創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)演化特征與影響因素

葉劍鳴

一、引言

改革開放以來，在經(jīng)濟高速增長與市場旺盛需求的多輪驅(qū)動下，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。但隨著近年來經(jīng)濟增長放緩、市場需求下降、購房政策收緊與經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融土地約束政策出臺等多種因素影響，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著嚴峻挑戰(zhàn)與生存壓力［1］。很多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展之路，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標，地產(chǎn)發(fā)展為手段，形成的一種以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為平臺，圍繞培育、壯大、發(fā)展主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)為目標，以地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運營為服務(wù)工具，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)互動性、互促性、互贏性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新模式，倍受房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府的青睞。創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一種，它除了具備產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營模式的優(yōu)勢外，還能夠帶動創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)與就業(yè)，與中央政府的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”政策相符，得到了地方政府的大力支持，呈現(xiàn)迅速發(fā)展狀態(tài)［2］。本文就創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)演化特征與影響因素進行深入分析，具有一定的現(xiàn)實意義。

二、創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)演化過程及特征分析

我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了四大階段，1978年是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)孕育、探索階段；1982—1992年國內(nèi)開發(fā)區(qū)開始快速發(fā)展；1992—2000年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入矛盾與探索期；2002年進入國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)密集開發(fā)階段。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。其盈利模式的發(fā)展可以概括為三種：一是土地賺錢，一級開發(fā)、二級開發(fā)收益；二是產(chǎn)業(yè)賺錢，通過產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)成長帶來收益；三是資本賺錢，園區(qū)作為資本運作平臺，非上市企業(yè)整合打包為上市企業(yè)。創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一種類型，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級階段，其盈利模式主要為資本賺錢模式，它致力于培養(yǎng)打造特色產(chǎn)業(yè)園，培育新企業(yè)，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供良好的發(fā)展平臺［3］。

其生態(tài)系統(tǒng)演化過程及呈現(xiàn)的特征主要有以下三點：其一，在其演變過程中盈利點逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)移，盈利點由價值鏈前端向價值鏈后端移動，企業(yè)更加重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)，依靠完善的產(chǎn)業(yè)鏈吸引相關(guān)企業(yè)，從而完成招商引資，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化發(fā)展平臺。隨著創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模的不斷擴大，創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)園區(qū)將形成融合產(chǎn)、學(xué)、研、辦公室等多種功能的產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的政府機關(guān)、入園企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)共贏，形成可持續(xù)發(fā)展的良好態(tài)勢。創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營企業(yè)主要的收入和利潤將主要來自于園區(qū)運營管理環(huán)節(jié)收取的服務(wù)費，所以其盈利點將由產(chǎn)業(yè)價值鏈前端向產(chǎn)業(yè)價值鏈后端移動［4］。其二，創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)深度結(jié)合，良好的增值服務(wù)能夠為創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的盈利空間。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，全球進入互聯(lián)網(wǎng)時代，互聯(lián)網(wǎng)思維和平臺思維逐漸在個人以及企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。在創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，服務(wù)業(yè)企業(yè)加快與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建立深度合作關(guān)系。在此深度合作下，創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會獲得迅速發(fā)展，創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供的金融服務(wù)、數(shù)字信息服務(wù)、人力資源服務(wù)、法律援助、企業(yè)咨詢服務(wù)、園區(qū)生活服務(wù)等各種服務(wù)能夠為企業(yè)提供持續(xù)的現(xiàn)金流和利潤［5］。所以，依靠提供良好的增值服務(wù)成為創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)演化的顯著特征。其三，當前我國創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸金融化，并且金融化逐漸成為創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式的核心。從國外的創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式來看，創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠迅速發(fā)展的最重要原因在于能夠建立良好的多元化的融資渠道。因此創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的關(guān)鍵性問題就是金融投資，需求新的、多樣化的、可持續(xù)的金融投資渠道，創(chuàng)新金融投資模式，是創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)走上規(guī)模化、品牌化道路的關(guān)鍵因素［6］。

三、創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)演化影響因素實證分析

（一）變量設(shè)計與數(shù)據(jù)來源

本文研究的是創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)演化的影響因素，而創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)演化并不能夠通過數(shù)據(jù)直接度量。根據(jù)李小康（2012）的觀點，創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)系統(tǒng)演化主要前提是創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)運營效率的提升［6］。他的文章發(fā)表在國內(nèi)核心期刊上，表明此做法得到了學(xué)術(shù)界的認同，所以本文使用創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)運營效率替代創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)演化，使用Y表示，創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)運營效率越高，則其生態(tài)系統(tǒng)演化程度越高。本文將創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)演化影響因素分為內(nèi)部因素和外部因素，內(nèi)部因素分別為創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模，用X1表示；資本結(jié)構(gòu)，使用資產(chǎn)負債率衡量，用X2表示；員工結(jié)構(gòu)，使用本科以上員工的比例衡量，使用X3表示。外部因素分別為：地區(qū)生產(chǎn)總值，使用人均GDP衡量，用X4表示；獲取的金融投資規(guī)模，用X5表示；政府支持，使用政府的公共預(yù)算在創(chuàng)業(yè)孵化產(chǎn)業(yè)園方面的投資度量，用X6表示。為了更加全面地對此問題進行深入分析，本文以2010—2016年我國29個省份（西藏和海南省的數(shù)據(jù)存在缺失，故剔除）作為研究對象，每個省份選取一個典型的創(chuàng)業(yè)孵化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)作為代表，如北京市中關(guān)村軟件園、湖北省的光谷、湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園等，限于篇幅不再一一贅述，數(shù)據(jù)來源于省級統(tǒng)計年鑒和信件調(diào)查。

