淺析農村地籍調查成果在土地管理中的應用

蔣 甜，陳 霞

茂名市不動產登記中心，廣東 茂名 525000

農村地籍調查是對農村地區每一宗地的權屬、位置、界址、面積、用途等進行調查[1]。通過土地權屬調查和地籍測量，確定每一宗土地的基本情況，為土地登記、土地資源管理提供依據。通過開展農村地籍調查，掌握農村土地實際情況，建立健全城鄉一體化的地籍信息管理系統，完善農村土地調查、統計、登記制度，推動建立現代化的地籍管理及土地產權管理制度，為加快城鄉發展提供了產權基礎和法律依據。為維護農民土地權益提供了有效保障，促進農村社會秩序的穩定與和諧，對實現農村社會可持續發展、建設美麗鄉村具有重要意義。

一、農村地籍調查成果概述

農村地籍調查的重點目標是調查核實每一塊農村宅基地及地上房屋的權利人、房屋結構和層數。根據《地籍調查規程》、《農村地籍和房屋調查技術方案（試行）》等相關技術要求，充分利用已有資料，采用圖解法、解析法多種方法相結合的方式，開展農村范圍內包括宅基地、集體建設用地、零星國有建設用地的地籍調查，兼顧農房等地上建筑物、構筑物補充調查。最終建立圖屬一致、城鄉一體的地籍數據庫和信息系統，實現調查成果和檔案的數字化、信息化管理。農村地籍調查成果主要分為外業調查成果、信息化建設成果、文檔成果三部分。

農村地籍調查外業調查成果包括外業調查底圖以及外業調查簡表。采用外業測量的地區，成果還包括儀器鑒定資料、控制點成果、地形地籍圖等。

農村地籍調查信息化建設成果包括數據庫成果以及調查過程中形成的數字化檔案資料等。數據庫成果采取地籍數據庫統一標準，包括宗地、房屋等矢量信息圖層，具體屬性結構包括宗地統一編碼、座落地址、權利人、權利人證件號、戶籍人口、房屋層數、房屋結構、房屋使用狀況、建筑面積等內容。

農村地籍調查文檔成果包括實施方案、技術方案、技術總結、工作報告、檢驗報告等。

二、農村地籍調查成果應用

（一）農村房地一體不動產登記

十三五規劃綱要提出了“到2020年全面完成宅基地、農房、集體建設用地確權登記頒證”的工作目標。2018年中央1號文件提出“扎實推進房地一體的農村集體建設用地和宅基地使用權確權登記頒證”。農村房地一體化不動產登記是促進城鄉統籌發展、深化農村改革的產權基礎。農村地籍調查成果可以作為不動產登記數據庫的基礎庫，與不動產登記工作進行聯動，有效提高了農村房地一體化不動產登記的效率和準確性，構建覆蓋城鄉房地一體化的不動產登記統一體系。

（二）農村宅基地管理

農村宅基地管理中主要存在審批權使用不規范、房屋建設規劃不足、宅基地違法違規使用、隨意占地、宅基地超標率及閑置率較高等問題[2]。而農村地籍調查成果摸清了宅基地、集體建設用地、一戶多宅以及宅基地超面積等基本情況，為農村宅基地管理提供了重要依據。結合農村地籍調查成果能夠更加全面的掌控農村宅基地情況，合理開展審批、規劃，提升農村宅基地管理水平。

（三）土地征收

土地征收是將農村集體所有的土地轉變為國家所有。政府在開展征地工作之前，應掌握土地權屬情況，以便做好補償和安置工作。農村地籍調查成果提供了房屋座落地址、權利人信息、戶籍人口、房屋層數、房屋結構、房屋使用狀況、建筑面積等內容，能夠為土地征收工作提供參考。確保合理、規范、依法征收農民集體所有土地，減少爭議糾紛，減低廉政風險，保障農民利益。

（四）盤活農村資源資產

農村地籍調查確定了農村每宗土地的權屬信息，為盤活農村資源資產提供了產權基礎，是推進農村房屋抵押貸款、集體建設用地使用權流轉、賦予農民更多財產權的前提條件。通過實行農村房屋抵押貸款、集體建設用地使用權流轉盤活閑置農房，將帶動資本快速進入鄉村，可以讓更多百姓享受到改革紅利。

（五）城鄉建設用地增減掛鉤、農村拆舊復墾

城鄉建設用地增減掛鉤是將擬用于城鎮建設的土地和擬復墾為耕地的農村建設用地土地等面積共同組成建新拆舊項目區，最終實現耕地不減少，建設用地總量不增加，城鄉用地合理布局的目標[3]。農村拆舊復墾是指將閑置或廢棄農村集體建設用地，通過拆除和復墾，使其達到可用于農林業利用狀態的行為。結合農村地籍調查成果，兩項工作的參與人員能夠更加準確的了解農村房屋的使用現狀，便于工作的開展。

（六）村莊規劃

村莊是農村居民進行生活與生產的聚居點。通過村莊規劃可以完善農村生產生活、交通居住條件和基礎設施。在村莊規劃的過程中，結合農村地籍調查成果，可以更加充分的考慮當前農村的實際情況，節約集約利用資源，因地制宜、統籌兼顧，推進生態宜居美麗鄉村建設。

（七）土地調查

農村地籍調查成果可以作為各類土地調查的基礎資料。如第三次全國土地調查過程中，可以通過疊加農村地籍調查成果，更加快速的確定土地地類和權屬情況，提升調查工作效率；土地變更調查中，農村地籍調查成果能夠為地類核實提供參考。

（八）其他方面

農村地籍調查成果還可用于涉及農村社會管理的其他相關方面。如教育和醫療部門可以用于合理布局基礎教育和農村基層醫療衛生機構，優化配置城鄉基本公共服務設施，提高公共資源配置效率。公安部門可以運用信息，強化農村治安、流動人口管理。民政部門可以利用成果了解農民住房情況，合理制定保障政策。

三、結論

農村地籍調查成果包含農村土地權屬、界址、面積、位置、用途等信息，成果可以為土地管理及各相關工作提供依據和支撐。應在做好成果管理和更新的基礎上，進一步加強調查成果在各領域及政府部門間的應用，有效提升其社會價值和經濟價值。