淺析產業集聚對房地產價格的影響

黃洋

[摘 要] 改革開放以來，我國商品房銷售價格整體上漲速度很快。大部分學者從需求與供給的維度來研究房地產價格變化，但也有一部分學者將視角延伸至房價變化背后的產業因素。文章主要研究產業集聚對房地產價格的影響，分別從人口數量提升、經濟增長、存款增加、房地產投資額增加、公共服務的完善五個方面進行分析，最后得出產業集聚對房價具有正向的影響。

[關鍵詞] ?產業集聚;房地產價格;房價調控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.34.070

1 引言

近十年來我國整體房價趨于上漲，但是我國房價市場存在空間失衡現象，不同區域的房價差異較大，整體來看東部地區高于中西部地區，經濟發達的地區房價高于普通地區。我國房價的區域不平衡呈現出“東高西低”的狀態，并且兩塊區域平均房價差距增幅達到了200%，平均每年增幅達到20%。2005年以來中央政府已多次出臺房地產業調控政策，包括“國八條”“國六條”“新國十條”“新國八條”等，然而此后房地產價格并未得到調整甚至上漲趨勢更為強烈。此外，我國房產市場處于整體結構性調整與區域差異性分化階段，“去庫存”與“分類調控”兩大政策并行我國房產市場（彭銀，2017）。

在房價上漲的同時，我國產業集聚的特征也越發凸顯。21世紀以來，我國東部沿海地區以工業制造業為主的第二產業集聚水平顯著提升，其中江蘇的工業集聚園區與上海和浙江多地制造業集聚群的表現尤為凸顯（劉顏，2016）。

2 產業集聚對房價的正向影響機理分析

產業集聚主要從五個方面來影響房價：人口數量提升、經濟增長、存款增加、房地產投資額增加、公共服務的完善。

產業集聚會通過人口集聚來影響房價。第二產業的集聚效應會使企業、勞動力和資本要素在本地集中，它會加強企業間的聯系，強化企業間的聯系與分工協作，提高資源的利用率。勞動力的集聚使得人口數量提升，直接導致了該地區住房需求增加，房價因此上升。產業集聚還會促使周圍的信息交流的軟件和硬件水平提高，配套的交通運輸能力和醫療保證水平也會大幅度提升，這些居住紅利和蓬勃的發展趨勢就會吸引更多第一產業從業者遷入聚居，人口的集聚一定會造成住房需求的增加。

圖1 產業集聚影響因素關系

如圖1所示，短期內由于產業迅速集聚，集聚區的資本與人口也相應增加，房產的需求也相應上升，需求曲線向右移至D0，相應的房價也會從P0上調至P1，這時房價的供給與需求達到平衡。從長期的視角來看，由于市場的轉變，供給曲線將會調整至S1，此外，由于產業集聚效應所導致的勞動力收入增加會影響到住房需求的轉變，需求曲線將會上調至D2，此時房地產的供給與需求將會達到一個新的平衡點，這時的房價為P2。又因為勞動力的流入將會使企業產生規模效應和技術進步效應，從而使勞動力收入提高，于是人們對住房的需求也相應提升而導致房價上漲。

產業集聚會通過經濟的增長來影響房價。產業集聚區有各種廠商，對于同一行業來講，多家企業之間存在競爭關系，聚集的企業越多，它們之間的競爭就越激烈。面對這樣的生存環境，企業只有通過創新創造才能占領市場，在這個過程中，市場的“森林法則式”的競爭規則會造成資源的重新配置和優化，最終整個行業的生產率也得到提升，行業的利潤也會隨之提升，所以將會促進集聚區的經濟上漲，經濟上漲也會促進房價的上漲。另外，產業集聚區的面積是有限的，但是廠商的不斷涌入就會造成商業用地增加，在一定程度上影響了住房面積的擴展，所以住房開發的成本就會提高，銷售的價格就會上漲。具體來講，產業集聚會使得大量企業入駐，大塊的土地被用來建造工廠、寫字樓、商場和娛樂場所等。伴隨著產業結構的轉型升級，第二、第三產業的發展出現較大變化，各行各業對于土地資源的需求量和需求程度都有大幅度提升。但是在土地供給方面，土地本身的總量是一定的，能夠用來進行城市建設的土地資源是有限的，所以土地需求的多樣化和需求量的增加必然會抬高土地價格。因此，隨著企業對用地的需求增加，土地價格也會增加，住房價格也自然會被推升。

