河北省房價波動問題研究

李梅 張超 仵志飛

[摘 要] 以河北房價波動為研究對象，首先總結了河北房價波動的基本規律，房價持續上升、房價波動呈區域分化、房價存在一定泡沫、受北京樓市外溢效應明顯和缺乏長效調控機制。指出河北房價波動受到經濟、城市化、土地等因素的影響，并提出差別化房地產調控、完善土地政策和推動多層次住房供應體系、建立住房長效調控機制等措施。

[關鍵詞] 河北省;房價波動;調控機制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.34.048

房地產業是國民經濟中的一個重要產業，其對我國經濟增長有相當突出的貢獻。作為全國唯一和京津兩大直轄市相接壤的省份，河北省近年來的房價變化尤其引人關注，文章以河北省近年來的房價波動為主要研究對象，在總結河北省房價波動規律的基礎上深入分析造成河北省房價波動的原因，并相應提出有針對性的房地產調控措施。

1 河北省房價波動規律初探

（1）房價保持持續上漲趨勢。與全國多數地區相一致，近年來，河北省房價出現了持續上漲的趨勢。國家統計局數據顯示，2017年河北商品房平均銷售價格為7203元，這個房價數據雖然與全國商品房平均銷售價格7892元相接近，但相比10年前的2007年河北省2586元的商品房平均銷售價格， 其漲幅高達178.54%，特別是相比2014年的5131元，三年的時間里，其漲幅高達40.38%。

（2）房價波動呈區域分化態勢。作為東部沿海大省，近年來河北省通過積極貫徹京津冀協同發展國家戰略經濟獲得了長足發展，但河北省內不同區域近年來的經濟發展并不平衡，這也導致河北不同地區房價存在較大的分化。“安居客”河北省房價數據顯示，2018年，石家莊市、廊坊市和保定市分別以15596元/平方米、13981元/平方米、11365元/平方米的價格位列前三位，而排名最后的地級市衡水市的房價則僅為7812元。這種房價差距具體到一些特殊區域則更為明顯。以河北省環京區域為例，特殊的地理位置決定了其房價一直冠絕全省，廊坊三河市2018年房價為18240元/平方米，超過了河北省所有地級市的房價，而與北京副中心僅一河之隔的燕郊鎮房價更是在2018年年初即達到22068元，而同時期與廊坊相毗鄰的保定市一些西部國家級貧困縣房價才只有5000元左右，約為燕郊鎮房價的1/4。

（3）房價存在一定泡沫。一個地區房價是否存在泡沫可以用房價租售比或房價收入比進行度量：第一，房價售租比。房價售租比是指每平方米房價與每平方米房租的比值，它表示的是房屋出租的投資回收時間，理論上，如果一個地區房價售租比過高，如房屋依靠租金的投資回收時間超過30年，則存在較高的房地產泡沫。截至2019年3月，全國城市住宅售租比排行位列前十的城市即包括衡水、廊坊兩個河北的城市，其投資回收時間分別為62年和61年，而最低的邢臺市和張家口市投資回收時間也達到42年，遠超理論上30年的正常投資回收期限。第二，房價收入比。根據世界銀行（2002）的定義，房價收入比是平均每套住宅價格與城鎮家庭年收入之間的比值，理論上，如果一個地區房價收入比超過6，即可視為存在泡沫。根據國家信息中心2019年4月發布的最新報告，河北省房價收入比為8.38，在全國位列11位，具體城市方面根據中房智庫研究院發布的《2017年全國35個重點城市房價收入比報告》，河北省石家莊市房價收入比高達14.74，位列重點城市中的第十名，這些都表明河北的房價收入比明顯偏高，即城鎮家庭在河北購買住房難度較高，河北房價存在一定的泡沫。

（4）房價波動受北京樓市外溢效應影響明顯。深處首都經濟圈的特殊地理區位，河北省特別是環京地區的房價受到北京房價波動的較大影響，環京地區房價波動普遍與北京房地產市場變化密切相關。以廊坊燕郊鎮為例，其距離北京市中心只有30千米，更是與首都副中心通州區隔河相望，這就造成其房價波動受到北京市多方面的影響，在整個房價暴漲與暴跌的過程中，燕郊鎮的房價波動幅度甚至超越了北京樓市。

