如何做好房地產項目的轉型升級

秦增艷

【摘要】隨著我國社會經濟的不斷發展，住房的消費市場在不斷增長，廣大消費群體對房地產企業的關注度也逐漸提高，尤其是在房地產利潤和發展的問題上。房地產企業的外部環境有很多不確定性的因素，導致風險加大。同時，房地產行業在發展的過程中也面對激烈的競爭，在在金融環境的驅動下，獲得融資那是難上加難。房價的不斷提高，導致人們的購買欲逐漸下降，銷售量降低，因此，房地產企業要對地產項目轉型升級，促進地產項目的不斷發展。

【關鍵詞】地產項目;轉型;升級

近年來，房地產企業在國家政策的施壓下，雖然在一定程度上漲勢減緩，但仍然是國家經濟增長的主力軍。目前，我國房地產在開發的過程中主要以購買土地為主，便于地產升值;在房屋和商業場地的建設上以發展新的項目為主。這種開發模式雖然獲取了較高的經濟效益，推動了房地產項目的發展。但是在當前形勢下，這種模式已經無法適宜現代化社會的發展趨勢，需要積極開辟出一條新的道路，確保地產項目可以得到良好的轉型，滿足市場的發展需求。

1、房地產項目開發模式中所面臨的問題

1.1融資難度加大，企業資金運轉舉步維艱

在金融危機下，銀行受到了嚴重的打擊，經濟效益造成了嚴重的損失。再加上為了控制房價上漲，政府根據現狀也提出了一些有關信貸的政策，極大的增加了房地產開發商融資的難度系數，情況嚴重時資金鏈斷裂[1]。正因如此，部分房地產的開發商倒閉關門，增加了銀行的壞賬，出現了死循環的現象，嚴重影響了房地產行業的發展。

1.2房價穩中有降，樓市去庫存陷入僵局

依靠土地價格在不斷的增長，通過采用銀行借貸，房地產開發商要想在償還貸款時獲得豐厚的利潤，只需要將房屋進行出售即可。但是目前政府對于房地產項目所下發的政策不夠完善，控制力度和經濟情況都不夠景氣，房價可能會出現回落的現象，但是房價一旦快速的下滑，就會對開發商的還貸能力造成一定的影響，情況嚴重還會出現零利潤、甚至是虧損的現象[2]。在后金融危機時代，其經濟的增加速度在逐漸下滑，對國內的需求量也在逐漸降低，導致樓市的庫存在不斷增加，其房價也逐漸趨于平穩狀態，中央政府在這個過程中明確規定，開發商可以利用降價來降低庫存量，部分地區出現了下降的趨勢，這就說明傳統的開發模式已經陷入僵局，無法繼續前進，因此，房地產企業需要進行全面的轉型升級。

2、房地產項目轉型升級的有效對策

2.1建立多元化房地產開發產業鏈，走好轉型升級的專業化道路

在發達國家中，房地產企業發展的模式主要以建筑房屋、開發土地、銷售土地為核心，這樣，不僅可以整合資源、降低開發的經濟成本，還可以提升房地產企業在市場競爭中的地位和價值。這種開發模式要求企業要設立自身發展的目標和方法，采用多樣化的模式對戰略性的主導項目進行不斷的完善，從而推動房地產企業的發展，使企業可以走向新型的升級道路。

在當前形勢下，只有解決企業資金鏈的問題，就可以改善企業運作情況，這就需要企業要根據自身的發展狀況積極轉變融資的渠道，降低融資中的成本。隨著信息技術的不斷發展，電子信息技術與金融體系得到了有效的融合，進一步完善了金融系統以及融資的環境，也使融資渠道有單一性逐漸向多元化的方向轉變[3]。除此之外，企業還可以根據自身的發展情況和經驗的實際戰略建立良好的合作伙伴關系，從而獲得更多的融資資金;另外也可以采用激勵機制的作用建立融資平臺，將社會閑散的資金聚集起來為自己所有進行開發，能夠更好的使企業獲取最大的經濟利益，同時也可以使大眾獲取額外的經濟利潤，達到互利共贏的發展目標。

2.2政府企業共同發力，實現房地產開發模式的轉型升級

對于經驗豐富，實力強的房地產企業而言，要順應時代發展的潮流，及時對目前房地產發展的情況進行全面的探析，根據現狀選擇適合自身發展的路徑和方向，并在各個領域中尋找目標一致的合作伙伴，并將傳統模式大膽的進行創新與優化，將產業鏈不斷向外進行延伸。這樣一來，可以在發展的過程中獲得更多的融資平臺，利用共同解決融資過程中所存在的問題，在不確定的資本環境中也可以更好的確保資金的安全性和穩定性[4]。在此基礎上還要借鑒國內外較為先進的房地產行業的管理模式和發展理念，取其精華、去其糟粕，以此來更好的強化企業的發展模式，提高企業的管理水平，可以加強與其他企業的合作，從而建立一套完善的房地產發展產業鏈，利于更好的推動房轄區地產項目的發展，使其得到有效的轉型與升級，利于在激烈的競爭中占據有力地位。

其次，要以商業繁榮的地域、人口聚集地為平臺，房地產企業在發展的過程中還要注重加強對房地產項目建造中環境的管理，盤活企業開發過程中的流動資金，利用分散和防范的方法將房地產企業發展過程中所存在的風險進行控制[5]。尤其是對于居住性房產而言，一定要打造一個銷售與租賃并重的居住環境，無論是在硬件上還是在軟件上都要確保其整體的質量，使居住者可以感受到溫暖、舒適的、人性化的居住環境。

結語：

綜上所述，傳統的房地產開發模式已經很難在當前激烈的環境中實現自身的應用價值，而且也無法阻礙和控制房地產企業在發展過程中所面臨的危機和挑戰。因此，為了使房地產企業可以更好的順應時代發展潮流，實現社會與經濟效益的統一，政府就要在房地產市場發展的背景下創新開發模式，優化升級理念，在發展的過程中要以市場為導向，以政府職能為輔助，從而構架一個新型的轉型路徑，促進房地產行業穩固發展。

參考文獻：

[1]王偉.房地產行業轉型中項目前期策劃工作重要性的思考[J].房地產導刊，2019，（15）：29.

[2]趙豫.簡析當前房地產開發項目可行性研究中的問題及建議[J].中國集體經濟，2018，（28）：60-61.

[3]吳錦偉.新常態下房地產企業轉型策略研究——以萬科為例[J].科技促進發展，2018，（12）：1108-1117.

[4]踐行全過程工程技術咨詢助力老牌港口企業轉型升級——上海建科院為上港集團軍工路地塊開發建設項目保駕護航[J].建筑科技，2018，2（5）：8-9.

[5]王淑惠，高方麗，王玥.去庫存背景下的沈陽中小型房企“養老+”轉型路徑[J].遼寧經濟，2017，0（3）.