滾燙的房租

中介資本并非是房租飛漲的罪魁禍首，租房市場的供求失衡才是根本原因；要平抑房租，房租管制會適得其反，更有效的方法是增加住房供給。

2018年夏天，北京800多萬住房租客經歷了一場煎熬。三個月內，他們的房租上漲15%-40%，對有的租客來說，租金和水電支出超過收入的30%甚至40%，按國際租房指數標準，北京房租已經變得越來越不可負擔。

為何北京房租會突然飛漲？各方輿論將矛頭指向經營長租公寓的企業資本，稱資本貪婪，為了搶占租房市場，動用租房貸等金融杠桿，從房東手里高價拿房，在形成市場壟斷后，將哄抬的成本轉移至租客。一時間，部分租房中介企業成為過街老鼠，其負責人很快被北京市住建委等多個監管部門約談。

記者調查發現，長租公寓中介作為住房租賃市場的一環，或存在競爭性拿房，局部區域形成一家獨大，在交易環節存在推高房租行為，但中介資本并非是北京房租飛漲的“罪魁禍首”，租房市場的供求失衡才是根本原因。供求失衡背后是北京市近年來“疏解整治促提升”行動減少租房供給，新增供給卻沒有跟上。

房租關系民生，如何解決高房租難題？針對輿論提出的房租管制，多位專家持反對態度，認為房租管制后遺癥很多，不符合市場規律，應從供求失衡的根本上找措施。如果租金持續上漲，會直接傳導到CPI，帶動諸多商品漲價，降低城市競爭力。更有效的方法是對癥下藥：增加住房供給。

但在當前的北京人口控制政策框架下，治本之策難以推行。近日全國政協經濟委員會副主任楊偉民在公開場合表示，中央所提出嚴格控制特大城市人口規模，首先要控制的是功能，而非要控制人口。

租房市場畸變

孔奇、邢喜智、吳堯，三位在北京工作的年輕人，近來有一個共同的苦惱：房租上漲速度遠超工資，每月要拿出近半薪水來“供養房東”，壓縮生活成本或降低住房質量是三人無奈的選擇。

中國居民人均住房建筑面積為 40.8平方米，而在北京六環內，一間10平方米的單間便足以作為一名或多名北漂的容身之所。近三個月以來，北京房租飛漲，許多單間的月租相比去年同期上漲千余元。

青海女孩吳堯畢業后留在北京工作，和大多數北漂青年一樣，合租是最經濟的選擇。2017年，她與朋友租下了一套三居室，位于東三環外，80平方米，月租7800元。但最近吳堯注意到，同一個小區里的一居室標價已達7500元，二居室8500元，這讓吳堯對下次續簽感到恐懼。吳堯說，她所租住的三居室月租可能漲至近萬元，“漲幅在3000元，一間房漲1000元”。

在北五環外的天通苑，孔奇也在為房租感到焦慮。2017年8月，他以每月2700元租下一間帶獨立衛生間的小房間，今年7月合同到期打算續簽時，他被房東告知要漲700元月租。

從三環到六環外，近三月全北京城的房屋租金都在飛漲。根據記者隨機采訪的租戶所提供的數據，相比去年同期，單間月租漲幅高者達35%，低者也有20%。

早在2012年，邢喜智便在六環外的昌平區租下一套一居室，六年未換。由于和房東熟識，每次續簽合同時租金都只是微漲，到去年為止，月租還只是1800元。但今年7月，一下子漲到了2300元，是六年來漲幅最大的一次。

邢喜智在房屋中介行業從業20年，他告訴記者，從未見過房租有過今年夏季的漲幅，“每年夏季都是房租調整期，但過去漲幅都較低，比如單間上年2400元，下年就2500元、2600元，年漲幅5%-10%”。

北京房租到底漲了多少？官方統計數據較為保守，北京市統計局公布的“2018年7月份北京市居民消費價格變動情況”顯示，當月在各類商品及服務價格中，居住價格同比上漲3.3%，環比上漲0.3%。

鏈家旗下貝殼研究院的報告顯示，2018年7月租金環比漲幅為2.6%，從租金指數的角度，剔除不可比因素，2018年前七個月，租金指數同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。這一數據也與記者調查的情況存在出入。

此外，諸葛找房數據顯示的北京房租漲幅較大，2016年至2018年4月，北京租房均價大體在70元-80元/月/平方米之間波動，7月租金漲至90.12元/月/平方米，環比上漲4.3%，同比上漲25.8%。分區域來看，7月東西城均價均已接近150元/月/平方米，而通州7月租金均價同比上漲接近40%。

