電子商務對商業地產的影響分析

摘要：電子商務克服了傳統空間的限制，使得顧客更加方便的享受購物。再加上相對于傳統商業的低成本優勢，電商企業的迅速發展對傳統商業造成了強烈沖擊。而電子商務自身單位營業額對商業地產的需求不足，導致商業地產的需求增速下降。此外，房地產開發企業在電商時代仍然用傳統經營理念，向市場供應大量商業地產。電子商務導致商業地產供需失衡，表現為商業地產成交量增速下降、價格增速下降和商業地產開發商經營壓力增加。

關鍵詞：電子商務；商業地產；影響分析

★基金項目：2018年河南省政府決策研究課題（2018B235）。

引言

隨著科技的進步、時代的發展，網絡購物行為越來越普遍，電子商務也日益興旺。根據國家統計局數據和商務部典型零售企業統計數據測算，截至2017年底我國零售業經營單位共有1938萬個，同比增長7.4%。據國家統計局數據，2017年我國網絡零售額達71751億元，同比增長32.2%，增速比上年加快6個百分點。

在電子商務迅猛發展的同時，房地產行業也是一片繁榮。據國家統計局數據，截至2017年底，全國共有房地產開發企業95897個，比2000年的27303個房地產開發企業，增加68594個，增長251%；房地產開發企業從業人員從2000年的971946人增加到2830960人，增加從業人數1859014人，房地產開發企業從業人數增長191.27%。商品房年銷售面積從2000年的18637.13萬平方米增加到2018年的171654.36萬平方米，商品房年銷售面積增加153017.23萬平方米，增長821.03%。商品房年銷售額從2000年的3935.44億元增加到2018年的149972.74億元，商品房年銷售額增加146037.30億元，增長37.11倍。而其中的商業地產年銷售面積從1399.31萬平方米增加到2018年的11971.33萬平方米，年銷售面積增加10572.02萬平方米，增加755.5%，落后于商品房增速。

房地產的整體繁榮掩蓋了電子商務對商業地產的影響。隨著我國經濟進入高質量階段，電子商務對商業地產的影響越來越大。分析清楚電子商務對商業地產的影響，對于商業地產的良性可持續發展非常關鍵，對于促進經濟高質量發展意義非凡。

1、文獻綜述

電子商務迅猛發展，也吸引了眾多學者對電子商務領域相關問題進行研究。研究內容比較廣泛，涉及法律、經濟、管理等方面。

在電子商務法律方面的研究主要集中在具體細節和法律制度方面。電子商務具體細節的法律研究主要集中在電子商務平臺、私人密碼、電子簽名等方面。在電商平臺相關法律問題方面，周樨平的研究比較具有代表性。周樨平（2019）探討了電子商務平臺的法律責任，并認為采用柔性引導手段比強制性的法律義務在規范電商方面效果更好[1]。在電子簽名法律問題領域，認為電子簽名與傳統簽名具有完全相同的法律效力[2]的觀點比較具有代表性。私人密碼是電子商務交易安全的重要保證，孟勤國和劉生國關于私人密碼的法律相關問題的研究代表性較強。他們堅持使用私人密碼由本人承擔原則，認為操作系統密級過低導致被破譯，由相對方承擔相應的法律責任，操作系統密級程度達到要求標準而仍被破譯，雙方共同承擔責任[3]。在電子商務法律制度方面，楊迅關于電子商務法律體系的構建的研究比較具有代表性。楊訊認為電子商務法律體系的構建應該首先考慮原有法律的適用性[4]。

在電子商務經濟方面的研究主要集中在對零售企業、農民增收等方面的影響上。比較具有代表性的有張建軍、李琪和李建軍的研究。在電子商務對零售業的影響上，張建軍通過全國31個省、市、自治區的數據實證研究發現順應電子商務發展的大勢，線上線下融合發展對于提升零售業營業額具有積極的影響[5]。李琪通過浙江省11個地市的數據實證研究，發現電子商務的發展及其空間溢出效應對農民收入增長具有顯著的正向影響[6]。李建軍結合黑龍江省作為農業大省的實際，提出了創新綠色食品電子商務交易模式促進黑龍江省綠色食品電子商務發展的建議[7]。

