不動產登記難點解析

呂永

（煙臺市萊山區不動產登記中心，山東 煙臺 264000）

一、不動產登記的難點

（一）法律依據不統一

我國不動產登記法的法律依據主要是單行民事法律法規，在法律上沒有統一的依據，沒有做到國際通行的做法，在相關方面制定統一的不動產等登記法。

（二）登記部門不統一

我國目前的登記部門比較分散，各個登記部門各自為政，這種部門不統一的情況下，為登記制度的實施帶來了負面影響，也致使當事人在登記時有所不便，降低了登記的效率。

（三）影響社會信用

目前來看，對要求不動產登記制度進行改善的呼聲最強烈的是基層金融機構，因為目前的制度無法為通常作為善意第三方的貸款銀行有所保障。房地產雙重抵押給銀行的信貸資產有一定的隱患，在某些地區產生了對金融穩定的影響。

（四）法院執行困難

由于當前登記制度的分散狀態，給法院的執行工作造成了一定的困難。分散的登記狀態，很有可能使彼此有關聯的不動產物權，被不同的部門進行管理。比如，一處土地的使用權和這片土地上的房屋所有權，分別被登記到了不同的管理部門中，如果這兩者出現了一些糾紛，那么法院在執行時，將會有一定的困難。

二、不動產登記中存在問題的解決措施

（一）明確法律責任及完善不動產登記的規章制度

針對于不動登記中權利人登記錯誤及存在虛假登記內容、登記遺漏等情況給權利用帶來利益損害的情況，權利人可以向工作失誤的不動產登記機關及登記承辦人請求賠償。對于隸屬于國家權國機關的不動產登記機構，當事人因為登記錯誤受到利益損害時也可以通過訴訟來請求賠償。同時為了保證不動產登記工作的有序開展，需要進一步建立健全不動產登記的相關規章制度，并對具體的工作流程進行明確，為各項工作有序開展提供重要的依據。同時還要遵循各項法律程序來歸總各項登記工作，確保登記數據的完整和無誤。

（二）全面考慮各方面的利益保護

不動產物權的變動需要考慮到債權人和善意取得者的權益，但在真正交易過程中，對于真正權利人和其他利害關系者的利益保護考慮較少。為了實現對利益的全方面保護，在不動產登記中中登記效力要保證當事人的利益。并充分的借助于法律約束力來促進交易當事人完成相應的合同義務和違約責任。不動產物權變動中最為關鍵的一步即是登記，交易當事人未完成相關債務合同后，則需要按時完成相關登記，以此來保證不動產物權的交易的完成。這種情況下不動產物權變動登記具有強制性，需要交易雙方必然進行登記。在整個過程中通過登記來對不動產登記當事人的利益進行有效保護。另外，登記效力還要保證利害關系人的利益。在實際交易操作過程中，當利害關系人與善意買受人發生利益沖突情況時，更多的是會對善意買受人的利益進行保護，但也需要在此基礎上有效的規避第三人與真正權利人之間利益沖突的發生。

（三）提升登記機構的硬件設施和技術水平，創建完整的登記平臺

在當前不動產登記中，需要重視互聯網技術的應用，充分的應用先進的科學技術來加快研發統一的信息系統，實現不動產登記信息的信息化管理和儲存，將不動產登記工作與辦公自動化實現有效融合。并根據具體的工作流程來開展不同的操作界面，為登記人員相關操作提供更多的便利，降低申請人的成本。并通過創建完善的登記平臺，利用云計算技術來創建信息數據庫，加快推動信息資源共享的實現，促進不動產登記工作的規范性和精準性。

（四）提升對外服務水平

1.開展“不見面”服務。《不動產登記暫行條例》第25條規定，國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。不動產登記機構與相關部門信息共享，可以減少當事人提供的各種證據。為實現“讓信息多跑路、讓群眾少跑路”，必須打破部門間的“信息壁壘”、消除“消息孤島”，推進各部門信息互通共享和業務協同，為市民提供更豐富、更智能的“不見面”服務。依托不動產登記機構的門戶網站和微信公眾號，建立“網上辦事大廳”平臺，實現不動產交易登記的“不見面”辦理及不動產登記證書免費快遞上門，讓群眾真正感受“互聯網+”時代的完全“不見面服務”。

2.優化提質增速。進一步優化不動產登記服務的提質增速，提高不動產登記工作效率，為企事業單位和廣大辦事群眾提供更加快捷便利的不動產登記服務。從優化辦理流程、縮短辦理時限、精簡辦理材料三方面同時發力，提升不動產登記的服務水平，拓寬優化營商環境的廣度和深度。一是，設置“綜合服務窗口”提供一窗式辦理服務；二是，強化“互聯網+政務服務”應用，推進不動產登記政務服務水平；三是，面向銀行等金融機構，新增共性申請材料備案及印章備案服務，營業執照、授權委托書等共性申請材料予以備案后不再收取。

（五）構建綜合評價體系

建立職工綜合素質評價考核辦法，從工作作風、工作業績、工作質量等方面，實現對全體職工綜合素質及工作表現的綜合評價考核。依托信息系統，實現評價考核相關數據信息的采集、匯總和統計，提升評價考核效率。出臺相關規范和管理辦法，明確推托繞、事難辦、違規辦證等情形的追責辦法，實現窗口服務及作風情況全員考評、量化打分、獎懲兌現，進一步激發全體人員廉潔辦事的內在壓力和行動自覺。

結語

隨著我國城市建設的發展，我國不動產登記也在向著標準化的方式前進，我國不動產登記制度從最原始的土地登記制度，到不動產登記制度的初始實施，再到后來的法律保護，制度的不斷完善等環節，為我國公民提供了合理的保障，減少其自身權益的損失。另外，對著不動產登記申請工作的明確，以及申請方式的便利，也會為不動產登記標準化的實施提供有效的保障，相信在不久的將來，隨著我國法律法規的逐步健全，以及制度的逐漸完善，不動產登記制度也會越來越具有標準化、規范化，并不斷的向著國際化的方向發展。