為何不同機構房租數據差異如此之大？多位長期從事房地產數據研究的專家告訴記者，房租價格數據主要掌握在各家中介機構手中，割裂分散，沒有一家機構能夠掌握整個市場數據，而各機構出于自己利益，傾向于公布對自己有利的數據和結論，而統計局數據采用抽樣調查方法，亦不能全面反映全市的房租變化情況。

作為特大城市，北京的房租上漲具有合理性嗎？

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，租金是否合理，其實是要考慮房源的成本、租客的收入、適當的盈利等因素。對于北京來說，若是剛工作2年內的租客，其租房的租金應該控制在2000元以內；而對于工作5年內的租客，租金應該控制在3500元以內。此外，國際上對房租是否合理亦有通行標準，即房租水電支出占個人或家庭收入的30%，超過30%則家庭要承擔巨大經濟壓力，如果繼續上漲，房客會選擇搬離。

照此標準，飛漲后的北京房租對大部分房客來說都會超過30%。2017年北京市職工月平均工資為8467元，人均月租金為2795元，房租占比33%，經此輪上漲后，房租越來越難以負擔。北漂女孩吳堯若是續租，房租將占到月薪的40%甚至更高，她決定搬到四環外，繼續北漂生活。

租金越來越難以負擔，租售比數據卻顯示“北京租金還很低”。國際正常的租售比為1：200-300，即一套房子200個至300個月可收回購房款，但北京的租售比卻低至1：800-900，即需出租近90年才可收回購房款。

一面是低迷的租售比，另一面則是人們無法承受的租金，租房市場畸形態勢盡顯。

中介的罪與非罪

對于此輪房租飛漲的原因，當下輿論矛頭指向租房中介，認為自如等中介企業為牟利哄抬了租金。

恒大研究院副院長夏磊撰文指出，長租公寓參與方為了競爭市場份額，瘋狂地融資、搶占房源、搶占市場份額，爭取房租的定價權，“資本急切想從燒錢模式進入到賺錢模式，房租上漲是必然結果”。

持此類觀點的多是房地產開發商背景的研究院，為何指向中介資本？邢喜智給出自己的分析，如果房租漲得過高過快，從長遠看，大量年輕人離開北京，商品房市場就會受到影響。

輿論矛頭指向的資本之一自如反駁了上述觀點，貝殼研究院向記者提供了一份近期租金復盤報告，認為北京市當前的租金上漲是供給短缺、需求升級、政策監管等因素導致。

據記者調查，自如、蛋殼等長租公寓參與方的確在線下有著激烈競爭，并且從房東拿房后轉手，月租金差價有數百元至千元，在交易環節存在抬高拿房成本的情況。

一位周莊嘉園業主告訴記者，小區剛交房時，各房屋中介蜂擁而至，接連打電話詢問閑置房屋。一名中介稱，在他們公司，員工分為兩類，一類僅賺取傳統的房屋中介費，一個月下來，薪水往往只有五六千元，另一些人不停打電話找房東拿房，然后與房東簽署兩至三年不等的委托管理合同，能夠獲得更高報酬。

袁望買房后也迅速遭到中介“圍獵”。去年底，他在南五環旁買了一套一居室公寓，今年2月就迅速被蛋殼公寓找到詢問出租意愿，隨后他以每月3600元的價格與蛋殼簽訂三年委托合同，此后兩年每年漲100元。袁望稱，雖不知自己房子的最終出租價，但周圍相似戶型一居室公寓月租已是4000元。

60多歲的劉建國住在朝陽門外的工體西里小區，今年6月，他將同小區一套45平方米的一居室委托給自如三年，第一年租金5800元/月，此后兩年每年漲100元，劉建國告訴記者，“自如租給一位山東人，租金是每月6500元”。

此外，部分長租公寓利用金融杠桿搶占市場，也暴露中介資本背后的風險。8月20日，長租公寓運營商杭州鼎家網絡科技有限公司宣布資金鏈斷裂破產，租客以個人信用通過一家名為“愛上街”的第三方信貸機構獲得資金，并一次性把全部租金給鼎家，租客再每個月還錢給貸款APP。如今鼎家破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要將欠款還清，而房東也未收到鼎家應給的剩余資金，準備收房。

我愛我家前副總裁胡景暉曾表示，除了供給、需求、季節的因素外，資本方如自如、蛋殼等長租公寓運營商用金融杠桿融資、以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源嚴重違背市場規律，擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口，讓業主也開始要高價。

針對房屋租賃中介“哄抬租金搶占房源”行為，8月17日，北京市住建委聯合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。之后，有中介企業亦承諾不漲房租，并拿出12萬套（間）房源投向市場。

