當前物業(yè)管理工作面臨的形勢和任務

【摘" " 要】在全新的時代背景下，我國物業(yè)管理工作面臨的形勢和任務十分嚴峻，在具體的發(fā)展過程中，要確保業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)和政府等相關(guān)部門通力合作，有效融合，進一步發(fā)揮合力，由此使我國物業(yè)管理呈現(xiàn)出全新的面貌，更有效的適應我國住房制度改革的全新形勢。在物業(yè)管理過程中，要進一步樹立服務意識，以此為我國人民群眾的居住水平提升作出應有的貢獻。同時，要以市場需求為基準，進一步明確自身的服務定位，從根本上有效滿足不同層次的物業(yè)需求。基于此，本文重點探討和分析當前我國物業(yè)管理過程中面臨的形勢和任務等相關(guān)內(nèi)容，希望能夠為相關(guān)從業(yè)人員提供一定的參考。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理" 形勢" 任務

中圖分類號：G4" " " 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2018.10.196

當前，隨著我國城市化進程的進一步推進，在城市居民的居住環(huán)境和物業(yè)管理等相關(guān)方面，也越來越引起相關(guān)人士的高度關(guān)注，其中在物業(yè)管理過程中，要著重關(guān)注當前工作面臨的形勢和挑戰(zhàn)，明確相對應的任務，以此為基準，切實有效的實施相對應的應對策略，這樣才能使城市居民的物業(yè)管理質(zhì)量和效率得到更有效的提升，由此為居民的安居樂業(yè)提供切實有效的保障，使我國城市化建設(shè)質(zhì)量得到更顯著的提升。結(jié)合這樣情況，本文重點探討和分析物業(yè)管理過程中面臨的主要問題和任務等。

一、物業(yè)管理和小區(qū)建設(shè)沒有真正分離

從實踐中來看，在我國的物業(yè)管理過程中，小區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理并沒有真正意義上實現(xiàn)分離，這對于物業(yè)管理公司實現(xiàn)市場化操作和規(guī)范化發(fā)展造成十分嚴重的影響，是重大阻礙。誰開發(fā)的樓盤由誰來進行管理，這對于購房者而言，似乎已經(jīng)成為司空見慣的現(xiàn)象，而此類形式在很大程度上影響到其他物業(yè)公司對于項目的介入和管理，也使得開發(fā)商的物業(yè)子公司一直在不夠成熟的狀態(tài)中，沒有真正意義上成熟起來，也無法真正意義上形成市場化的物業(yè)公司競爭機制。在相關(guān)條例中有一定要求，國家要提倡建設(shè)單位結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相互分離的原則，并且利用招投標的方式進行相應資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的選聘。在這種情況下，可以充分看出，提倡本身沒有強制力作用，而開發(fā)商和物業(yè)公司在物業(yè)經(jīng)營管理過程中也無法真正意義上落地，使得相關(guān)內(nèi)容往往流于形式，沒有真正意義上實現(xiàn)建管的有效分離。

二、業(yè)委會不能真正意義上制約和平衡物管公司

在物業(yè)管理過程中可以看出，很多小區(qū)的業(yè)主委員會往往是由開發(fā)商組建起來的，而這種業(yè)主委員會能否真正意義上代表業(yè)主的利益，這是讓人特別懷疑的一點。當前，很多方面的維權(quán)活動往往是由業(yè)主自行組織并發(fā)起的，推選出幾個代表和物業(yè)公司以及開發(fā)商進行談判。然而，在這個過程中，很多物管公司并沒有真正意義上發(fā)揮作用，往往呈現(xiàn)出不負責任的態(tài)度。針對這樣的情況，有很多臨時的業(yè)主委員會往往是在這樣的業(yè)主維權(quán)活動中進一步延伸出來的。在條例中有相應規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主要組成業(yè)主大會，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主要在物業(yè)所在的區(qū)，縣以及人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，才能成立相對應的業(yè)主大會，并結(jié)合實際情況選舉出業(yè)主委員會，按照相關(guān)方面的法律法規(guī)來成立，并通過行政備案的方式成立業(yè)主業(yè)委會，同時使自身有合法身份。然而，從小區(qū)的物業(yè)管理過程中來看，物管公司雖然有著小區(qū)公共資源的管理權(quán)和調(diào)動權(quán)，但是并沒有真正意義上起到平衡制約的作用，從而也無法真正意義上在具體的小區(qū)管理過程中呈現(xiàn)應有的效益和價值。

