我國房地產企業的融資管理研究

摘 要：本文對我國房地產企業的主要融資方式及特點進行了比較分析，并結合我國房地產開發企業2010-2016的資金來源數據庫，對我國房地產企業在2010-2016年期間的融資方式及特點進行了具體研究，從而完善金融市場體系及建立多元化的融資方式兩方面提出了完善我國房地產企業融資方式的建議。

關鍵詞：房地產企業；融資管理；對策分析

引言

房地產業作為我國經濟的支柱產業，對推動我國的經濟發展起著重要的作用。房地產業作為典型的資金密集產業，其發展和經營過程中需要不斷投入巨大的資金量，且呈現出投資周期長與投資風險大的特點。房地產企業在其發展壯大過程中，往往通過在資金市場上進行融資，利用財務杠桿擴大自身規模與經營運作，因此，融資方式、融資渠道與融資成本是房地產企業經營過程中最為關注的問題。為了促進房地產行業的健康發展，在國家“去杠桿、去庫存”的政策背景下，國家通過一系列房地產、金融政策的出臺，進一步加強對房地產市場的調控。

自2016年“930”新政以來，房地產調控收緊，股權融資、債券融資、海外債和信托等房地產融資渠道均受到一定程度的限制。房地產開發到位資金直接影響房地產投資，在房地產開發到位的資金連續回落的情況下，2017年5月份我國的房地產投資已出現了拐點。2018年1月5日，銀監會《商業銀行委托貸款管理辦法》的進一步出臺，以及國家提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”，國家通過利率上調，收緊銀根，提高首付比例等政策為房地產市場持續降溫，一系列政策組合頒布的背景下，更強的監管局勢下，2018年房地產企業銀行融資難度將進一步持續加大，融資環境進一步持續趨緊。因此，在政策變化預期前景不樂觀的前提下及外部市場競爭日趨激烈的現實背景下，探討房地產企業如何通過完善自己的融資方式來提高競爭力具有重要的現實意義。

一、我國房地產企業的主要融資方式分析

房地產行業包含了房產項目開發、房產運營與房產資本管控等項目，是社會經濟中同時具有生產與業務的單位。房地產融資是指房地產企業在開發到銷售過程中，通過貨幣以及信用所進行的籌資、融資及與其相關的一系列金融活動的總稱。目前我國房地產企業的融資方式來源主要有自有資金與外部資金兩種。

（一）內部資金

1.自有資金。自有資金是指房產開發企業在建立時由股東等投資人投入企業的資金，后續通過提取盈余公積等方式擴大自由資金來源。自有資金是房地產企業發展的初始資金，由房地產企業自有支配，房地產企業可以通過加強自有資金的管理，減少企業資金鏈斷裂與資金周轉困難的風險。2015年9月，國務院發布了《固定資產投資項目資本金制度的通知》，該通知明確規定了房地產企業在開發保障性住房與普通商品房的最低自有資金比例為20%，最低資本金制度的規定建立了房地產企業投資門檻呢，減少了市場的風險。

2.預收賬款。預收賬款是指房地產企業在銷售商品房時，根據自身的商業信用預先向購房者收取的部分定金。這種融資方式是一種內部融資方式，利于房地產企業回籠資金，緩解房地產外部融資約束，增加房地產企業的財務柔性。

（二）外部資金

1.銀行信貸。銀行貸款是指房地產企業以自身的信用從銀行獲得的短期和長期借款。短期借款的借款時間為一年，多用于彌補企業短期資金的不足，長期可寬是指一年以上的借款，用于滿足企業對于長期建設的資金需求。在相當長一段時間內，銀行信貸作為中國房地產開發公司的重要籌資形式，房地產公司在銀行借貸方面存在極大的依賴性。中國房產開發公司獲得銀行借貸重點包含下幾種方式：非固定性資金借貸；工程開發借貸；房地產抵押借貸。

銀行貸款具有獲取手續便捷、融資成本較低、財務杠桿和合理避稅等功能，收到房地產企業的青睞，因此成為房地產企業最主要的融資方式。對銀行貸款的高度依賴不僅會使企業面臨還本付息的壓力，也使銀行業承擔較大風險，因此，銀行貸款的政策與利率高低極易受到國家宏觀調控政策的影響。

2.債券融資。債券融資是指項目參與者依據相關法規要求的流程推出的、協商依約為債券擁有人給付利息與償付本金的一類融資活動。債券融資本質上是債務籌資，對企業的管控權無法形成削弱作用。發行債券需要房地產企業具備一定的資質。2015年1月15日，中國證監會對《公司債券發行與交易管理辦法》進行了修訂，豐富了企業發行債券的方式。發行債券一方面融資成本較低，短期內通過大規模發行債券可以籌集到足夠的項目資金，另一方面，債券融資也能起到財務杠桿的作用，調整企業的資本結構，進行合理避稅。債券融資相對于銀行借款來說，使用方式比較靈活，受到投資方向的限制較少。

