自持商品房入市禁“明租實售”

伴隨著自持商品房供應陸續入市，各地也相繼出臺規定，以加強對企業自持租賃房的管理。專家認為，此舉系堵漏各類“明租實售”亂象，讓租賃市場回歸居住本質。

有效推進住房租賃市場建設發展，是當前建立房地產調控長效機制的重要內容。然而，伴隨開發企業自持商品房逐漸入市，一些“以租代售”的違規行為不斷出現。

近日，杭州、天津相繼發布關于加強企業自持租賃住房管理的通知，以防止房地產市場“明租實售”行為。

專家表示，一系列政策出臺表明了政府發展完善租賃市場的決心，住房租賃在很長一段時間內仍將會是一個熱點市場。

多地加強自持商品房管理

7月17日，南京和杭州皆對開發商拿地或自持商品房的要求作出了調整：南京取消了已執行快2年的現房銷售政策，全面推行“競建自持商品住房面積”；杭州則規定“競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設的項目，自持商品房屋應全部為住宅”，并且杭州出臺了《關于進一步加強對企業自持商品房屋租賃管理的通知》（以下簡稱《通知》），強調企業自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年。開發企業不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權。明確了租賃價格一經確定，原則上一年內不得上調。

據悉，早在2017年8月22日杭州市就曾出臺過《杭州市企業自持商品房屋租賃管理實施細則》。此次發布新一輪通知，是為了進一步加強對自持商品房項目設計文件審查、預售許可（銷售備案）辦理、工程竣工驗收、對外公開租賃等環節的監管，規范有關工作程序和要求。

7月18日，天津也發布了類似通知，并強調，企業自持租賃住房應當以租賃方式自持經營，不得銷售，不得分割轉讓、分割抵押。自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。

事實上，自2016年下半年北京出現首個競拍自持比例的地塊后，上海、廣州、天津、青島、杭州、佛山等一、二線城市相繼跟進，在住宅用地的競拍過程中引入“熔斷”機制，采取“競自持”規則。業內看來，此舉一方面抑制了此前土拍市場的過度高漲態勢，另一方面也為租售并舉的住房市場結構創造了條件。

據中原地產研究中心統計數據顯示，截至日前，全國已經有超過10個城市成交租賃類土地，供應超過10萬套租賃房的土地。其中，北京已經成交超過27宗土地，當中包含70年持有租賃房源140萬平方米。

“政策的出臺和當前租賃市場全面發展提速有關。此類政策利好未來自持型物業落地，總體上利好房地產長效機制的推進。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，此類租賃住房強調長租概念，但也不允許有類似10年以上在租賃期，這也是為了防范“明租實售”現象。對于違規做法，企業將會面臨限制拿地、將可售房源調整為租賃房源、繳納違約金等懲罰。

目前，在高額利潤刺激下，總有一些開發商絞盡腦汁鉆政策空子，通過打擦邊球的方式，將租期較長的租賃房源變相賣給消費者，一度受到相關部門的約談與處理。限制“以租代售”自然也成了各地政策管控的重點。

北京住建委約談開發商

無獨有偶，據媒體報道，去年年底北京住建委約談了中國鐵建旗下理想家項目負責人。據了解，中國鐵建理想家主打80到100平方米的兩居室，2018年春節前后正式對外預租。該樓盤銷售人員介紹，租戶需要交付10年的租金和20年的押金才能入住。按照目前100平方米的兩居室每月市場租金5000元計算，也就是說，要想在這里租住10年，需一次性繳納租金60萬元、押金120萬元，共計180萬元。

如今，理想家項目起租10年一次性交將近200萬元的模式引起了市場多方的質疑。目前老百姓接納的方式是押一付三，付4個月的房租就可以入住了。然而該樓盤現在等于要交30年的租金，有點以租代售的嫌疑。

針對北京住建委的約談，開發企業表示，雖然未在該項目發現存在違規收取租金和“收取20年押金”的實際銷售行為，但該項目存在客服人員未按要求進行押金及租賃信息表述的不當行為，市住建委已要求項目開發企業北京欣達置業有限公司立即進行全面自查和整改，進一步加強和改進項目服務管理水平，嚴格按照《通知》要求進行租賃。

及時遏制十分必要

從租房需求來看，2018年上半年全國重點一、二線城市租房需求量均有明顯上漲。今年上半年，全國各地繼續推進住房租賃政策的細化落實，包括北上廣深、成都、杭州在內的10多個城市都搭建了統一監管的住房租賃服務平臺，各城市關于租賃的一些管理條例、政策也相繼出臺。

與此同時，很多城市都開始增加租賃土地供應規模，保障租賃市場穩定發展，未來租賃土地供應達到三成左右的占比或將成為各地標配，住房租賃將成為保障居住權不可或缺的重要支撐。

一系列政策出臺表明了政府發展完善租賃市場的決心，住房租賃在很長一段時間內仍將是一個熱點市場。與土地供應積極因素相應的是，大型房產企業積極在一二線城市收攬自持用地用于租賃。房地產開發商手中的自持土地是未來租賃住房的潛在供應來源，并且有機會為租房人群提供更規模化、規范化、標準化的租房產品。但是，必須要加強對開發商自持項目的管控，避免“明租實售”情況出現。

業內專家表示，“明租實售”對于政府的樓市調控以及消費者的合法權益，都會帶來不小的隱患。對于樓市調控而言，無產權的長租房進入市場，功能上與商品房相似，性質上卻恰好能規避針對商品房設置的一系列限購措施，必然會對住房市場帶來沖擊；對于租房者而言，以較高的價格獲得10年以上甚至數十年的長期入住權似乎很穩定，但在此期間若房產持有者、租售權利的相關政策發生變化或任何一方需要中止租約，后續產生的各種結果難以預料，也缺乏對應的政策法規，一旦出現交易糾紛，很難確保有關方面的利益不受損失。

目前看來，“明租實售”的行為只出現在少數城市和地塊上，但一些地方及早頒布針對性政策，規范房地產銷售亂象，不僅有助于維護消費者權益，也有助于防止企業自持租賃住房政策扭曲變樣，對引導租賃市場健康發展，是十分及時且必要的舉措。

長租房面臨回報期長的困惑

企業自持商品住房“以租代售”的背后，也反映了長租房市場投資回報期過長的難題，是房企為盡快回款的選擇。

云房數據曾將傳統租房和長租公寓的租金進行過對比。選取北京一居室整租為例，傳統租房月租金平均為2990元，而長租公寓中集中式公寓租金要達到5340元/月，分散式公寓為4100元/月。即便如此，長租公寓仍面臨著收益低、回報期長的難題。有長租公寓業內人士表示，在北京行業盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現象。

看似賠錢的買賣，為何引得多家房企進入？業內認為，在存量房時代，樓市限購政策從嚴，長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運營并舉”轉型的道路之一。