在電子商務管理方面的研究主要集中在電子商務市場運行監測服務平臺、電商企業聯盟等方面。在電子商務市場運行監測方面的研究，柴躍廷的電子商務市場運行監測指數體系的研究比較具有代表性。他設計了電子商務市場運行監測指數體系、嘗試構建了電子商務市場運行監測服務平臺[8]。在電子商務企業經營策略方面，張怡的戰略聯盟主張比較具有代表性。張怡通過京東與騰訊的戰略聯盟為例，得出積極尋求戰略聯盟有助于電子商務企業獲得突破的結論[9]。

2、電商對商業地產的影響機理

供需關系分析是西方經濟學的精髓所在。電子商務也是通過影響商業地產的供需關系影響商業地產。電子商務對傳統商業造成巨大沖擊，傳統商業對商業地產的需求增速迅速下降。而新的單位電子商務對營業額對商業地產的需求不僅小于單位傳統商業營業額對商業地產的需求，而且又遠小于房地產開發企業通過新建對商業地產的供給。

2.1 電子商務對傳統商業造成巨大沖擊

競爭性是市場經濟的重要特征之一，電子商務在與傳統商業的競爭中，處于優勢地位。電子商務的中間環節更少，甚是可以做到廠商直接對接消費者，因此中間流通成本大幅減少，促使商品的價格大幅下降。消費者的理性讓更多的消費者選擇可以以較少的價格可以買來相同的效用的電子商務。另外，電子商務相對于傳統商務成本更低。電子商務需要較少的實體店，這就意味著房租、雇傭費等可以大幅降低。還有，電子商務靈活性更強。電子商務相對于傳統的商業，不需要花太多成本鋪貨，甚至可以實現零庫存。最后，電子商務可以使商品或服務更符合客戶的需求。電子商務縮短了商品流通環節，使得顧客對商品的需求可以更加及時準確的反饋給供給者。

2.2 電子商務對于商業地產的替代效應較小

電子商務相對于傳統商業，對商業地產的依賴性較差。電子商務對互聯網的依賴性較強。互聯網克服了空間的距離把每個用戶連接起來，使得人們足不出戶就可以完成對商品或服務的訂購。不需要向傳統商業那樣到達實體商場。大大節省客戶時間、體力的同時又可以使顧客更方便的貨比三家，選擇最能滿足客戶需求的產品和服務。電子商務借助互聯網對傳統商業進行了革命性變革，克服了實體商場空間的限制，使得單位營業額的電子商務對商業地產的需求相對于單位傳統商業營業額對地產的需求大幅度的減少。

2.3 電子商務對商業地產的需求增速遠小于商業地產的開發速度

房地產開發商的傳統開發思路沒有及時與時俱進，導致商業地產供給量增速大于需求量增速。傳統觀念認為經濟的騰飛一定帶來對商業地產的巨大需求量。而且傳統觀念認為一般情況下商業地產的價格遠高于住宅等其他類房地產，商業地產的利潤也遠高于其它類房地產。房地產開發企業基于經濟發展肯定對商業地產產生巨大需求缺口和商業地產利潤率較高的傳統認識，向市場大量供應商業地產，以達到追逐最大利潤的目的。然而，互聯網的崛起并與傳統商業的結合，催生出的電子商務克服了一定程度上空間的限制，使得對于商業地產的需求大幅減少。

3、電子商務對商業地產成交量、市場價格和開發企業的影響

電子商務對商業地產的影響主要集中在成交量、成交價格和開發企業的三個方面。電子商務本質上通過供需關系對商業地產產生影響，具體直接表現是電子商務的發展導致商業地產的需求量不足。根據需求變動分別引起均衡價格和均衡數量的同方向變動原理，商業地產需求量增速下降，分別引起商業地產的均衡價格和均衡數量增速分別下降。即會導致商業地產的成交量和市場價格增速分別下降。在房地產開發商仍然傳統的大量供應商業地產的行為下，房地產開發企業越來越大的經營壓力促使企業進行改革以求生存。

3.1 電子商務對商業地產成交量增速的影響

電子商務通過對傳統商業造成負面沖擊和自身對商業地產的需求不足對商業地產的成交量造成負面影響。成交量是市場經濟下供需平衡時的均衡數量。商品一般情況下都需要一定的規模效應來降低成本，實現商業化。電子商務本身對商業地產的需求不足，又對傳統的商業造成強大沖擊，減弱了傳統商業對商業地產的需求量。根據一般均衡理論，在供給不變的條件下，需求增速下降，將引起商業地產的成交量增速下降。根據國家統計局數據，2001年至2018年的商業營業用房銷售面積年同比增長平均值是13.38%，小于商品房銷售面積年同比增長平均值。