3.股權融資。人們常說的股權融資，即是指公司的股東主動提供一些公司所有權，利用公司增資的形式吸引不同的股東的籌資形式。就房地產公司第一次對外發行得到高額資金之外，上市之后再籌資也一樣是若干獲利水準高、信用優良的公司上市之后的可用性渠道。此種融資形式僅僅適用于上市企業。

4.房地產信托。房地產信托融資是指投資機構或投資者個人將其自有資金購買信托計劃，信托機構將投資機構和個人資金投向房地產項目。信托投資操作簡單，利率靈活，成本較低，但信托產品的期限較短，無法滿足房地產企業的的大規模資金需求。

5.海外融資。房地產企業海外融資包括海外上市和海外發行債券。利用海外融資可以合理規避國內宏觀政策變動及嚴格監管對企業融資的限制，但海外融資易受國際匯率及國外投資環境的影響。

二、我國房地產企業主要融資方式現狀分析

房地產企業的經營項目主要是地產開發及相關服務。它同其他工業企業一樣既是生產者也是經營者，只是產品屬于不動產及與不動產相關聯的產品。對于房地產企業的而言，融資是所有房地產企業永恒的課題。表1反映了我國2010年到2016年房地產開發企業資金來源情況?？梢钥闯?，2016年，全國房地產開發投資總額為144214億元，比 2015 年上升15%，比2010年上升了97.7%，說明了我國房地產開發企業資金來源迅猛增長，行業規模迅速擴大。從具體的資金來源構成情況分析，其中，國內貸款2016年為 21512億元，比2015年絕對數增長了1298億元，相對數增長了6.4%，與2010年相比絕對數增長了8947萬元，相對數增長了71.2%；利用外資方面2016年為 140 億元，與2015年相比，絕對數比2015年下降了157億元，相對數下降了52.8%；自籌資金2016年為49133億元，絕對數比2015年增長了95億元，相對數比2015年增長 0.2%，絕對數比2010年增長了22495億元，相對數你2010年增長了84.47%；其他資金2016年為73429億元，絕對數比2015年增長了40478億元，相對數比2015年上升31.9%，絕對數比2010年增長了40478億元，相對數比2010年上升了122%。

通過對我國房地產開發企業2010年-2016年資金來源的統計描述，可以看出2010年到2016年我國房地產開發企業的融資方式呈現以下特征：

（一）資金來源偏好銀行貸款與自籌資金。從表1可以看出，對我國房地產開發企業的各年各類企業資金來源構成進行分析，可以看出2016年，我國房地產開發企業的國內貸款為21512億元，占總資金來源比例為14.92%，利用外資為140億元，占總資金來源比為9.7%，自籌資金來源為49133億元，占總資金來源比為34%，其他資金來源為49133億元，占總資金比為50.92%。對比2010年的數據分析，2010年我國房地產開發企業的國內貸款為12565億元，占總資金來源比例為17.22%，利用外資為790億元，占總資金來源比為1.08%，自籌資金來源為為26638億元，占總資金來源比為36.52%，其他資金來源為32951億元，占總資金比為45.17%。這一數據分析也說明隨著國家對房地產市場的嚴加調控，房地產企業的銀行貸款比例有所降低，自有資金比例有所提高。

（二）融資渠道的多元化顯現。從表的數據分析可以看出，2016年其他資金來源為49133億元，占總資金比為50.92%，2010年其他資金來源為32951億元，占總資金比為45.17%。，說明了隨著我國證券市場的進一步完善，以及多樣的金融產品的出現，房地產企業開始通過多元化的融資方式解決自身的資金需求，債券融資、房地產證券化、開發商貼息貸款、基金融資、海外融資及房地產信托投資等融資方式為房地產企業所使用，一定程度上緩解了房地產企業過多依賴某一種融資方式給自身帶來的風險問題。

在采用多元化融資方式方面，我國房地產企業綜合實力100強之一的企業---碧桂園地產在多元化融資方式方面做了很多探索。其于2007年4月20日在香港聯交所主板掛牌上市，該公司的上市為接下來的房地產開發打下了堅固的基礎。而其地產的主要融資方式主要有：1.銀行貸款。碧桂園地產出來通過良好的銀企關系獲得銀行貸款外，碧桂園還通過股權融資，使自己的現金流更加穩定。2.股權融資。股權融資可以降低其資產負債率，增強碧桂園的融資能力，并在股票市場為碧桂園樹立良好的形象，提高了其的品牌影響力和知名程度。3.房地產基金融資。河南碧桂園置業有限公司與中信銀行鄭州分行簽署戰略合作協議?！爸行刨Y本·碧桂園中國房地產開發基金”隨之成立。實際上該企業通過這種方式與中信共同分享利益，共同承擔風險。4.合作開發融資。2015年4月，中國平安以63億港元入股碧桂園，成為其第二大股東，使碧桂園資金充足，也減少了碧桂園對房地產融資的依賴。該公司調整戰略布局，“鞏固三四線，擁抱一二線”。5.海外融資。由于國家政策無法滿足我國房地產企業的多元化融資需要，該公司成功進行了海外融資，這些對于投資者來說有很大的參考價值。其在海外的首個項目-金海灣項目與2013年8月開盤，認購近100億元人民幣。房地產企業多元化的融資方式分解了企業的財務風險，同時為企業的發展提供了多樣的資金來源渠道，有利于企業提高資金運作效率，進而提高企業的競爭能力。

