政府如何扮演在住房租賃市場中的角色

2018年在住建部和各級政府的一系列嚴防死守的調控政策下，房價大幅上漲的勢頭得到了初步的遏制，可近期房租的上漲卻令人驚駭。

真可謂住房市場是按下葫蘆起了瓢。那么是什么誘發了此輪房租的暴漲？

從表象看，中介搶房大戰、哄抬價格是租金上漲過快的推手。但更值得關注的是，如今的租賃市場的大環境及供需關系已發生了重大變化。

一是政府住房政策變化提升了租賃住房的需求。

2017年中央經濟工作會議明確指出“發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展”成為建立房地產長效機制的一個重要舉措，“租售并舉”使租賃住房的市場地位顯著提高。

廣州帶頭出臺的“租購同權”及其他城市的迅速跟進，使許多買不起房的城市常住人口和城市新市民看到在城市生存與發展的新生機——租房可以與購房人一樣享受同等的公共福利。

二是新建商品住房供給不足加劇租賃房的需求。

許多人把2017年房價上漲歸咎于二線城市搶人大戰、棚改危改，其實這些都是實實在在的住房需求，城市化必然會帶來人口的增長和城市的改造更新，由此帶來的住房需求遲早都會以一種租或購的方式釋放出來。面對城市化和舊城改造帶來住房需求的增長，一些大城市住宅用地供給不足，新建商品住房供給下降，必然會推動房價的上漲。新建商品住房的價格是限制住了，但一手與二手房的價格倒掛又會帶來一輪新房搶購大戰，行政干預的惡性循環不僅波及售房市場還會波及租房市場。因為，售房和租房市場就是一個蹺蹺板，售房市場無法滿足的住房需求必然會轉向租房市場，棚改危改、剛畢業的大學生和各類城市新市民都需要租房過渡、周轉或長期滯留，這些無形中都加劇了租房的緊缺和租金的上漲。

三是大城市租賃住房供給短缺。

說一千道一萬，租金上漲的癥結還是租賃住房供給不足。國外發達經濟體，如美、英、法、德、日，住房自有率分別為68%，69%，54%、47%和61%，但租賃房仍占有較大的比重，且越是大城市租賃房比重越高。中國城市住房自有率雖高達89%，但多年來“只售不租”的房改政策使中國的租賃住房發展嚴重滯后，特別是大城市和特大城市，租賃住房供給更是嚴重不足。

據相關統計和調查，目前中國大概有1.6億-1.9億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%-27%。但面對龐大的租房需求，租賃房的供給卻十分有限。租房的供多以個體私營住房為主，租房品質差，租客端續約率短，缺乏規模化運營機構，政府法律法規不健全、監管不到位都制約了租賃租房市場的發展。

北京有2173萬常住人口，租房人口占比高達34%，但可供出租的住房150多萬套，缺口80多萬套。

加上這兩年首都“疏解整治促提升”工作全面展開，梳理非核心功能，清理、拆除城中村違建、城鄉結合部的出租大院、工棚成為重中之重，但在大規模地拆除非正規住房的同時，公租房和其他租賃性住房的供給并沒有跟上。這無形中會加劇租賃房短缺，推動租金快速上漲。毋庸置疑，維系適當規模的租賃市場是滿足城市社會群體多樣化的住房需求不可或缺的。

房源緊缺，中介才有搶房的理由和基礎。因此，要從制度上消除租金暴漲的基礎，深化住房供給側的改革，增加租賃房的有效供給可能才是解決問題的正道。

明確政府培育租賃住房市場責任主體的職能和作用

一是“兜底線”。

增加租賃住房的供給并不是要求政府大包大攬、大干快上、大規模地興建公共租賃房。從國外的經驗和深圳住房改革新方案來看，政府不應是租賃房供給的主角。

政府興建和持有的公租房應占租賃住房市場的20%左右，且主要應面向低收入、住房困難、殘疾和特殊困難群體。以減少政府投資經濟社會效率低下、腐敗及政府項目過多帶來資源的錯配。

二是政策指引激勵和制度建設。

減少政府直接進入租賃市場并不意味著放棄政府責任，而是要求政府通過調查研究，分析市場需求、供需變化，因地制宜，因城施策，制定出符合當地經濟社會發展實際的住房政策，改變以往一哄而上的做法，特別是在一些人口凈流出的城市，短期的租房短缺可能會隨著人口流出變成過剩。所以，政府應更多借助市場的力量，運用土地、稅收和金融政策引導民營企業、私人業主、非盈利組織、房地產企業和其他長期機構投資者進入租賃市場，增加租賃房的有效供給。

有效的供給既不是建的租賃房越多越好，也不是越高大上越好，而是要與居民的住房需求相匹配，以滿足多層次的租房需求。政府還要通過完善法律法規、信息披露、監督管理等制度建設為租賃市場健康發展營造良好的制度環境。

