農(nóng)村土地價格評估的探討

徐亮

摘 要 土地資源是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)豐產(chǎn)、社會進步、經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，通過對農(nóng)村土地的合理開發(fā)、以及科學改革，發(fā)揮土地利用價值的最大化，讓土地資源成為滿足當下經(jīng)濟發(fā)展的強大助推力，是我們土地評估人員不得不思考的話題。但無論是農(nóng)用地和宅基地有償使用、流轉(zhuǎn)交易、抑或抵押，都離不開土地價格評估。因此，探究村鎮(zhèn)土地價格評估非常有必要。

關(guān)鍵詞 村鎮(zhèn)；農(nóng)村土地；價格評估

1 引言

在新的歷史時期，黨的十八屆四中全會提出，要推進農(nóng)村土地制度改革，改革完善農(nóng)村宅基地制度。以及保障農(nóng)民宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)村土地“資產(chǎn)”的屬性和抵押融資功能，推進城鄉(xiāng)建設(shè)用地的統(tǒng)一入市發(fā)展，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場。現(xiàn)階段，涉及農(nóng)村土地價格評估的工作越來越多，譬如以集體建設(shè)用地申請抵押貸款、農(nóng)地價格清算等，以及很多在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過程中涉及到的土地價格評估需求，不僅體現(xiàn)除了我國當前農(nóng)業(yè)改革的熱度，也體現(xiàn)出來農(nóng)村土地估價市場的活躍度。也促使業(yè)界、學界等逐漸對農(nóng)村土地估價展開了更多的、專門的研究。

2 農(nóng)村土地評估的依據(jù)

農(nóng)村土地包括農(nóng)用地、宅基地、集體經(jīng)營性用地等。現(xiàn)階段，農(nóng)村土地評估的理論依據(jù)主要有：①土地價值理論。它具體地闡述了土地的經(jīng)濟屬性與土地利用之間的關(guān)系。②資源配置理論。土地作為一種促進人類社會生存與發(fā)展的主要元素，是我們各項事業(yè)必須依賴的物質(zhì)基礎(chǔ)和根本保障。但是，土地作為資源資源是有屬性的，是有限的，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)、工業(yè)化提速等的不斷推進與加快，出現(xiàn)了土地資源浪費、污染等問題，尤其是農(nóng)業(yè)土地面積在逐漸減少，在這樣的背景下，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置是土地可持續(xù)利用的重要途徑，通過資源配置理論，可以科學、合理、有效地進行土地利用、開發(fā)，進一步緩解發(fā)展過程中資源、人口、環(huán)境之間的矛盾。③產(chǎn)權(quán)理論。新制度經(jīng)濟學的鼻祖科斯認為，經(jīng)濟學的任務(wù)首先是分析產(chǎn)權(quán)，資源配置的有效性取決于產(chǎn)權(quán)界區(qū)的清晰度。有人也認為，產(chǎn)權(quán)是因存在著稀缺物品和其特定用途而引起的人們之間的關(guān)系，土地產(chǎn)權(quán)也存在這種關(guān)系，評估時不得不參考、依據(jù)這些關(guān)系的平衡。

3 農(nóng)村土地的價格計算

目前在土地估價時，可采取的方法有：收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等，有基準地價的地區(qū)還可以采用基準地價系數(shù)修正法。農(nóng)村土地估價時，對該地塊是否會變更使用的判斷至關(guān)重要，如在農(nóng)業(yè)用地內(nèi)部，由耕地變?yōu)楣麍@、菜地、魚池等，其價格會發(fā)生很大變化。這要求在估價時，不僅要明確估價目的，且要明確估價中的土地利用狀況。

對地塊價格，總體上可根據(jù)土地涵蓋權(quán)證情況、土壤條件、水電網(wǎng)情況、100公里交通情況、10公里環(huán)境配套、周邊環(huán)境、適宜利用方式等9大范圍20多個標準數(shù)據(jù)來進行評估。對地塊實力，通過對地塊的光照水源、土壤條件、地形狀況、政策規(guī)劃、開發(fā)配套、區(qū)域經(jīng)濟等方面，做出綜合的土地流轉(zhuǎn)評估，最終得出一個測評等級，等級越高則土地綜合實力越強。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益，可以貨幣方式支付，可以實物量參照市場綜合價格折算成貨幣支付。在實際計算中，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格評估方法：①農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基準價。流轉(zhuǎn)基準價=當年每畝土地經(jīng)營收益[每畝土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)常年農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量×農(nóng)產(chǎn)品大宗市場價格-生產(chǎn)成本（含勞動力成本）]×70%。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基準價由縣區(qū)人民政府每3年發(fā)布1次。②要素加權(quán)。流轉(zhuǎn)雙方可根據(jù)資源配置水平，如：單雙季、地形特點、基礎(chǔ)設(shè)施配套、區(qū)位優(yōu)劣等情況，在土地流轉(zhuǎn)基準價的基礎(chǔ)上作適當?shù)囊丶訖?quán)來確定最終協(xié)議價格。