四、完善我國房地產企業融資方式的思考

（一）完善房地產融資市場體系

房地產行業的健康發展可以更好地促進國家經濟的持續健康發展，房地產融資市場體系的健全與完善是房地產行業穩步發展的必要條件。我國現階段政府宏觀政策、房地產政策、信貸政策等對房地產企業的融資方式與融資行為都有著較大的影響。因此在房地產市場大力發展的同時，需要國家和政府完善相關的法律規章制度等促進房地產融資市場的健康發展。國家通過完善法律法規，強化金融市場監管，維護市場公平；規范房地產企業融資行為，防范融資風險。為了為房地產企業創造良好的融資環境，政府也可以通過價格、利率等經濟手段，加強對金融市場的調控，引導完善房地產融資市場，優化資源配置效率。根據我國目前房地產企業融資主要來源途徑看，房地產企業經營資金較多依賴于銀行，因此，政府通過加強銀行貸款的監管加強風險的防范。對銀行貸款進行定期檢查，保證監管機構的獨立性，健全貸款的追責機制，對房貸企業進行差別化要求，保證監督機構的獨立性。完善和建設企業信用體系，優化金融市場的資源配置，為房地產企業的發展創造良好的融資環境。完善金融體制，發展期貨市場、股票市場、進一步推進企業債券發行，公司并購交易會等制度建設，完善金融市場功能。

（二）創建多元化的融資模式

開展“三押一推”，幫助企業拓寬融資渠道。單一的融資方式容易加大房地產企業的財務風險，影響房地產企業的可持續發展，也會產生行業連鎖反應影響宏觀經濟的穩定發展，因此，房地產企業應在對融資成本與融資風險進行平衡的基礎上進行融資方式的創新，積極拓展多元化的融資模式及融資渠道。房地產企業多元化的融資方式可以充分利用各種融資方式的有點，規避缺點，提高企業整體融資水平，防范單一融資渠道帶來的風險。通過金融創新，減少綜合資金成本，我國日益完善的金融市場與市場上增加的日益豐富的金融產品都為房地產企業開辟了多元化的融資途徑，房地產企業應在充分了解各種金融產品的基礎上，進行多種融資方式的組合，解決企業規模擴大及經營過程中的資金不足問題，多元化的融資模式。企業通過“三押”，盤活有形和無形資產，通過擴大融資規模，推動企業資金運轉和自身良性發展，引導企業開展以股權出資和通過債轉股的方式，投資設立新的市場主體，進一步盤活企業資產。

（三）優化房地產企業的資金結構

房地產企業通過優化資本結構，通過多種不同的融資組合方式，實現負債與權益融資的合理比例，均衡長短期負債，實現最佳資本結構組合，抵御市場風險。同時，企業應結合自身發展階段及對資金融通的實際需求，因時而動選擇合適的融資方式，符合國家對房地產行業的宏觀調控政策，提升品牌價值，精準設計，提升產品競爭力的同時增強融資市場的競爭力。房地產企業在優化資本結構時也應結合外部發展環境的特點，根據企業不同發展階段的特點及開發項目的差異，分析自身的優勢與對融資成本的接受程度和風險承受能力選擇合理的融資方式及其組合。

（四）提升房地產企業自身的管理水平

隨著房地產市場競爭的日趨激烈，房地產企業必須通過加強企業管理，加強制度建設，提升融資管理水平，降低經營風險，提升自身的競爭能力。在融資管理方面，企業可通過制定自身特點的融資規劃體系，制定與企業發展戰略相適應的中短期融資規劃，以便為企業持續發展奠定良好的財務能力。融資結構是公司發展戰略的重要組成部分，企業融資結構應與公司發展戰略相契合，在制定融資計劃與投資決策時，根據企業的經營戰略，結合企業的融資需求，制定科學合理的融資規劃。此外，高素質的金融管理人才也是房地產企業應對市場競爭，提升自身融資管理能力的關鍵，因此，做好融資人才儲備工作，重視高級融資管理人才在企業融資管理中的作用，也是房地產企業提升自身融資能努力和可持續發展的重要舉措。

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作者簡介：

郭曉艷，西安海納汽車服務有限公司。