意見》（遵黨發〔2017〕7號）、《遵義市人民政府關于加快推進金融集聚區建設的實施意見》（遵府發〔2017〕15號）、《遵義市人民政府辦公室關于印發遵義市金融集聚區招商優惠政策的通知》（遵府辦函〔2017〕176號）等文件，緊緊圍繞服務實體經濟、防控金融風險、深化金融改革三項重點任務，支持遵義提升金融集聚力、資本輻射力和經濟貢獻力，把遵義建成為黔川渝結合部金融集聚區，在遵義新蒲新區建設以金融后臺服務和金融服務外包的金融商區。

新蒲新區會展中心(胡志剛/攝)

（四）目前CBD建設情況。遵義市CBD定位為貴州北部的金融商務中心、中國西部戰略級金融商務集群。項目位于新蒲新區中心位置，北臨婁山路，南靠新蒲大道，西倚長征大道，東接平安大道，項目一期規劃總用地面積約38萬平方米，總建筑面積約123萬平方米，由26棟樓組成，主要功能為高級寫字樓，項目中段為聯排民國風情街和地下室商業廣場。項目設置南北方向的中央公園與東西方向的民國風情商業街，縈繞中央公園兩側布局辦公塔樓，項目北側設置兩棟超高層為整個金融中心門戶地標。目前，項目主體封頂14棟單體筑，在建2棟單體建筑，完成44.06萬平方米，在建8.4萬平方米，中國人民財產保險遵義分公司、貴州遵義匯川農村商行、遵義新蒲長征村鎮銀行、遵義市高恒融資性擔保有限公司、中建四局第三建筑工程有限公司等27家各類企業購買金融商務中心建筑，實現銷售面積為31.37萬平方米，銷售總金額13.82億，其中，遵義新蒲長征村鎮銀行股份有限公司、遵義匯川農村商業銀行兩家銀行都已購買CBD整棟建筑，長征村鎮銀行擬在CBD建設總部、災備中心、培訓中心。

四、遵義開發建設及運營好CBD的建議

（一）在CBD建設的基礎上向功能多樣性的方向發展。新蒲新區CBD既要在匯集資金流、商貿流、人才流、信息流為宗旨建設配套設施，大力引進金融機構和類金融機構的同時，也應注重引進包括通訊、大數據、計算機、律師事務所、會計師事務所等各類現代服務業，形成功能完善，設施先進，配套齊全的全國性金融創新、融資、管理、數據與信息中心。因此，除了大型超市等大型商業設施外，也要注重小型便利店、高檔餐飲、咖啡廳、茶館建設和空間布局，還要注重銀行、醫院、學校、物流、車站、高管住宅等配套服務設施的建設。打造濕地公園、有代表性的田園綜合體，建設集商務辦公、會展購物、文體娛樂、居住旅游為一體的金融服務區、綜合商務區和新興旅游區。雖然目前遵義市的金融市場發育不夠健全，但隨著作為黔川渝中心城市的定位逐步顯現，“一個樞紐兩個中心和三個基地”的建設實施，新浦CBD必將成為集購物、休閑娛樂、旅游于一體的綜合性區域。

（二）充分考慮CBD的地標特色。CBD的成功與否不只在于其所擁有的面積多大和高樓大廈的數量多少，還在于其是否具有鮮明的特色和與周邊環境的錯位與融合。首先，一定要有特色地標性建筑或者有自己的標志性景觀，標志性景觀往往會成為CBD乃至整個城市的象征，基于標志性建筑會成為CBD的經濟、文化發展的推動力量，凱旋門不僅讓德方斯名揚全球，同時為商務區吸引了眾多的商業投資，景觀與CBD相互印證。它代表CBD的品位，是CBD的標志和名片。其次，建筑物外觀設計能最大限度地體現CBD的風格與特色。作為城市風貌的眼睛、窗口的CBD，必須具有鮮明的風格，包括城市傳統文化與現代風格的有機結合、藝術性與實用性、功能性與智能性的統一。特色地標性建筑一般都具有特色或含有金融機構元素，借助其發揮廣告效應。因此，遵義新蒲CBD可以用茅臺（酒）、辣椒紅等經典元素命名，獨樹一幟，過目不忘。

（三）充分考慮CBD的文化元素。高樓大廈堆積的CBD是僵硬的，必然缺乏生機和品位。文化是CBD的魅力、形象和靈魂所在，在CBD起步、發展和成長過程中，文化均要扮演重要角色，必須把握文化對CBD發展的促進作用，以核心價值觀、精神、功能迅速提高CBD的知名度和美譽度。文化帶來的多樣性生活方式使CBD不僅僅是一個產業功能區，還包括經濟的文化活動，以及建筑、公園綠地、住宅等功能，促使CBD區域的思想和內透、融合程度逐步加深，文化與經濟活動的領域日益向對方擴展。人文文化是CBD的靈魂，是涵蓋其中的無形資產。因此，新蒲新區CBD的總體設計一定要通過設計建設來體現遵義的人文特色，把物質與精神結合起來，使現代濃郁的商務氛圍與深厚遵義地方人文氛圍交相輝映。

（四）科學選擇CBD運營管理方式。以“城市企業化”為主要特征的地方政府設置的管理機構是現代境內CBD在市場化環境下高效開發和運作的重要主體。依據政府在空間開發不同過程中的不同作用，CBD大致可以分為政府主導的長期全周期管理、政府主導的開發與運營階段性管理、以私營機構為主導的公私合作管理等幾種類型，每種類型有其特定的產生背景和適應條件。政府在CBD開發建設運營不同的階段應發揮著不同的作用。對于與市場效益關聯較弱的事項，如完善公共交通設施的運營、室外環境的維護等，政府可以統包統攬，這樣有助于需要全面周到管理，使CBD運營具有穩定良好的外部環境；而對于商務樓宇物業的權屬和使用管理，則是CBD商務功能高效運營的重要環節，辦公空間的利用應當充分與企業的需求能力契合，建議以私營化管理，確保商務空間的利用能夠實現空間利用率與租金收益的最大化并通過IPO等形式進入金融市場。

（五）積極做好CBD的各項要素保障。基礎設施和配套建設是CBD建設發展的基礎，要加快建設完善，盡快形成滿足CBD發展的需要，為CBD建設發展提供良好的空間環境和物化載體。人才是CBD建設發展的關鍵因素，要建立健全人才引進機制，創新人才引進方式，拓寬人才引進渠道，推動市場化選聘高端金融人才，健全人才服務保障機制，營造尊重金融人才的良好環境。金融等商務機構的入駐是CBD發展的前提，要制定招商及相關配套政策，形成聯合招商機制，根據《遵義市金融集聚區招商優惠政策》，結合實際，將招商優惠政策落到實處，打造良好的營商環境。