房地產經濟管理存在的主要問題及應對策略

孫麗娟

（遼寧省建平縣行政審批局 遼寧 建平 122400）

房地產產業在實際的運行和發展過程中，存在著諸多不容忽視的問題和不足，作為國民經濟的主導產業，出現的實際問題如不引起注意，勢必對國民經濟的正常發展起到負面影響。所以，從關系國家經濟發展的視角出發，對房地產開發行業在運行與管理中存在的問題加以剖析，在此基礎上采取相應的應對措施加以解決已經勢在必行。

1 當前房地產經濟管理中存在的主要問題

1.1 房地產業開發過程中的行政干預程度較大。在當前我國社會主義市場經濟條件下，房地產開發行業現有運行市場難以完全根據自由市場的需求與變化，實施與之相匹配的價格調整，行政干預的程度或多或少都會參與到房地產開發中去。由于國家行政對于房地產開發運行過程中的參與，無形就會導致房地產開發形成的產品在供求與價格之間，在一定程度上背離市場規律。這就會導致房地產開發一方與擬購業主之間的矛盾加劇。不僅如此，眾所周知，房地產開發過程中的土地資源環節是由行政來實施壟斷并控制的，所以房地產開發企業與掌控土地資源的行政機構存在著利益集團一致的不良現象，這無疑就會提升或加劇房地產開發環節的成本。所提升和加劇的房地產開發成本勢必會由房地產購買業主來承擔。

1.2 房地產開發過程中的銷售價格和業主收支不均衡現象加劇。當前形勢下房地產開發過程中商品房出賣的平均價格，每年提升的速度與通貨膨脹率的速度相比，都極度超越，而購買房地產商品房的大部分業主的工資收入，每年增加的速度最多與通貨膨脹率的速度相持平，所以居民工資收入提高以后，反而買房的難度加大。上述房地產開發過程中的銷售價格與居民(業主)收入支出出現嚴重不均衡的原因主要是：一方面，由于居民收入的工資，是國家和政府按著市場價格的上升來統籌安排進行的，而房地產開發企業銷售的房屋產品價格，政府對其實施的干預卻與市場的一般性供需規律相抵觸。另一方面，當前的房地產開發過程中，供應與需求之間存在著嚴重的不對稱，從某一方面說，存在著嚴重的泡沫經濟現象。

1.3 行政部門對房地產開發的形式化管理導致管理制度不完善。當前形勢下，我國房地產開發行業中尚有許多管理機制不完善，導致大部分房地產開發企業尋找管理方面的漏洞，從中找到突破口并采取與國家行政管理機制相反的措施。例如，由限購房引起的假離婚、多戶口的不良社會現象偶有發生，房姐、房叔、房哥事件在各地均有出現。上述不正常現象的發生，一方面顯示著我國政府部門在房地產開發管理方面的機制還存在許多缺陷，另一方面在一定程度上也表現為政府所提出的各項管理措施沒有落實到位。

1.4 政府對房地開發行業缺乏統一的調控機制。當前房地產開發行業中，房地產多以中小型的私營企業開發為主要形式，私營房地產開發企業的開發與運行首先是以自身利益為主，對于當前形勢下業主(居民)收入相對降低人群的利益不會加以考慮，私營房地產開發企業自身利益至上是其主要目的，在相對有限的規模土地上實現利益極大化是其主要經營策略，為此，房地產開發企業在實際的房地產開發過程中，以首先開發產出投入比高、低投入高回報的商品房為主，所以社會主流成分并處于社會底層的平民百姓、企業職工、新參加工作的大學畢業生，難以支付高昂的房價，只能是望房興嘆。這種不正常的房地產開發現象究其根源，就是國家及各級政府部門的統一調配管理功能作用不能發揮，占社會主要成分的普通居民切身利益不能受到保護和政策傾斜。

2 解決房地產開發行業經濟管理存在問題的主要策略

2.1 政府應當在一定范圍內放開房地產參與市場管理的權限。政府部門過度干預房地產開發行業的結果是，房地產開發商和政府的利益集團已經構成，導致商品房的價格一直攀升，所以政府應該對私營企業予以適度放權，將房地產的整個運行環節置于社會主義市場經濟中去，商品房的定價銷售形成制約要由市場來進行完全調劑，使我國的現行房地產開發行業與其它行業一并進入市場，融入到社會主義市場經濟中去，最終以供需關系對房地產產品的價格進行調整。

2.2 政府應當完善對房地產開發的管理機制并付諸于實際。政府部門應該從國民經濟發展的整體大局視角出發，以房地產開發環節中占社會主體的廣大居民的利益為核心，完善房地產開發行業中符合國民經濟協調發展的管理機制，并對房地產開發行業中各種違規開發、惡意制定房價、囤積房產、主觀違章買賣房屋的違法行為加以控制，在確保房地產開發行業穩步、高效運轉的同時，有效保障居民的切身利益。

2.3 政府應積極解決房地產收支不平衡、分配不均的相關問題。當前形勢下，房地產開發行業在銷售價格上與擬購房屋的準業主現行的工資收入水平已經難以平衡。針對這一問題，國家應該采取一些必要的政策措施，一方面引導房地產開發商要立足各地居民收入實際，以當地居民現實的收入水平作為主要依據，來建設不同檔次、不同標準的商品房，切實保障當地居民的長遠利益。另一方面要切實考慮當地收入水平過低的居民，實施必要的補助策略加以解決。同時政府部門要對房地產開發企業所開發房型、面積進行正面指導和參與管理，進行合理的房價指導性定制，以解決低收入水平居民的實際安居問題。

2.4 政府應完善并健全房地產開發過程中的相關法律法規。我國在房地產開發行業，先后制定了很多有利于居民利益的相關政策和規定，但是一旦發生售購雙方糾紛時，對于弱勢地位的業主來說，自身利益必然難以抗衡房地產開發企業，在以往的房地產開發過程中，政府難以及時有效地對這些不公正的行為進行有效的處理。所以，若要保證房地產開發行業能夠持續穩定的運行，制定并健全房地產開發行業的相關法律、規章、制度極其必要。因此，在今后一個相當長的時期內，要及時快捷的建立并實施房地產行業的法律法規，使房地產開發行業在保持正常運行的同時，也積極有效的保障業主(居民住戶)的合法權益。