老舊小區變身“全要素小區”

何佳艷

北京的老舊小區很多，而且基本都是按照幾十年前溫飽社會的標準設計的，場地空間小，騰挪余地有限。如何整治改造老舊小區，提升居民生活品質，是一個大課題。

在疏解整治促提升的大背景下，朝陽區率先推出了“全要素小區”的治理概念，成為全市推動城市精細化治理、加強社區治理創新的一個縮影。目前，朝陽區已有20個小區基本完成全要素小區改造，還有37個小區即將在年底完成改造升級。全要素小區究竟怎么建設？帶來哪些變化？記者日前對幾個試點社區進行了探訪。

57項細則構筑“全要素小區”

到底什么是全要素小區？據朝陽區社會工委、社會辦相關負責人介紹，全要素小區是指從設施與功能、空間與交往、生活與生態等多角度、全方位滿足居民全生命周期和諧宜居需要的小區。建設全要素小區主要目的是打破由住房性質決定資源配置的體制，更強調政府引導、社會參與和市場驅動，促進宜居資源要素的均衡分布，以全要素小區發展模式化解設施老化、功能缺失、服務缺位的小區病的問題。同時，圍繞全要素人居環境和生活舒適度，解決小區環境品質下降、空間秩序混亂、歷史文化遺產損毀等問題，促進建筑物、街道立面、天際線、色彩和環境更加協調、更加優美，促進小區公共空間、居民活動、社區文化塑造和人居品質提升，讓小區的社會性和空間性有機結合進而促進社群互動，讓老舊小區“老得優雅，舊得有味”，讓居民感受到變化、體會到幸福。

今年4月，朝陽區研究制定了《朝陽區全要素小區設計導則》，從十個方面57項細目給予指導參考，采取小規模、漸進式、減量化、可持續的方式，對不同類型小區特別是老舊小區進行有機更新、系統治理，讓小區道路可以漫步、建筑可以閱讀，小區更有溫度。根據導則，全要素小區建設將綠化美化、安全穩定、維護維修、停車管理、交通出行、文體設施、樓門文化等要素進行系統改造升級，在建設中更關注補短板、補欠賬，主張“低影響”和“微治理”。

其中，環境改善是全要素小區建設的重中之重，結合疏解整治和背街小巷治理，將沿街建設規劃與管理有機融合，特別是在沿街墻體、門頭、雨水管線、門窗等沿街建設中彰顯文化底蘊，注重自然生態與人文生態平衡。在全要素小區開展垃圾分類上，提供人工分類、智能分類等保障，并運用積分引導等形式，倡導居民積極參與垃圾分類，自覺做好源頭減量。通過環境要素改善，使小區生活環境更加宜人。

全要素小區建設還將居民手印墻、家牌、涂鴉、小區記憶、樓門文化等作為重要內容，加強傳統文化與現代文化的結合；解決小區交通與泊車問題，改造交通設施、拆除私裝停車地鎖，對私家車停放、小區自行車存放、共享單車停放等進行規范，動員居民當好小區管理的主人。

自2017年開始，朝陽區在朝外、東湖、亞運村、六里屯等街道探索全要素小區建設。2018年結合城市生活圈建設理念，逐步構建朝陽多圈層體系，將全要素小區建設與社區宜居生態圈建設有機融合，擴大到43個街鄉的57個小區，從功能、空間、環境、人文、管理等五大要素，通過城市肌理調整和功能歸位，實現老舊小區有機更新。

試點社區成效初顯

據北京市疏整促辦相關負責人介紹，朝陽區開展全要素小區建設雖然時間不長，但是已經顯現出了巨大的發展潛力。作為試點單位，朝外街道工體西里小區和吉慶里社區從去年啟動規劃設計，如今這兩個社區通過整合環境、安全、出行、服務等要素，解決了一批如道路堵、亂停車等長期困擾居民的難題。

位于朝陽門附近的工體西里小區建于上世紀90年代，如同其他老舊小區一樣，院內各類車輛亂停亂放現象曾經十分嚴重。據小區居民介紹，小區一進門的消防通道原本就很窄，寬度只容一車通過，可之前還長期處在占壓狀態，路上隨便堆些建筑垃圾，或是停個老年代步車、快遞車就會被堵上，給小區居民的安全帶來巨大隱患。小區還曾經發生過居民突發心臟病，叫來了救護車，卻因為通道受阻，錯過最佳治療時機，后來沒能搶救過來的悲劇。

小區里亂停亂放的自行車也曾經讓居民頭疼。據介紹，小區有一些曾經的出租戶人留下來的自行車，亂放在小區，成為“僵尸自行車”，既影響美觀，又浪費空間。即使是常住居民的自行車，同樣存在棘手的問題。據小區居民介紹，以前小區車棚主要靠人看著，由于看車人連吃帶住都在那里，常常出現私搭亂建，還有許多堆物堆料，稍有不慎就可能著火。