三、新舊物管公司在交接的過程中出現(xiàn)真空問題

從實踐中來看，當前很多小區(qū)的物業(yè)管理過程中往往是前期進行物業(yè)管理，而我們所稱之為的前期物業(yè)管理，主要指的是在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，相關(guān)單位所選聘的物業(yè)管理企業(yè)對相關(guān)小區(qū)進行一定程度的管理，從條例中能夠進一步看出，物業(yè)管理主要指的是業(yè)主利用選聘的物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)結(jié)合物業(yè)服務合同當中的相關(guān)內(nèi)容，維修養(yǎng)護管理房屋和相應的設(shè)施場地等等。而條例的實行，是大部分小區(qū)管理從前期的物業(yè)管理進一步向物業(yè)管理階段進行轉(zhuǎn)型，在這個過程中會出現(xiàn)兩種狀況。首先是仍然由原來的物業(yè)公司進行實時管理，但是物業(yè)管理合同簽訂的主體其中一方很可能出現(xiàn)一定程度的變化。另外一種情況是，如果物業(yè)公司要進行變更，而在這個過程中就會使新舊物業(yè)公司在銜接的過程中出現(xiàn)問題。從實踐中來看，開發(fā)商前期管理的物業(yè)公司，業(yè)委會和即將管理的物業(yè)公司，在交接的過程中會存在一定的問題，在這個過程中，相關(guān)方面的法律法規(guī)和責任制度無法有效明確，從而無法進行財產(chǎn)審計，針對公用設(shè)施設(shè)備進行清查等相關(guān)方面都是要求業(yè)主必須要著重考量的現(xiàn)實問題。

四、前期物業(yè)公司面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)

在業(yè)主委員會選擇了全新的物業(yè)管理企業(yè)之后，簽訂相對應的物業(yè)服務合同并生效之后，不管是開發(fā)商還是前期物業(yè)管理公司，所簽訂的前期物業(yè)服務合同是否到期，在這樣的情況下都會終止合同。隨著條例的進一步實施，這對于開發(fā)商選聘的前期物業(yè)公司就會帶來巨大的風險隱患，如果無法和物業(yè)委員會達成繼續(xù)管理的一致協(xié)議，開發(fā)商或者業(yè)主就不會再進一步履行支付義務。在這樣情況下，前期物業(yè)公司就會面臨解散的風險。第二，前期物業(yè)管理公司和新的物業(yè)管理是進行有針對性的對比，他們在投入方面更大，因而運作難度也面臨嚴峻挑戰(zhàn)，在工程收尾和小區(qū)入住的環(huán)節(jié)，是物業(yè)公司進行管理過程中巨大的挑戰(zhàn)。然而，即使把這個挑戰(zhàn)應對之后，真正意義上進行管理的可能是其他的公司，由此導致前期物業(yè)管理公司有巨大的風險隱患和財務安全隱患，有可能導致其無法回收前期的投資。而針對某些中小規(guī)模的開發(fā)商旗下的物業(yè)公司來說，所呈現(xiàn)出的巨大變動很可能導致其破產(chǎn)，倒閉。

