誰(shuí)推高了一二線城市的房租

供給異動(dòng)帶來(lái)供需失衡

在北京，越來(lái)越多的白領(lǐng)住到了六環(huán)以外，還有很多剛畢業(yè)的大學(xué)生選擇兩人或三人合住一間房，當(dāng)然，還有一批人悲吟著“北京只有地下室，沒(méi)有夢(mèng)想”，直接回了老家。

今年的畢業(yè)季，如脫韁野馬的房租更成為年輕人不能承受之重。貝殼研究院Real data的一組數(shù)據(jù)顯示：2018年7月北京租賃成交環(huán)比增加19.2%，每平米月租金為91.5元；東城區(qū)和順義區(qū)環(huán)比漲幅分別為10.5%和10.7%；新奧洋房、三義廟北和城華園三個(gè)社區(qū)的環(huán)比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。

那么，除去畢業(yè)季這一每年都有的常規(guī)操作，還有哪些因素助推了北京房租的暴漲呢？貝殼研究院提供的報(bào)告《北京租金上漲的真相》中稱，近來(lái)北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場(chǎng)上低端租賃房源減少，同時(shí)對(duì)“黑中介”“二房東”的打擊導(dǎo)致部分不合規(guī)房源下架，掛牌房源總數(shù)下滑。此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費(fèi)更高的其他產(chǎn)品類型，需求端的增長(zhǎng)推動(dòng)了這部分產(chǎn)品租金上漲。

供需突然失衡，房租自然不可避免會(huì)上漲。但僅把如此不正常的房租上漲情況歸因?yàn)楣┙o不平衡，那就錯(cuò)了。

資本成重要推手

資本這一令人不安的推手，不容忽視。

在中央倡導(dǎo)“租購(gòu)并舉”之后，長(zhǎng)租市場(chǎng)就成為一個(gè)被資本競(jìng)相吹捧的風(fēng)口。與此同時(shí)，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)模化租賃企業(yè)的“跑馬圈地”，也正式進(jìn)入白熱化狀態(tài)。

競(jìng)爭(zhēng)到一定程度，爭(zhēng)搶房源、哄抬價(jià)格就成為某種意義上的常態(tài)。一套原租金為每月6500元的房子，經(jīng)過(guò)蛋殼、自如等長(zhǎng)租公寓的“激烈搶奪”，房租被硬生生抬高到每月9000元，早已不是什么新鮮事。

曾任我愛我家集團(tuán)副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，而且這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲。他認(rèn)為，在這一波房租上漲中，這些長(zhǎng)租企業(yè)的推波助瀾占到了三分之一的權(quán)重。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，經(jīng)他調(diào)查，同一個(gè)小區(qū)，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源貴22%。而在市場(chǎng)上，已經(jīng)很難找到非中介或者非公寓企業(yè)的房源了。

而對(duì)于機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，另一個(gè)算盤在于，通過(guò)對(duì)小業(yè)主房源的收編、改造，最終形成逐漸取得市場(chǎng)分發(fā)權(quán)和定價(jià)權(quán)的“巨頭”。這不是“炒房租”是什么？

資產(chǎn)證券化推波助瀾

面對(duì)輿論質(zhì)疑的洪流，長(zhǎng)租公寓們的回應(yīng)很有意思——“管理成本高，根本不掙錢”。自如CEO熊林告訴記者：北京是自如從2011年成立以來(lái)唯一盈利的單體城市，且僅是“微利”。

不掙錢卻也要高價(jià)屯房，是要作甚？在專業(yè)人士看來(lái)，這主要在于長(zhǎng)租公寓的自我定位是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而非線下牽線搭橋的傳統(tǒng)中介，他們的目標(biāo)是互聯(lián)網(wǎng)化的中介巨頭。這就不可避免地使他們的商業(yè)帶有互聯(lián)網(wǎng)化的流量經(jīng)營(yíng)思維：為租客定制各類增值服務(wù)，從搬家、維修到沙龍、郊游和聚會(huì)，形成社群內(nèi)的重復(fù)消費(fèi)。更為重要的是，要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)化巨頭，最簡(jiǎn)單的方式就是燒錢——不惜代價(jià)拿到壟斷地位，獲得定價(jià)權(quán)。

然而，更值得警惕的是另一個(gè)助推邏輯——資產(chǎn)證券化。目前，新派公寓、魔方、蛋殼以及自如等長(zhǎng)租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。以魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（魔方“ABS”）為例，三檔的預(yù)期收益分別是4.8%、5%和5.4%。

有分析認(rèn)為，可觀的收益是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品吸引投資者的首要條件，而這必然要求租賃企業(yè)提高租金。

監(jiān)管介入

引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議后，監(jiān)管火速介入。8月17日，北京市有關(guān)監(jiān)管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。一經(jīng)查實(shí)，將從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。

效果如何尚有待觀察，但對(duì)租金的調(diào)控，早些時(shí)候已被寫入政府文件中。2018年5月，住建部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出從六大方面提出做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的明確要求，要求地方政府在控房?jī)r(jià)的同時(shí)也要控房租。

控房租，加大供應(yīng)才是硬道理，北京等一些大城市也已經(jīng)出臺(tái)了增加租賃住房的計(jì)劃。但從計(jì)劃到真正進(jìn)入市場(chǎng)還有待時(shí)日，因此政策的效果也暫未顯現(xiàn)。