（5）房價波動受制于房地產調控，但缺乏長效調控機制。作為“首都護城河”的河北省，房價的穩定既是經濟任務更是政治任務，因此，在房價出現較大波動時，通常會迎來地方政府的一輪房地產調控，從而改變房價波動的既有軌跡。回顧河北省的以往調控經驗，雖然多數情況下房地產調控能夠有效阻止房價的大起大落，但調控政策多是被動于房價波動，很容易陷入“面多加水水多加面”的怪圈，房地產市場缺乏房價的長效調控機制。

2 河北省房價波動的影響因素

（1）經濟增長與居民收入。河北房價的上升與河北的經濟增長、居民收入的提高息息相關。與河北房價持續上漲的趨勢相一致，河北省的經濟增長也一直保持在較高水平。在2011年之前，河北省GDP在相當長的一段時期內保持了兩位數的年增速。2012年之后，雖然河北省GDP 的增長率趨緩，但GDP總量在2018年已達到36010.27萬億元的高位，全國排名第九。與經濟增長相似，河北省城鄉居民收入也一直保持較快增長，以近三年的情況分析，根據河北省統計局公布的數據，2016—2018年，河北城鎮居民人均可支配收入分別為28249元、30548元、32997元，同比上年分別增長8.0%、8.1%和8.0%，城鎮居民人均可支配收入的增速也跑贏了同期GDP的增速。持續穩定的經濟增長與居民人均可支配收入的不斷增加對于河北房價的穩定乃至慢牛行情起到了有力的支持作用。

（2）人口與城鎮化進程。一個城市的繁榮與房價上升，離不開這個城市人口數量的不斷增加，這種人口數量的增加既可以體現在外來人口的不斷涌入，也可以表現為伴隨城市領域的擴張，郊區人口的城鎮化。城鎮化率即城鎮人口占總人口的比重，可以用來反映這個城市乃至某個地區的人口變化規律。截至2017年年末，我國城鎮化率已達到58.52%，與全國形勢相近，2017年河北省常住人口城鎮化率也達到了55.01%，《河北省人口發展規劃（2018—2035年）》提出到2035年全省常住人口城鎮化率達到70%左右的目標。為了加快城鎮化進程，河北各地通過縣改區、人口流入零門檻、外來人才補貼、路網建設向周邊延伸、加速周邊城中村改造等多種手段加快城鎮化進程，河北省各主要城市人口一直保持較為穩定的增長趨勢。全省城鎮化率最高的為石家莊市，全市（不含辛集）常住人口城鎮化率達到了63.83%，2019年2月石家莊統計局公布的數據顯示，石家莊主城區常住人口已達到500萬，這標志著石家莊市成功邁入全國特大城市的行列。

（3）土地政策。城市政府土地政策的具體內容包括每年土地供應總量、土地供應結構、土地供應方式、土地出讓價格與相關配套政策等。在土地供應總量和結構方面，受到國家18億畝耕地紅線指標的影響，河北省各主要城市的用地指標特別是住宅用地指標一直偏緊，從一定程度上制約了其城鎮化的發展進程。某些城市無證房、小產權房泛濫，直接導致當地房地產價格體系被區分為有證房和無證房兩個部分，擾亂了正常的房地產市場秩序。

在土地供應方式與土地出讓價格方面，目前河北各主要城市土地出讓方式均是以掛牌拍賣方式為主，近年來，由于恒大、保利、萬科等外地實力開發商紛紛進入河北重點城市的土地市場，導致石家莊、廊坊等城市土地拍賣價格居高不下，也直接推高了這些城市的新房價格。雖然一些城市嘗試采用土地拍賣限價競自持用房或配套保障房建設等方式，在一定程度上起到了平抑土地市場價格的作用，但由于地方政府對土地出讓金收入的過度依賴，因而土地價格居高不下，推高房價的問題依然難以有效解決。

