商品房預售制要取消嗎？

樓市交易制度的改革任重而道遠，需要與增加市場供應、

整治市場秩序等手段結合起來，特別是對于房地產市場指導的法律法規，

需要根據實際市場的發展而與時俱進。

9月21日，一份出自廣東省的《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）觸動了市場神經。該《通知》關于取消商品房預售制的動議，在進退維艱的樓市如一石激起千層浪。受此影響，A股的房地產板塊出現大跌，招商蛇口領跌，新城控股、深振業A、萬科A等個股跌幅靠前。與此同時，香港恒生中國內地地產股全線下跌。

商品房預售制度醞釀取消，并非限于廣東單個省份。《通知》同時稱，日前住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發《關于對現有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。其中要求，對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監管措施。

廣東省房協相關人士表示，目前相關制度是否調整，仍處于研究論證階段，下發通知是因為住建部要求各地進行評估匯報。

《報送函》建議逐步試點取消預售制度

商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中，尚未完成建設的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。1994年，中國頒布《房屋管理辦法》。25年來商品房預售制度已經成為房地產市場的一項重要制度。據記者了解，商品房預售制度有利于提高資金使用效率，對于有效滿足居住需求，促進房地產行業發展和城鎮化建設發揮了積極推動作用。

該制度同樣頗受爭議。住房城鄉建設部向包括廣東在內的6省住建廳下發《關于對現有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》中就要求，“對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監管措施”。

但是取消商品房預售制度并不是一蹴而就的。廣東省住建廳《關于報送對現有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實有關情況的函（節選）》（以下簡稱《報送函》）顯示，廣東或在一些城市逐步試點取消預售制度，分階段推進。

《報送函》建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對于新出讓土地，逐步實行現售。并擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。

第一階段若干年內保留預算許可，把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂；第二階段全面實施現售，并將時間表向社會公布，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。通過逐步提高商品房預售許可條件，引導市場有序適應改革，使開發企業降低資金杠桿，充實開發經營的資本金，有利于防范化解行業和金融風險；有利于房地產行業內部的優勝劣汰加速進行，提升房地產開發品質，促進房地產市場持續健康發展；有利于把土地、資金等稀缺資源，向優質房企配置傾斜；有利于提高房地產開發企業的抗風險能力，降低購房人的購房風險，維護購房人的合法權益。

住建部否認就全面實施現售征詢意見

該《通知》稱，日前，住房城鄉建設部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發《關于對現有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》，根據疑似住建部發的函文要求，按照國務院辦公廳有關要求，對現有行政許可事項進行清理和論證，并對已取消下放落實情況進行一次全面評估。其中第三點標明，對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監管措施。

不過，住建部隨后在接受媒體采訪時表示，向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消商品房預售，全面實施現售征詢意見情況并不屬實。具體的情況仍在調查處理中。

雖然住建部否認了全面實施現售征詢意見情況，但多名業內人士表示，商品房現售是一個趨勢。

商品房預售制度利與弊

商品房預售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款。最早出現于香港，1956年，香港政府出臺《預售樓花同意書》，正式以法律形式對樓花預售進行規范管理。

內地的商品房預售制度借鑒了香港房地產的開發經驗，通過1994年頒布的《城市房地產管理法》確立，實施至今已近25年。

商品房預售制度最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題，但在漫長的發展過程中，也逐漸衍生出風險。按照上述《通知》，這些風險主要體現在幾方面：

一是一旦發生資金鏈斷裂，導致工程爛尾，將嚴重損害購房人的切身利益，同時會產生大范圍長時間信訪事件， 增加維穩壓力。據不完全統計，2017年廣東省資金鏈斷裂類矛盾總數達61宗。二是由于我國商品房預售市場起步較晚，有關法規制度不夠完善，主管部門的管理職能作用沒有正常發揮，導致房地產市場虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售等亂象叢生。三是商品房預售制度降低了房地產業的門檻， 不具備開發實力的企業進入市場， 降低了開發企業的自有資金要求，刺激了房地產的過度投資和開發，造成不平衡發展和低效率競爭。

事實上，早在2005年8月15日，中國人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》首次指出，很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。

然而，上述《通知》也稱，商品房預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關系到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。

取消預售制不宜操之過急

媒體人沸雪撰文《取消商品房預售制，不宜操之過急》稱，從長遠看，當中國房地產市場逐步走向存量房時代，取消商品房預售制是樓市交易制度改革的必然之途，這在其他歐美發達國家已有參考借鑒。

但從當下來看，還需謹防“取消預售制”所產生的“蝴蝶效應”。從需求端來看，不可否認的是當前主要城市的房地產供應依然處于緊缺狀態，如果在短時間內要求期房轉至全現房銷售，很容易因為本就緊缺的市場供應出現突然“斷檔”而進一步導致房價飆升，反而不利于樓市價格的穩定。

而從供給端來看，房地產開發商的高負債率是眾所周知的行業難題。而且，在預售制多年發展之下，交易過程中的大量風險往往都堆積在了購房者和銀行身上。取消預售制固然能夠規避其弊端，但也容易引發中小房企資金鏈斷裂風險在金融體系中傳導。

中原地產首席分析師張大偉表示，房地產市場對預售制度非常敏感，特別是強調高周轉和高負債的企業。從對股市的影響看，房地產股全線下調體現了資本市場對政策調控繼續收緊的擔憂。雖然短期內全面實施取消預售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在預售制的情況下，類似30層的房子，開發商建造到5層以后，基本上就可以辦理預售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行后續樓盤的追加投資。但現在可能需要30層全部建造完畢，中小房企的資金鏈問題會變得嚴峻，取消預售制將給房地產行業帶來洗牌。