五、共用設(shè)施的界限成為焦點問題

從條例的規(guī)定中進一步可以看出，利用物業(yè)共用部門，共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營管理，要在確保相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會物業(yè)管理企業(yè)一致同意之后，要結(jié)合相對應的規(guī)定辦理相對應的手續(xù)，而業(yè)主的收益，要用來針對專項維修資金進行有效補充，也可以結(jié)合業(yè)主大會的具體決定來有效使用，這樣才能充分確保全體業(yè)主的權(quán)益得到充分的維護。然而從現(xiàn)實中來看，在小區(qū)內(nèi)部所涉及的公共設(shè)施和設(shè)備特別雜亂，復雜，而且種類眾多，在具體的經(jīng)營和力方面涉及多種數(shù)，怎樣才能進行更有效的界定，這成為相關(guān)方面持續(xù)關(guān)注的焦點問題。在銷售項目中宣傳的作為小區(qū)配套設(shè)施的學校，會所等，在經(jīng)營方面是和物業(yè)公司獨立開來的，而怎樣才能對其進行更有效的界定和操作，在這個過程中涉及特別多的利益和方面，怎樣才能進行更有效的界定和區(qū)分，這是需要著重研究的，是十分艱難的形式和任務。

六、在維修資金的應用過程中，往往在吃大鍋飯

當前，在物業(yè)的住宅專項維修資金籌集方面不夠健全完善，很多的籌集渠道不夠科學合理，使用也不夠理想，這對于業(yè)主的權(quán)益會造成很大的損害。專項維修基金并不是政府的，同樣更不是物業(yè)管理公司的，是全體業(yè)主所共有的當前維修基金的收取，這是該領(lǐng)域范圍內(nèi)需要持續(xù)關(guān)注的焦點問題。當前，隨著更多商品房的進一步投入和應用，在專項維修基金的應用方面也進一步被高度重視，因為很多物業(yè)公司并沒有責任心和使命感，在小區(qū)管理過程中，如果某些公用設(shè)施或者設(shè)備出現(xiàn)破壞性的應用情況，通常情況下壽命為10年的設(shè)備只使用5年就無法繼續(xù)運用，在這樣的情況下，就要充分發(fā)揮維修資金的作用，然而如果維修資金沒有被科學合理的應用，或者沒有被高度重視，就會導致小區(qū)的實時設(shè)備進一步惡化，無法確保小區(qū)正常運行。除此之外，因為專項維修基金是全體業(yè)主共同所有的，其主要用途是針對物業(yè)的各項設(shè)施進行保修和維護，并及時有效的進行更新和改造，然而很多規(guī)模比較大的小區(qū)有著多個住宅樓群，有些公共設(shè)施是給某一棟樓服務的，但是如果需要進行維修更新，往往要動用全體業(yè)主的專項維修基金，而在這樣的情況下，一刀切的模式無法真正意義上體現(xiàn)起針對性和高效性，進而形成大鍋飯的問題。所以，針對這樣的情況，怎樣才能充分確保住宅專項維修基金能夠進行切實有效的精細化管理，進行更科學合理的應用，這對于每個業(yè)主的根本利益和直接效益講都有著十分關(guān)鍵的作用。

七、結(jié)束語

通過上文的分析和探討，我們能夠著重看出，在全新的時代背景下，物業(yè)管理工作面臨著比較嚴峻的發(fā)展形勢和問題，相關(guān)任務十分嚴峻，針對這樣的情況，就需要業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)和政府等相關(guān)部門發(fā)揮合力，有效配合，物業(yè)管理要具備強烈的責任感和使命感，有針對性的結(jié)合我國當前的法律法規(guī)和住房管理制度，以及物業(yè)管理等相關(guān)內(nèi)容，真正意義上樹立為人民群眾服務的意識，在最大程度上為我國人民居住水平的提升貢獻應有的力量，提供更優(yōu)質(zhì)的服務。在物業(yè)管理方面也要把市場需求作為導向，針對自身的服務定位進行有效明確，從根本上滿足個性化的需求，同時，進一步把市場需求作為導向，針對自身的服務定位進行有效明確，從根本上滿足個性化的物業(yè)需求，同時進一步加快改革進程，創(chuàng)造出更加和諧良好的法治環(huán)境，以此使我國物業(yè)管理呈現(xiàn)出可持續(xù)發(fā)展效益。

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