但多位專家學者對記者表示，中介企業并不是北京房租飛漲的“罪魁禍首”，相反，房屋租賃市場的健康發展離不開長租公寓企業的參與，時下輿論中對中介企業的過度討伐值得警惕。

中央財經大學經濟學院講師路乾告訴記者，市場上如果沒有專業中介機構，房東自己需要投入如裝修、維護、溝通等交易成本，這會降低房東的出租意愿。專業長租公寓中介進入后，降低了交易成本，中介與房東簽訂三年以上的委托合同，房東有穩定的租金收入，裝修、維護、溝通成本、違約風險都省去了，同時，租客也獲得優質、標準化的服務。這有助于增加租房市場供給。

現實中也證明了路乾的分析。上海交通大學公共經濟與社會政策系教授陳杰的研究表明，最初自如、蛋殼這類收購租房房源再統一代租的模式剛進入上海時，對上海租房市場租金起到降低作用?！耙驗樵黾恿擞行ё夥抗┙o?！标惤鼙硎尽?/p>

中介企業在拿房價格基礎上加價再轉租，本就是長租公寓的盈利模式。但漲多少是合理的幅度？

據貝殼研究院向記者提供的數據顯示：自如一間房，拿房成本65%，裝修成本7%，運營成本16.5%，稅費3.5%，利潤8%，即裝修、運營成本合計占比23.5%，為第二大成本。據這一數據，一間月租3000元的房子，裝修、運營成本就占據了705元。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，裝修過的公寓，家居和配套都不錯，在原有房源基礎上上漲500元-800元是合理的，但是若上漲超過1000元，就屬于隨意漲租了。

國家行政學院教授竹立家表示，房屋租金上漲是由于出租房的市場需求巨大，尤其是在北京，大部分年輕人買不起房，只好進入租房市場。另外，即將出臺房地產稅的輿論甚囂塵上，所以房東也在租房過程中可能考慮進了房地產稅，把未來可能產生的這部分成本提前轉嫁到了租戶身上。

據上海社會科學院房地產業研究中心學術部主任陳則明介紹，很多國家針對房租有嚴格政策限制，比如租賃房屋需要在房產部門進行備案登記，并交納一定比例的稅收。房東不能擅自決定上調租金，如果漲房租，就要重新去房產部門說明漲價理由。

根據中國現行的《商品房屋租賃管理辦法》，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房產管理部門登記備案。但陳則明表示，中國目前的登記備案系統和相關基礎體制建設并不完善，“在沒有登記備案的情況下，有一點點消息，房租就上漲了，所以也可以說這輪租金上漲是房產稅風聲緊等原因引起的”。

警惕房租管制

高房租不僅僅是市場問題，更是民生難題。

僅北京一城，就有862萬人必須租房住。據北京社科院《北京流動人口在京購房狀況研究報告》顯示，僅14.6%的流動人口在京買房，即剩余85.4%的流動人口必須靠租房來解決。按照北京市794萬外來人口估算，有678萬外來人口在北京租房。此外，在1359萬京籍人群中，也有大量人口需要租房。

高房租讓數百萬人不堪重負，“房租管制”成為多方專家和社會輿論的呼吁，希望政府通過各地住建系統制定房屋租賃指導價，一旦有中介突破指導價，便可監督舉報。房租管制這一“見效快”的藥方立即得到多方擁護。但多位經濟學者明確反對這一藥方，稱“房租管制是回到計劃經濟時代”。

上海交通大學教授陸銘對記者表示，房租管制有諸多后遺癥，短期內會出現排隊等房現象，進而滋生腐敗，長期會出現房子品質下降，服務沒有保障。

路乾亦表示，如果采取房租管制，企業利潤會被擠壓，一方面很多企業會退出租賃市場，另一方面中介企業能夠付給房東的租金也會降低，最終會限制供給。

“管價格，在經濟政策里面是比較差的一招，短期內平息統計上的高房租，但它只會從其他方面表現，并沒有真正解決問題?！甭非f。

租房是市場中剛需中的剛需，涉及民生，與其用行政命令管死，不如正確引導并放活，健康的住房租賃市場，大小中介充分競爭，不僅增加住房供給，還會保持房租在均衡價格區間內。

相比較歐美，中國在住房租賃市場的制度建設起步較晚，2015年1月住建部提出鼓勵、支持大力發展住房租賃市場，治理經驗、法律制度缺失，一切都在摸索之中。

路乾稱，中介企業對住房租賃市場長遠發展至關重要，在回報率相對有限情況下，政府可通過降稅方式引導更多專業資本進入運營管理，對比國外，專業機構參與住房公寓運營的比率在美國約30%，日本則高達83%，而我們以青年公寓為代表的專業租賃運營機構市場滲透率不足10%。