據工體西里小區不遠的天福園小區，建成年代更加久遠，問題也更多。據天福園社區黨委書記汪學銀介紹，小區院子里有個花亭子，可年久失修，改造之前，堆滿了廢舊自行車和破沙發，裝修垃圾隔三差五就積成小山，僅有的綠地也成了“斑禿”。而且因為當初沒有規劃停車位，居民陸續私裝地鎖，弄得地鎖到處都是，毫無章法。

“這些是老舊小區普遍存在的頑疾，之前我們也采取過一些辦法，但往往是單一式、碎片化的，缺乏整體設計，成效不太明顯?！背饨值擂k事處副主任孫偉表示，相比之下，全要素小區建設更加系統。

孫偉介紹，朝外街道通過“三統籌”方法推進全要素小區落地。一是統籌整體規劃。在對本地區情況調查論證后，街道改變傳統單一式、碎片化改造方式，以居民實際需求為依據，優化調整各社區整體圈層結構，突出人文傳承和空間融合的特色，創建可持續性、綠色開放的公共活動空間。二是統籌多元參與。街道整合環境、安全、出行、服務等要素，聚集政府、駐社區單位、小區利益相關方等資源，促進居民參與議事協商常態化，實現了條塊部門聯動、黨群關系融合，解決了一批如道路堵、亂停車等長期困擾居民的難題。三是統籌綜合提升。街道結合“全要素”特點，從多方面對小區進行整體有機改建。

在工體西里社區，改造行動從清理廢舊自行車開始?！拔覀兲栒倬用襁M行‘物物置換，用閑置的自行車兌換綠植、卷紙等生活用品，活動很受大家歡迎。對于那些長期無主的‘僵尸自行車，志愿者統一清理，騰出不少空間?！?孫偉表示，去年啟動以來，社區已清理七百多輛廢舊自行車，這些空間可以用來停放老年代步車，從而杜絕以往代步車占用消防通道或小區花園的現象。

通過居民協商，制定公約，社區與物業合作將消防通道徹底打通，并派專人值守，確保再無占道情況?？粘鰜淼男^花園經過美化，也重新煥發生機。

針對小區里自行車丟失率高的問題，工體西里社區也積極采取措施，與阿凡騎網絡科技北京有限公司聯手，對原有車棚進行全面整改。新的智能車棚不再需要專人看管，避免了不必要的消防隱患。同時，車棚配備的充電設施也讓電動車的充電更加安全。

同時，小區門禁也進行了智能化升級。居民錄入身份證信息以后，不僅能像過去一樣用門禁卡開門，還可以刷身份證、用手機應用或二維碼開門。比如老人如果忘帶鑰匙，子女也能幫忙通過手機打開，家里來客人的話，也可以給對方發二維碼進門。

鑒于小區屬于典型的老齡化社區，工體西里小區在黨員“一幫一”結對幫扶基礎上，成立了“鄰里情”守望服務隊，現在已有隊員55人，受助居民一百多人。

如今的工體西里小區，自行車整齊地碼放在智能車庫內；走出停車庫，漫步在紅色的步道上，前方就是畫著“孝道故事”的涼亭；涼亭邊上，擺放著幾組健身器材；在這個小區里，機動車除特殊情況“零出入”……

同樣的改造也發生在天福園社區。汪學銀介紹，通過挨家挨戶做工作，天福園社區的地鎖拆了，小區成立了自管會，如今院內停車秩序井然。同時，小區徹底翻修了綠地，又拆掉了廢棄的水泥墩子，建起了供居民休閑用的亭子。借助“國安社區”網絡平臺，“互聯網+社區”服務也在逐步滲透小區。汪學銀表示，天福園社區還與日壇晶華14家“六小門店”建立服務聯盟，成立了“晶福壹家”服務隊，為居民提供便民服務。例如每個月，服務隊會在固定時間為居民安排義務理發，藥品也可以打個電話就送上門等。

據市疏整促辦相關負責人介紹，下一步，朝外街道將整合資金，將天福園小區居民樓外墻保溫改造、院內綠化美化、停車管理和平安建設等工程進行一攬子升級，建立規范的警備工作室，完善電子巡更系統，將地區298個公共區域攝像頭和45家社會單位攝像頭納入社會治理平臺，實現實時監控、統一調配、及時處置，實現小區智慧安防目標。同時，市疏整促辦將會同相關部門梳理各區社區治理創新實踐，總結形成可推廣可借鑒的先進經驗，進一步推動首都城市治理精細化發展。