（二）創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)運營效率的測算

本文使用DEA方法對29個省市的創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營效率進行度量，相關(guān)指標如表1所示：

表1 創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營效率投入與產(chǎn)出指標

如表1所示，本文在投入與產(chǎn)出方面分別選取了3大維度的準則層因子，并選取了相應(yīng)的度量指標。使用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）方法常用的模型為CCR和BCC模型，但是這些模型不能解決研究變量松弛性問題，所以本文引入了基于可變規(guī)模報酬和產(chǎn)出導(dǎo)向的非徑向SBM模型，使用MaxDEA計算各省創(chuàng)業(yè)孵化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)運營效率，將效率值1≤b，視為優(yōu)秀；0.8≤b≤1，視為良好；0.6≤b≤0.8，視為差；b≤0.6，視為無效，結(jié)果如表2所示。

如表2所示：我國29個省市創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)運營效率優(yōu)秀的有北京、遼寧、廣東、廣西、江蘇、四川、云南、重慶；運營效率良好的有安徽、江西、福建、甘肅、河南、黑龍江、湖南、吉林、寧夏、青海、山東、山西、陜西、上海；運營效率為差的有貴州、河北、湖北；運營效率為無效的有新疆、內(nèi)蒙古。

（三）回歸分析

1.模型構(gòu)建

為了探究影響創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)運營效率的因素，本文構(gòu)建了面板數(shù)據(jù)模型，如方程（1）。

其中C為常數(shù)項，b為相關(guān)系數(shù)，a為誤差項。

表2 創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)運營效率測算結(jié)果

2.變量平穩(wěn)性檢驗

進行面板數(shù)據(jù)分析之前需要對數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗，本文使用LLC和Fisher檢驗對方程（1）所涉及的變量進行平穩(wěn)性檢驗，結(jié)果如表3所示：

表3 變量單位根檢驗結(jié)果

如表3所示：LLC檢驗和Fisher-ADF檢驗均顯示本文所構(gòu)建的面板數(shù)據(jù)模型涵蓋的7個變量均在1%的顯著性水平下通過了平穩(wěn)性檢驗。

3.模型輸出結(jié)果

利用Eviews8.0構(gòu)建非空間面板模型，模型輸出結(jié)果經(jīng)筆者整理如表4所示：

表4 非空間面板模型估計與LM檢驗結(jié)果

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如表4所示：本文所構(gòu)建的非空間面板模型的空間固定效應(yīng)LR檢驗值為282.28，時間固定效應(yīng)LR檢驗值為101.93，混合估計模型、空間固定效應(yīng)模型、時間固定效應(yīng)模型、空間和時間固定效應(yīng)模型的R2分別為0.87、0.85、0.94、0.89，說明本文建立的模型較為理想。對比4種模型的R2、logL以及LM spatial lag值可知，混合估計模型的結(jié)果最為理想。根據(jù)混合估計模型的結(jié)果可知：X1與Y之間的相關(guān)系數(shù)為0.68，說明創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模與創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營效率之間為正相關(guān)關(guān)系，創(chuàng)業(yè)孵化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升1個百分點可以促進其運營效率提升0.68個百分點。同理可知：資本結(jié)構(gòu)（X2），員工結(jié)構(gòu)（X3），地區(qū)生產(chǎn)總值（X4），獲取的金融投資規(guī)模（X5），政府支持（X6）與創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營效率（Y）之間的相關(guān)系數(shù)分別為：0.53、0.36、0.35、0.31、0.33。說明資本結(jié)構(gòu)，員工結(jié)構(gòu)，地區(qū)生產(chǎn)總值，金融投資規(guī)模，政府支持與創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營效率之間均為正相關(guān)關(guān)系。

四、結(jié)論與政策建議

基于理論與實證分析，本文得出以下幾點結(jié)論：理論分析表明，創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)演化呈現(xiàn)出三大特征，分別是：盈利點由價值鏈前端向價值鏈后端移動，企業(yè)更加重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展；良好的增值服務(wù)能夠為創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的盈利空間；金融化逐漸成為創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式的核心。實證分析表明：創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)，員工結(jié)構(gòu)，地區(qū)生產(chǎn)總值，金融投資規(guī)模，政府支持與創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營效率之間均為正相關(guān)關(guān)系，但是創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模對創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營效率的影響最大。說明創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)等六大因素對于創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)的演化均具有正向推動作用，但是創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的擴大對其生態(tài)系統(tǒng)演化的影響最大。

由此，本文提出以下幾點建議：第一，擴大創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)模。本文的實證分析表明創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與其運營效率之間為正相關(guān)關(guān)系，而且創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)模在本文選擇的內(nèi)外因素中無論哪方面都可以說明，創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模對其運營效率的影響最大。所以，我國各地區(qū)政府應(yīng)該出臺相關(guān)政策鼓勵創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，擴大財政資金在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的投入，以促進其規(guī)模不斷擴大［7］。第二，注重創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)。員工專業(yè)素質(zhì)的提升對于創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)向高端化方向的發(fā)展具有正向的促進作用。因此，企業(yè)要注重對員工專業(yè)能力的培養(yǎng)，可以適當?shù)靥岣咝逻M人員的門檻，招納優(yōu)質(zhì)人才，同時定期對內(nèi)部員工進行培訓(xùn)。第三，結(jié)合地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。使用DEA方法對創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)運營效率測算結(jié)果顯示，我國相當一部分省份的創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)狀態(tài)系統(tǒng)運營效率較低。本文認為主要原因在于這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展沒有建立在地區(qū)的比較優(yōu)勢之上，只有結(jié)合地區(qū)稟賦才能更充分地發(fā)揮創(chuàng)業(yè)孵化型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)效益。