在陳杰看來，雖然租金管制不可行，但租金漲幅管制是可行的?？梢詮娭菩允虑霸谧赓U合同里約定租金漲幅每年不得超過一定幅度，比如上一年度CPI漲幅的2倍。德國2015年出臺了《租金限制法》，為抑制租金過快增長，保護作為弱勢群體的租客的利益，規定新租房屋的租金原則上不得高于“當地普遍可比租金”的10%。他認為，從德國經驗看，租金漲幅管制，也有利于租房供應者的預期，這樣可以穩定這一領域的投資。

8月29日，深圳市規劃和國土資源委員會房地產業處人士表示，深圳市政府正在探索建立租賃價格管控制度，主管部門將推出“穩租金商品房”項目，控制房源租金年增減幅度不超過5%。首個試點項目將于明年4月或5月正式推出，首批試點房源248套。

但路乾認為，租金漲幅管制只有在與市場價相差不多時可能會有效果，如果相差太大，與租金價格管制是一樣的，仍會有大量供不應求，最后導致許多優質住房退出市場，對租金漲幅機制需謹慎。

為防止局部壟斷的形成，陳杰建議，政府應該要求中介收儲房源后主動報備和公示，在一個社區（三四個鄰近小區）的房源中不得超過一定比例。

這兩年各種類型的租房貸款層出不窮，甚至很多國有銀行都積極介入這個新業務，租房市場“金融化”。表面上租房貸似乎都合法合理，但一旦租房市場下行，長租公寓的快速擴張則可能因為資金鏈斷裂導致公司倒閉，小型長租企業老板還會卷款而逃，租客提前支付的租金“消失”了，進而大量租房貸爆倉，租客和房東之間產生嚴重沖突，租房貸內在蘊含了相當大的金融風險。

對此，陳杰認為，租房貸是新生事物，市場發展太快，也很復雜。他建議，政府要加緊研究租房貸的合法性和風險性。面對社會呼聲，短期內或可以先暫停一下租房貸，摸清情況，讓相關主體共同論證清楚這種業務的利弊及其風險的可控性后，再施行。至少要做到，保障租客在租房貸中的充分知情權和選擇權，并建立健全風險防控機制。

路乾指出，新的政策不能只是在既有政策上修補，而要考慮大幅修改已有的限制市場供給的政策。解決問題應該考慮更加市場化的方法，如增加土地與住房供給。

治本之策

多位專家表示，在交易環節中，中介多大程度推高了房租飛漲，目前沒有數據和專門分析，難以定量，但他們都提及上漲的根本原因是租房市場的供需失衡。

據北京市房地產協會統計數據，北京租房人數有862萬人，當前有約150萬套房屋在租賃狀態當中，存在400萬間以上的租賃缺口，巨大的供不應求是租賃市場的基本面。

為何會有400萬間如此之大的租賃缺口？因為很多農民工、不愿意在城六區租住高房租的白領等群體選擇租住在了城中村、地下室、工業大院、街邊店內，這些地方多屬于政府名義下的違法建筑，不在官方統計之內。

陸銘分析稱，今年北京房租飛漲的重要原因就是近幾年的拆違疏解人口行動，一方面拆違導致原本可容納數百萬人的住房供給消失，另一方面在耗費大量人力物力疏解人口情況下，2017年北京市人口僅下降2.2萬人，“基本可忽略不計”，同時新建住宅方面遠遠跟不上拆違的速度，“房租飛漲在意料之中”。

據記者調查，北京近年確實將城鄉接合部的城中村、出租大院、工業區公寓拆除，騰退出大量空地，這些拆違后的土地仍在空置狀態。

白凈秋是北京市大興區舊宮鎮南小街村民，曾擁有一棟4層樓房，36個房間出租給外來務工人員，白凈秋近日告訴記者，她家的4層樓，以及村子，都已經拆除完畢，附近所有的城中村出租屋都不復存在。

豐臺區南四環外的久敬莊57號院，是該區著名的外地人聚集地，占地面積達145.4畝，其中有12萬平方米的建筑供出租，租住總人數一度過萬，在2017年9月份拆除。記者去年12月走訪這里時，已經全部為廢墟一片，周圍只剩下數個商品樓小區，據《北京日報》消息，未來該區域將有道路等一批市政基礎設施建起。