政策激勵引導更多社會資源進入租賃市場

租賃住房具有投資收益率低、回收期長和經營管理成本高的特點，使得許多房地產企業和投資機構不愿意涉足租賃市場，因此，政府要深化體制機制改革，以制度創新和政策激勵促進租賃市場發展。

首先，要深化土地制度改革。

發展租賃住房繞不過去的第一道門檻就是土地，土地是一切經濟活動的載體，沒有土地租賃房建設和供給就是紙上談兵。為此，2017年國土部、住建部聯合發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將北京、上海、沈陽等13個城市納入試點。北京市計劃到2021年，將供應1000公頃農村集體土地用于租賃住房。上海在閔行區已有集體建設用地建租賃房的實踐。盡管這與打破城鄉二元土地制度、構建城鄉統一的建設用地市場和住宅市場的終極目標還相差甚遠，但它畢竟是允許農村集體經建設用地合理合法有序地進入城鎮建設用地市場一種嘗試，是一個良好的開端。

這不僅增加了租賃房土地供給，也使農民、農村集體成為城鎮住房供給一個新的主體，同時農民也分享了城市化進程中土地增值的收益。此外，北京市鼓勵國有企業利用自有用地建設保障房，目前已建設成約12萬套。盡管這有向舊住房福利體制回歸之嫌，但在一定程度增加了土地和租賃房的供給，緩解了租賃房短缺的壓力。

其實土地制度改革力度還可以再大些，如將北京拆除違建后部分的土地和建筑物可改建為租賃房。其他大城市也有產業升級需要土地用途調整的問題。

城市要發展、人們要住房，緩解土地供給不足的出路無非有兩個：一個是開疆擴土，向農村要地；二是調整存量用地結構。以往工業化中，工業用地占城市用地比重較大，隨著產業升級、經濟結構的調整，土地的用途也要相應調整，將部分閑置的工業地、商業樓宇通過改變土地用途，轉為租賃房用地。多種土地制度改革與創新來將有效解決普通住房和租賃房土地供給不足的問題。

其次，財稅激勵。

鑒于租賃房投資收益低和回收期長，政府應為企業和機構投資者進入租賃市場給予一定的稅收減免。

包括：1）投資租賃房的貸款的利息支出、維修費和管理成本等可部分的減免所得稅和未來的房地產稅；或在提供租賃房服務頭10年里降低所得稅率。

2）對出租賃給低收入戶的住房，政府可給承租人租金補貼，或加大業主稅收減免額。

3）加速房屋折舊。

4）對長期租賃房投資者減免資本利得稅，以更好地保護投資者的利益。

這些稅收減免政策不僅適用于經營租賃房的企業和機構投資者，也適用于私人業主，這有利于盤活存量的住房，增加租賃房供給。政府每年從房地產領域收了那么多的稅和土地出讓金，仍解決不了百姓的住房問題，不如換一個思路還稅于民，減輕企業和居民的稅負，動員社會力量解決住房問題。

再次，金融支持。

租賃房開發經營投資資金需求量大、回收期長的特點使其更需要長期資金支持。近年來，工、農、中、建、交五大國有商業銀行開始在北京、上海、廣州、深圳、杭州等人口凈流入城市“試水”長租賃公寓。

一方面對企業提供優惠利率開發貸、貸款展期。另一方面給承租人提供“安居貸”。

金融機構的介入有其積極的一面：對房地產企業和政府來說，可以緩解開發經營租賃住房長期資金不足的后顧之憂。對承租人來說，“按居貸”可緩解長租客一次支付一大筆租金或押金資金不足的問題，且可鎖定租金，避免租金上漲。

對銀行來說，在一二線城市“五限”政策頻出和銀監會禁止信托類資金違規投向房地產和嚴防金融風險的背景下，房地產信貸增速受限，銀行也需要因時因勢而變，通過金融創新、產品創新、服務升級，尋找新的資金出口和新的利潤增長點。

當然，金融機構支持房地產企業推出的長租公寓和“按居貸”能否得到消費者的追捧，仍有待市場的檢驗。但至少我們看到了金融機構開始支持房地產企業和政府機構進入租賃住房市場，更希望金融創新能給租賃市場發展注入新的活力和生機。

第四，加強法規建設和市場監管。

要解決百姓租房“搜尋成本高、中介不規范”的問題，簡單一兩次約談是不夠的，政府要強化服務與監管，包括完善法律法規建設，對出租人、中介和承租人的責、權、利做出明確規范，改變租賃市場無法可依、無章可循、市場秩序混亂和合同不規范的現狀，并通過“互聯網+租賃房信息”在出租人和承租人之間搭建信息橋梁，目前，許多城市購房有網簽信息，租房信息也應可以網上公示和查詢，這樣，信息透明就可減少承租人的搜尋成本，避免信息不對稱帶來中介創租尋租行為泛濫，還可提高租房分配和交易的效率。這些制度性的建設將為住房租賃市場的健康發展保駕護航。

（摘自8月27日《經濟觀察報》。作者為中國社會科學院經濟研究所研究員）