（4）其他因素。影響河北房價波動的其他因素還包括城市限購政策、稅收政策、金融政策、居民家庭結構變化、全國房價波動大環境及周邊城市房價波動等。

3 河北房價波動調控的政策建議

針對河北省的實際情況，提出以下幾點調控建議：

（1）實施差別化房地產調控，加強對重點地區的房價管控。自2016年全省新一輪房價上漲之后，很多地區的房價一直維持在高位，從房價收入比、房價房租比等角度分析，這些地區確實存在一定程度的房地產泡沫。伴隨未來宏觀經濟形勢及周邊地區經濟發展的新變化，這些地區房價有繼續上漲的風險。因此目前對于重點地區的房價調控政策應做到堅持不懈，切不可輕易松綁。文章認為，目前河北省應重點加強房價調控的地區包括：第一，環京區域。未來伴隨北京副中心建設的不斷完善，環京地區將面臨較大的房價上漲壓力;第二，雄安新區及周邊區域。未來伴隨非首都功能不斷向雄安的轉移，河北雄安新區建設有望加速推進;第三，其他可能會成為熱點的地區。如張家口部分地區可能會由于未來冬奧會的召開房價出現異常上漲;未來河北自貿區的概念也可能引發某些地區的房價出現異常波動。對于重點地區之外的其他地區，則鼓勵各地根據自身房地產市場的情況變化有序調整房地產調控政策。

（2）統籌完善土地調控政策。針對全省房價普遍較高的現狀，各地區應積極爭取通過適當增加城市土地供應總量及優化土地供應結構的方式緩解房價上升的壓力。在省級層面上，可以重點支持環京、雄安及省會等重點地區適當增加用地指標，通過提高土地供應總量的方式抑制這些地區可能出現的房價快速上漲。另外，應鼓勵各地區積極探索土地供應結構的優化，如針對一些地區商業用房嚴重過剩的現狀，引導其在一定范圍內部分土地性質由商業用地轉變為住宅用地， 引導不同地區用地指標根據城市發展與當地房價的實際情況進行適當調劑等。

（3）推動多層次住房供應體系。從供給側改革的角度，河北各地應在城市商品房供應之外保持一定數量的保障房供應，從而保障城市中低收入階層的住房基本需求，防止出現社會各階層全部涌向商品房市場造成房價上漲的不利局面。各地在保持一定數量的包括廉租房在內的保障性住房供應的同時，應積極探索共有產權房等新型住房供應形式、推動現有城市住房租賃市場改革，支持集體用地進入住房租賃市場、加快公租房入市速度，從而減少商品房市場壓力，使城市住房回歸居住屬性。

（4）結合房地產稅行將推出的大背景，探索適應河北實際的住房長效調控機制。目前，我國房地產稅的制定正在穩步推進。根據國際經驗及相關信息，我國房地產稅的征收將賦予地方一定的自主權利，即地方政府可以根據本地經濟實際有計劃、有步驟地實施房地產稅具體執行方案。房地產稅的推出有助于改變地方財政過于依賴土地出讓金的現狀，在遏制地方政府通過賣高價地獲得財政收入的同時，也在客觀上有利于房地產市場特別是房價的穩定。在房地產稅行將推出的大背景下，河北省各級政府應積極探索適應本地的房地產稅實施方案，通過和上級部門積極溝通，爭取獲得更多的房地產稅實施的自主權，通過完善稅收、土地、金融等各項調控政策，建立適應河北省情的房地產長效調控機制。

參考文獻：

[1]李婧.房地產價格波動研究綜述[J].合作經濟與科技，2019（2）.

[2]王頻，侯成琪.預期沖擊、房價波動與經濟波動[J].經濟研究，2017，52（4）.

[基金項目]河北省科技廳計劃項目：“河北省房地產價格波動研究（項目編號：13456142）”。

[作者簡介]李梅（1978—），女，漢族，河北辛集人，碩士，副教授，研究方向：財務投資。