產業集聚會通過房地產投資額來影響房價。產業集聚能夠吸引并促進大型工業或者企業的入駐和發展，一般來講，這種大企業都具有雄厚的資金實力。鑒于房地產市場本身的特點（如收益周期長、投資額度巨大等），進入該領域需要較強的實力。相對來講，工業企業的實力剛好滿足該標準。大型的工業企業本身就是大量資產的集合，另外它們與銀行的金融交往比較密切，借貸往來的額度比較大，整體實力雄厚。所以，工業企業進入房地產行業進行投資是常見的現象。由此可以看出，產業集聚會通過工業企業的經濟活動間接影響房價波動。從我國產業集聚的情況來看，城市產業集聚單一、投資渠道匱乏等現象也促使投資性企業或廠商將大部分資金投入到回報率較高的房地產行業中，使得房地產市場迅速升溫。

產業集聚會通過居民儲蓄來影響房價。產業集聚使得企業和個人的存款數目增加，在面對通貨膨脹現象時，人們更傾向于進行產品投資。房屋作為一種保值產品得到大眾的關注，因此房價也會在一定程度上升。

產業集聚會通過公共服務的完善來影響房價。產業集聚區的城市化水平較高，主要體現在供水、供電、交通、通信、物流、生態環境等基礎公共設施和資源比較充足，這些基礎性的建設是推動房價上漲的重要力量。另外，公共服務行業（例如社會保障、文化娛樂行業等）也是促進房價變化的重要因素。公共性服務業本身的發展能夠促使收入增加并帶動勞動力流入，這些因素會間接促使房價上漲。但是最主要的是，公共服務業本身是城市基礎建設的基石，該行業的發展水平是推動房價變化的主要因素之一。

一方面，完備的公共設施與公共服務直接影響了居民的生活質量，使得居民生活狀態得到改善，幸福感提升，從而間接影響了地區房價水平;另一方面，完備的公共設施與公共服務也是經濟健康發展的重要體現，這些直觀的因素會幫助居民對經濟發展形成良好的態度和預期，社會心理的積極作用會進一步誘發居民對房地產市場的預期，對于房價的上漲具有積極的推動作用。

3 結論與建議

文章通過研究發現產業集聚會對房價產生正向的影響，決策者在對房價問題進行政策調控時，應考慮到產業集聚與產業結構等因素對于房價和人們選擇的影響。在產業結構升級優化的大背景下，房價的變動可能在一定程度上反映了產業結構的調整，因此房地產行業的市場調控政策需要與產業結構調整相適應。另外，第二產業適度集聚會使房價上漲，過度集聚將會導致房價的下跌，決策者在制定房價調控政策時，可以在一些房價過高的地區的邊郊區處適量引進第二產業用以調整房價。而在一些不發達地區適當引入第二產業可以使居民收入水平提升，房價適度增長也會帶動相應產業的發展，加快當地經濟發展速度。

參考文獻：

[1] 范劍勇. 產業集聚與地區間勞動生產率差異[J]. 經濟研究， 2006（11）： 72-81.

[2] 高波，李祥，王猛. 新型城鎮化與區域經濟發展——以長三角縣域房地產業發展為例[J]. 南京政治學院學報， 2013， 29（6）： 54-59.

[3] 劉顏，鄧若冰. 產業集聚對我國房地產價格影響效應的實證檢驗[J]. 云南財經大學學報， 2016， 32（5）： 72-81.

[4]彭銀. 產業結構、就業結構對房價的影響[D].武漢：華中師范大學， 2017.