這場拆違行動已持續多年，是北京市近年“疏解整治促提升”的重點工作之一，清理、拆除城中村違建、出租大院是這項工作的核心。

2015年至2017年，北京市拆違面積分別是1818萬平方米、3000萬平方米、5985萬平方米，每年實際完成的拆違任務接近比上年近乎翻倍。拆違行動仍在繼續，據北京市發改委公布的數據，2018年前四個月拆違逾1640.9萬平方米，完成全年計劃41%，拆除量是去年同期的3.8倍。

照此計算，2015年至2018年4月30日，北京市累計拆違1.24億平方米。若以北京最大的商住樓盤北京像素類比，簡單計算，近三年間，拆違面積相當于177個北京像素。北京像素位于朝陽區和通州區交界，臨近地鐵6號線草房站，擁有9000多套房屋，總建筑面積約70萬平方米，是北漂族最密集小區，住了近3萬人，177個北京像素可居住近531萬人。

居住在原拆違建筑的北漂一族選擇哪里居??？當前雖沒有準確統計數據，據記者走訪了解，他們主要有三個流向：離開北京、退到六環外更偏遠區居住、租住附近商品樓房，其中，后者是大多數人的選擇。

短時間內租房需求上升，但房屋增量卻非常有限。

北京統計年鑒顯示，北京2017年竣工的所有房屋，包括城鎮和農村、包括住宅和非住宅，總計2671萬平方米，相比較同一年拆除的5985萬平方米違建，新增空間少于拆除數量，城市總空間是在凈減少。

中國房價行情網的一組數據也印證拆違對北京房租的重大影響，對比2017年7月與2018年7月房租數據，通州、昌平、大興、房山、門頭溝、石景山是北京同比房租漲幅最高六區，通州39.7%、昌平31.8%、大興30.3%排在前三，這三區近年拆違數量也排在前列。

“找到問題根本原因后，解決問題方式也很明晰，對癥下藥就好。”陸銘告訴記者，應該對并不涉及安全性問題房子立即停止拆除，即使存在安全隱患，應該治理隱患；同時，清理地下室、打擊群租也毫無必要，由群租帶來的其他問題，比如安全隱患、衛生等問題，應該以治理安全、衛生的手段去解決。

路乾亦表示，要解決高房租問題，現實途徑很多。

首先，在集體土地上發展集體租賃性住房，比如深圳就將城中村的舊房子拿來改造，解決消防問題與建筑質量問題，因為集體土地價格低，房租也會便宜很多；

其次，可允許一部分商業用地改成租賃性住房用地，商業公寓在北京非常多但是回報率很低，改造成租賃性住房也會提高其回報率；

再次，北京有大量工業用地，諸多產業園產值很低，可改住宅用地，發展租賃性住房；

最后，容積率也可改造，提高容積率，也是增加住房供給的方法。

解決問題的方式很多，但所有的公共政策必須在北京人口疏解政策框架下考慮。按照北京的規劃，2020年，全市常住人口規?？刂圃?300萬人以內，2020年以后長期穩定在這一水平。在這一政策目標指導下，北京近年采取了多種疏解人口方式，以房控人是一以貫之的政策選擇。

陳杰指出，一些大城市的政府樂見租金上漲，這樣可以通過“市場調整機制”控制人口流入，由此，當地政府“調控租金的積極性不高”。

“只要北京大的控制人口政策不改變，對增加供給的方案可能不會積極?！甭非f。

陸銘告訴記者，從一開始，針對北京疏解人口政策就有各種批評、反思，“比如，2017年北京市動用如此多人力物力，結果僅僅讓常住人口只少了2.2萬，再加上北京出現稅收負增長，反思一直在進行”。但就目前而言，北京市在控制特大城市人口的表述上并無改變，“疏解首都非核心功能”仍是主要政策目標。

但如果大的人口政策不調整，高房租問題不會得到解決。陳杰表示，“租金失控比房價失控還可怕，會直接傳導到CPI，帶動諸多商品漲價，降低城市競爭力”。

盡管北京市公開政策目標并無改變，但反思聲音或已進入更高決策層。8月1日，針對當前特大城市控制人口政策，全國政協經濟委員會副主任楊偉民公開指出，在中央所提出的“嚴格控制特大城市人口規模”中，首先要控制的是功能，而非要控制人口；“城市”指的是中心城區，而非管轄區，也不是城區意義上的城市。

在北京的租房者中，相當大的一部分屬于“北漂一族”。楊偉民還指出，城市把所謂的外來服務業人口都趕走了，會導致高成本，“更嚴重的全局性的問題是，我國現在還是中等收入國家，但已經呈現未富成本高的狀態”，對保持競爭力是十分不利的。

（摘自《財經》2018年第20期。作者為該刊記者）