房地產方面的法律問題研究與對策

樊朝靜

（平山縣國土資源局，河北 平山 050400）

我國房地產業在經歷快速增長期后，目前正處在發展調控的關鍵期，房地產的交易過程牽涉著許多的復雜問題，任何一個問題都有可能在此次交易過程中發生，這些問題會導致房屋的交易環節變得繁復，同時風險系數也會加大。法律制度的建立實施是確保行業行為有法可依的前提，尤其是在關系到民生的房地產行業中，進一步完善相關的法律制度也能夠規范房地產市場的發展，保障人們的購房行為，促進社會的穩定和諧。

一、房地產方面的法律問題

（一）房地產交易中存在的法律問題

房地產交易中經常存在法律風險，售房者在房屋交易中會鉆各種法律漏洞，而購房者如果在交易時沒有對這些法律漏洞引起重視，會威脅到自身的合法權益。同時在商品房預售也是房產行業中重要的問題，而且當前常見在商品房預售合同中通過對某些法律手段的利用達到規律法律或風險轉移的目的的情況。房產開發商對于文字的的各種不同的運用，便在無形之中轉移了商品房的預售風險，也使其無法按時交房的法律責任暗中進行了轉移。只是從不同的角度進行了文字說明，其中的法律責任承擔人便得以轉嫁。

（二）房地產抵押登記相關法律問題

在房地產抵押時要進行相關登記，根據法律意義分析是對物權的一種明示，即公示公信物權。因此相關人員可以通過抵押登記，在房地產抵押法律中界定抵押人和抵押權人的權利和義務，并對外觀形成相應的權利，進而可以在抵押行為中對雙方當事人合法的權益進行有效的保護。當前相關民事糾紛案件中經常出現多重抵押房地產的問題。如果遇到因房地產抵押的溝通問題，應該嚴格的審核房地產的抵押登記，如果缺少這一項操作，其相應的抵押權就不會生效，盡管抵押合同是有效的，但是也只有抵押權人（獲得抵押登記）才有抵押房屋的權利。

（三）房地產交易中“陰陽合同”

房地產行業是關系國計民生的重要行業，二手房交易是房地產市場未來的主力軍。面對房產交易過程中日趨嚴重的“陰陽合同”法律問題。由于房地產交易往往標的額巨大，稅賦繁重，為了獲取高額貸款，降低稅款，在中介機構建議或買方要求下，房產交易“陰陽合同”屢禁不止。

二、房地產方面的法律問題研究與對策

（一）構建完善的房地產法律體系

在構建我國房地產法律體系時，要立法明確，法理依據充分，嚴格遵從基本法綱領，輔以各職能法為補充。我國房地產法律體系建設尚不完備，發展滯后，勢必經歷一定的曲折發展過程。針對我國房地產行業缺乏健全和完善的法律體系的現狀，相關部門要加快建設和完善我國房地產法律體系建設的步伐，并制定出與當地房地產產業相符合的監督體系，使房地產市場的監督和調控有法可依，促進房地產行業的健康發展。

（二）保證建立的房地產抵押體系健全

想要為在房地產抵押中交易雙方擁有一致的權利提供保障，房地產統一的抵押體系的建立是促使其實現的重要途徑。因此當前統一的房地產抵押登記系統的建立是改革的一大趨勢，房地產抵押登記的行為也會因該系統而更加規范，保證全國范圍內房地產抵押權流轉的有效性，和房地產抵押市場的規范性，而且還較大程度的推動了房地產抵押權的發展。我國當前相關法律規定，在對房地產進行抵押登記時，必須保證進行登記的房屋管理部門是縣級以上的。因為針對房地產抵押權我國在很長一段時期內并不是以全國聯網的形式存在，所以也導致沒有在全國范圍內對抵押權進行流轉，也是雙重抵押等不合理情況出現的重要因素。當前我國在全力進行全國聯網形式的房地產抵押權工作，在全國建立房產抵押登記的統一系統，可為房地產抵押雙方的權利提供良好的前提條件。

（三）房產交易合同法律問題的治理措施

惠及買賣雙方的稅收及貸款政策。要解決好群眾住房問題，就要從買賣雙方的需求入手。房產交易“陰陽合同”法律問題產生的主要原因一方面是房產交易高稅賦，另一方面是購房貸款低額度。高稅賦提高了二手房交易成本，緊縮的房貸政策降低了購房者的購買力?！白》坎怀础惫倘皇菍Φ?，然而一味采取降溫降價政策只會讓購房者持觀望態度，急需現金的賣房人賣不出房，阻礙房地產市場的流通。如何盡快制定出惠及買賣雙方的稅收及貸款政策，讓買房人和賣房人真正受益，才是解決房地產問題的根本性方案。同時要提高意識，加強監管，有關部門也應加強罰款、監察力度，借助我國現有信用體系，把參與偷稅漏稅的買賣雙方當事人及中介公司列入“黑名單”。

（四）銀行加強相關企業資質審查

當銀行在向客戶發放貸款之時，要將貸款投放于那些信譽好、相對比較成熟的企業，與此同時，要嚴格控制將貸款發放于沒有資質、信譽不好的企業，避免發生經濟詐騙等現象。

（五）加強執法

對于市場的監管力度的把控，有關部門應給予大力幫助，不僅預防土地浪費現象，還有對那些有著炒房行為的人群有著相適宜的處理辦法。

結束語

綜上所述，房地產交易時常常會存在許多潛在風險，這些風險對于雙方來說均可能會帶來一定的利益損失，因此，當事人在進行房地產交易時，應對這件事做到加以重視，同時對各個交易環節做到謹慎進行，具備一定的風險意識，可向法律人員咨詢其交易信息是否會對自身權益造成損害，同時，也對房地產交易中較常出現的漏洞做到及時發現，在簽訂合同時詳細檢查合同內容是否存在漏缺，避免后期糾紛事件的發生，也給自身權益帶來更高保障，這對于房地產交易的雙方人員來說都十分重要；人大和政府部門要加強監管和監督，完善房地產方面的法律法規，同時要嚴格執法、公正司法，促進房地產的市場健康穩定向前發展。