我國房地產市場經營模式多元化和融資模式創新

李海英

（南京大學，江蘇 南京 210093）

從1998年房改至今剛好20年,期間，從2007年至2016年接近十年內，無論是商品房、別墅、住宅商品房、高檔公寓還是辦公樓的平均售價都處于不斷漲漲漲的狀態。像北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州等這樣的一二線城市來說房價上漲幅度特別大，尤其是學區房，因而房地產市場已經成為牽動百姓吃穿住用行的那根敏感神經。同時，房價的飛速高漲與其價值出現嚴重的偏離。為了讓房市健康發展，國家出臺了”限購”、”限貸”、”房產稅”等政策來對房市進行調控政府，在各種政策調控下對房地產企業競標拿地、開發、融資、銷售等方面都產生了不利影響。在此環境下房地產企業要獲得存生必須打破房地產市場過去的經營模式，加之我國經濟進入“新常態”時期，調結構、創新經營模式也成為房地產市場不斷向前健康發展的必經之路。當前我國房地產市場經營模式逐漸擴展于長租公寓、養老、旅游、物流、商業等方面，創新出現房地產+金融的融資模式。

一、房地產市場經營模式多元化

在房市調控密集、融資受限的條件下，房企為了獲得更多的資金流，以便更好的支撐企業營運，各大房產企業爭相擴大銷售規模，據公開資料2018年上半年，規模的房地產企業中完成年銷售目標50%的企業占以半數以上，突破之前房產行業整體銷售額滯漲或緩慢上漲現狀，在危機與機遇并存的市場條件下，為了實現產業結構優化升級，房地產市場的競爭將會越來激烈，小的房地產企業將會被大的房地產企業兼并，會使房地產行業的集中化程度不斷的加深。房地產企業土地購置由負轉正、三四線城市成為新寵。雖然我國出臺了限制土地價格的政策在一定程度上抑制土地價格上漲，但并不影響房企拿地的熱情。據國家統計局數據顯示，2017年1-11月購買房地產企業土地累計增速和面積分別為16.3%、22158.24萬平方米，創近兩年新高；其中對三四線城市的土地購置做的貢獻最大，當然就目前市場來看一二線城市土地市場依然是房地產企業的首選。但在中國經濟“新常態”+政府對房地產市場多管齊下調控的大環境下，房地產企業的發展不單單是競標拿地-設計-投資建房-出售這樣的單一經營模式，開始探索多領域多維度的經營模式。

（一）長租公寓

自2015年中央政府文件和工作會議明確提出發展住房租賃市場的具體措施后，在國家的號召下，各房地產企業紛紛進行試點運營，除了政策的助推外，市場的需求也建立長租公寓的原因之一，尤其對于人口流動大，經濟發達的一二線城市來說，對長租公寓的需求缺口巨大；據國家統計局數據顯示，截止2017年為止我國流動人口數量達到2.44億，當中約68%的流動人員有租房居住需求，其中90后畢業生成為租房的主要需求者，占總租房人數約40%。國家教育部副部長林蕙青曾經預測2018年我國高校畢業生人數將達到820萬。對于大多數參加工作的畢業生來說租房居住成為首選。面對這樣巨大的租房需求量是推動房地產企業投資開發房屋租賃市場具有強有力的吸引力。目前像萬科、龍湖、旭輝、碧桂園等房地產公司已經設立長租門公寓店。長租公寓房收益來源于個人房東處收取的手續費、自營或者與第三方公司合作，還通過APP為客服提供餐飲、零售等增值服務。目前市面上大家熟知的長租公寓品牌有自如、朗詩寓、魔方公寓等。

（二）養老地產

隨著我國老年人口老年化時期逐漸到來，老年人口數量逐年增加，雖然我國把法定退休年齡延后5年，女性年齡滿55周歲、男性年齡60周歲退休，但這只是延緩中國養老問題，并不能從根本上解決此問題。據國家統計局數據顯示，截止到2017年我國65歲及以上的人口數已經達到1.58億，而且老年人的數量仍在增加，預計2025年中國60歲以上的老年人將為4.4億，我國老年人口數量將進入高峰期。面對未來龐大的老年人口數量，現有養老機構供需不均衡的我國來說，為房地產企業投資養老產業的發展提市場供機遇。目前有萬科的社區型（隨園嘉樹）和機構型（青島怡園）養老兩者養老型機構、遠洋集團的機構型養老機構（遠洋.椿萱茂）、復星的社區型養老機構（星堡中環社區）等。2017年3月6日國務院發布的《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》以及2018年11月10日，民政部發布《關于確定第二批中央財政支持開展居家和社區養老服務改革試點》為房地產企業進軍養老產業保駕護航，就我國當前我國經濟發展水平來講養老機構的都建設在一二線經濟發達城市，相對于其他中小城市的老人來說更傾向于居家式的養老。