3.2 電商對商業地產成交價格增速的影響

電子商務引起商業地產的成交量增速產生負面影響的同時也對商業地產的價格增速造成一定的負面影響。量價關系是市場經濟下的極其重要的一種關系，而且價格是市場經濟不可或缺的組成要素。從交易角度來看，成交量減少說明需求者當中的觀望者在增加，買入者在減少，并且在從眾心理的影響下這種趨勢有擴大的可能。同樣的，成交量增速下降并低于同種其它類房地產增速，也說明了在市場中買方力量在逐漸減弱。從經供求角度來看，價格隨著成交量的下降而下降。電子商務引起商業地產成交量增速下降，在電子商務迅猛發展和房地產開發商大量供應商業地產的條件下，商業地產市場供需動態不均衡，商業地產的價格增速下降。根據國家統計局數據，2001年至2018年的商業營業用房價格年同比增長平均值是7.26%，小于商品房價格年同比增長平均值。

3.3 電商對商業地產開發企業的影響

電子商務對商業地產開發企業的影響主要是促進商業地產開發企業轉型。電子商務的發展使得商業地產的生存環境發生了改變。電子商務迅猛發展的環境對商業地產的單位有效經濟容量降低了。生產適銷對路的產品是每個企業持續運營下去的基礎。商業地產是是商業地產開發企業的產品，是商業地產開發企業參與社會經濟活動的途徑。商業地產的單位有效市場經濟環境容量降低和價格增速下降的同時，房地產開發企業的經營理念仍然沒有轉變，仍然花費巨資向市場大量供應商業地產，使得商業地產庫存增加，進一步的商業地產開發企業的經營壓力越來越大。恰當的條件下壓力即動力，商業地產的壓力使得開發企業全方面重新審視自己以前的經營過程。生存的壓力可能使企業在這次改革中不僅僅改革商業地產這方面的問題，還可能促使企業全方位的改革，使得企業重新煥發生機，更加具有市場活力，更好的為顧客提供產品與服務。

4、結論

電子商務對商業地產造成負面影響。電子商務迅速侵蝕替代傳統商業，但是單位電子商務營業額對商業地產的需求并不如單位傳統商業對商業地產的需求大，并且房地產開發企業仍舊按照傳統經營理念向市場大量供應商業地產的情況下，商業地產供需動態失衡。并進一步導致商業地產的價格、成交量增速下降壓力較大和商業地產開發企業經營壓力較大，促進商業地產企業改革以求生存。如下圖1所示。

在電子商務仍然迅猛發展的情況下，電子商務對商業地產的影響仍將持續。在面對電子商務的強大壓力時，房地產開發商必須轉變觀念，及時調整產品結構，并采取相應的舉措去降低商業地產庫存量。

參考文獻：

[1] 周樨平.電子商務平臺的安全保障義務及其法律責任[J].學術研究，2019（06）：66-73.

[2] 李存周.電子簽名和電子商務基本法律問題研究[J].江海學刊， 2005（06）：206-209.

[3] 孟勤國，劉生國.私人密碼在電子商務中的法律地位和作用[J].法學研究，2001（02）：104-110.

[4] 楊迅.電子商務的發展及其法律體系的構建[J].復旦學報，2001（1）：97-100.

[5] 張建軍，薛曉芳，蔡小東.電子商務發展對零售企業的影響及區域差異[J].商業經濟研究，2019（16）：109-112.

[6] 李琪，唐躍桓，任小靜.電子商務發展、空間溢出與農民收入增長[J].農業技術經濟，2019（04）：119-131.

[7] 李建軍，侯躍，楊玉，等.黑龍江省綠色食品電子商務模式選擇的影響因素研究[J].北方園藝，2019（18）：146-151.

[8] 柴躍廷，孫寶文，張安廷，等.電子商務市場運行監測服務平臺[J].清華大學學報（自然科學版），2018，58（09）：796-801.

[9] 張怡.電子商務企業戰略聯盟績效評價[J].商業經濟研究，2019（07）：95-98.

作者簡介：

許露超，鄭州大學旅游管理學院，研究方向：區域經濟學。