此外，評估農(nóng)村宅基地價值時，還需要考慮幾點因素，如：相關(guān)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展?jié)摿Α⒓夹g(shù)的進步和生產(chǎn)力的發(fā)展。不同的農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Σ煌@是影響農(nóng)村宅基地價格增值的重要因素。

4 對農(nóng)村用地評估的建議

4.1 加強農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)、價格評估的認識，消除傳統(tǒng)思想觀念

農(nóng)民對農(nóng)用地的認識和觀念，對我們做好農(nóng)用地評估的影響還是比較大的，我們應(yīng)加大宣傳和普及經(jīng)濟觀念，尤其是對基層干部知法、懂法、用法方面，要廣泛普法、明確土地法律法規(guī)和現(xiàn)行政策；充分發(fā)揮外出創(chuàng)業(yè)有成人員和種田大戶的典型示范作用，使更多農(nóng)民轉(zhuǎn)變思想觀念，主動投身非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，以加快土地規(guī)模流轉(zhuǎn)進程。

4.2 建立市場機制，完善流轉(zhuǎn)服務(wù)

主要是：①各地應(yīng)積極建立、健全各級土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)中心，依托網(wǎng)站媒體建立土地流轉(zhuǎn)信息庫和流轉(zhuǎn)信息平臺，及時收集發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息；②積極發(fā)展市場中介組織，建立多層次、全方位開放的土地流轉(zhuǎn)市場機制，依靠市場調(diào)節(jié)完善流轉(zhuǎn)機制，降低土地流轉(zhuǎn)成本；③全面開展農(nóng)村建設(shè)用地、農(nóng)用地土地分等定級和價格評估工作，客觀公正評估土地等級和市場價格，為流轉(zhuǎn)雙方的公平交易和政府加強土地管理提供科學依據(jù)。

此外，縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心要按照分類指導(dǎo)、科學測算、現(xiàn)實比較和幅度遞增相結(jié)合的要求，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方采取協(xié)商定價、投標定價、競拍定價等形式，合理確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格。有條件的地區(qū)還應(yīng)積極引入第三方土地評估機構(gòu)和評估人員，對流轉(zhuǎn)交易價格進行評估。

4.3 政府部門應(yīng)加強服務(wù)管理，促進規(guī)范流轉(zhuǎn)

主要是：①嚴格執(zhí)行土地承包法律法規(guī)，做到土地承包地塊、面積、合同、證書的“四到戶”；②加強對流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，及時辦理合同變更、解除和簽證，規(guī)范合同的登記、立卷和歸檔；同時對大宗土地流轉(zhuǎn)業(yè)主開展嚴格的資質(zhì)審查；③規(guī)范基層組織參與土地流轉(zhuǎn)的行為，不得阻撓農(nóng)民自愿合理流轉(zhuǎn)土地；④建立風險保證金制度，建議由政府、業(yè)主、農(nóng)民按一定出資比例建立土地流轉(zhuǎn)風險基金，防范流轉(zhuǎn)雙方單方面毀約給對方造成的損失；⑤對土地流轉(zhuǎn)的基本原則、合同規(guī)范、風險防范和政策保障等作出具體規(guī)定，以建立健全規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的長效機制。

5 結(jié)束語

總之，要評估一塊土地的價格，就要對土地的實際情況進行詳細分析，農(nóng)村土地價格主要受土壤、地形、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、區(qū)位、規(guī)劃條件、潛在經(jīng)濟收益等因素的影響，那如何合理地評估出土地價格，最重要的就是了解土地的優(yōu)缺點，這樣有助于用戶規(guī)避風險，也有助于農(nóng)村土地市場科學、穩(wěn)定、健康地發(fā)展。

參考文獻

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