（三）文旅地產

近年來，人們的生活越來越富余，更加注重品質生活，因而旅游成為多數人生活中的必要組成部。據國家旅游局數據顯示，2017年我國國內旅游人數為50.01億人次，同比增長12.8%；并且按照當前的旅人數增長趨勢來看，我國境內旅游人數處于不斷增加狀態。有需求就有市場，這為房地產企業投資旅游地產提供廣闊的市場機遇。我國的文旅地產類型主要有∶一是主題樂園型，一般模式為利用某一主題樂園的形式加入與之相關的產業或者地產項目。典型的代表有華僑城、長隆集團、常州恐龍園等。二是景點依托型，一般為在已有的自然資源基礎上打造與之相匹配的娛樂設施。三是度假酒店型，主要是在滿足旅客住宿的基礎上，酒店設計更具有文藝特質以及加入當地的文化元素，同時還會提供拍賣、博彩、會議室、影視等增值服務。如國內的亞龍灣紅樹林度假酒店、三亞紅樹林度假世界等。四是文旅小鎮型，一般根據當地具有的人文特色以及地理特征打造一系列的旅游城鎮。如麗江、烏鎮、鳳凰等。房企之所以投資于文旅地產項目為了占有土地資源從而最終實現土地的升值。目前國內房企對文旅地產差異性不明顯，許多文旅地產項目太雷同沒有各自特色，如烏鎮和周莊兩地區分度不高。其次是大部分旅游地產的側重點是出售房屋，對旅游地域房產的開發，導致像云南、青黃島等城市出現大量旅游地產庫存。

（四）產業地產

一般以某一產業的為中心，進行土地的整體開發與運營。目前我國產業地產主要集中在一二三線城市郊區建立產業園區。產業地產分為三種模式，1.政府主導模式，這種模式是政府部門自己規劃設計、土地開發以及招商引資。如成都藍頂藝術中心、深圳高新技術產業開發區等。2.開發商主導模式，開發商前期參與土地開發，中期建設和招商引資，后期運營和服務。在其中政府扮演監督者的角色，主要是對工程質量進行檢測以及服務價格進行監管。

（五）物流地產

是房地產企業根據客戶需要而投資建設的現代物流設施。主要有配送中心、物流產業園等不動產物流地產。從物流地產地域布局來說，處于全國領先規模的物流地產為長三角地區的物流地產，其次有京津地區、川渝和珠三角地區物流地產。從城市分布上來看，物流園一般分布于城市邊緣，位于運輸便利的交通干道并且距市中心車程為一小時左右，分布于這些地區主要是地價便宜且交通便利。物流地產的主要運營模式通常為把自己投資建設好的倉儲設施出租收取租金和把已完工的項目賣給基金公司這兩種營運模式。物流地產按投資者身份劃分主要有四類：一是外資企業投資設立。如安博、豐數等物流倉儲設施；二是國內傳統房地產企業.如萬科利用自身豐富的土地資源以及收購其他物流設施來建立物流園區；三是電商企業，以京東,為代表，根據自身發展需要建立物流園區；四是還有一些其他的物流產業投資者，如環普的產業物流園等。

（六）購物中心

據國家統計局數據顯示，2017年，我國人均居可支配收入為25974元，表明我國居民消費實力是房地產企業投資購物中心的動力之一。房企投資于對購物中心的開發是機遇與挑戰并，機遇是越來越多的90后，00后成為消費主體，據國家統計局統數據顯示，00后人口為1.5億左右，這些新的消費群體的加入為消費市場帶來大量人流，面臨的挑戰是作為新生90后，00后的消費群體的消費思維與傳統消費方式不同，要留住消費者得摸清消費者的消費心理和模式。并且還有來自線上電商市場對線下購物中心的沖擊。

二、房地產行業的融資創新

根據中國人民銀行數據顯示，截至2018年5月份，我國社會融資增量為7608億元，同比減少3023億元，與同年4月份社會融資15604.75億元相比減少了一般額度；并且2018年6月我國審計署對房企投資開發資質嚴加審計，如必須同時具備《建設工程開工許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》文件才能夠進行投資開發。這些信號使得銀行對房企貸款更加審慎，同時嚴加監管流向房地產市場的銀行表外資產。目前我國房地產企業傳統開發資金主要來自購房者定金及預收款、籌資金、國內貸款、個人按揭貸款這四種方式，除此外還有企業自有資金發行股權和債券融資、房地產企業和信托公司、資管公司的合作、房地產基金等多種融資方式，這些是房企已有的融資渠道。隨著房地產企業經營模式多元化經營下衍生出與其相配合的融資模式，從而形成房地產企業新型融資模式。

（一）住房租賃證券化

在房地產企業改革創新多元化的經營模式下，房地產企業融資來源也隨之增多，產生與之相匹配的融資渠道。房企在融資方面受到銀保監會、證監會嚴格控制，使得企業融資成本增加，在這樣的融資環境下，房地產企業紛紛把融資渠道轉向租賃證券化。2018年4月5日中國證監會和住建部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》為房地產企業通過房屋租賃資產證券化融資渠道提供政策支持。這一文件的發布使得在海外融資、境內發債等傳統資金融資渠道受阻的企業來說是一個利好的消息。目前在國內排名靠前的房地產企業都已經運用住房租賃證券化這種模式進行融資。

表1 房企住房預計租賃證券化狀況

（二）與養老地產相適應的融資模式

養老地產特點為投資資金巨大，資金回籠期限長，為了盡快回收投資資金，養老地產開發商通常做法是建設完成養老地產后迅速賣掉；除了這種回收資金的模式外還有BOT和ABS模式。BOT模式則是政府允許養老地產投資企業融資修建公用設施并在政府規定的期限內以營利為目的進行經營，在經營期到期后，以無償的方式把此公用設施移交給政府；ABS模式則是以養老地產項目未來可實現的現金流為基礎，通過結構化設計發行可交易證券從而達到融資目的。